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Documentos de trabajoAnna Mialet Rigau, Maria Pilar Buil Vilalta
  • En España, como en la mayoría de países, la responsabilidad hipotecaria es ilimitada. Sin embargo, a raíz de la crisis económica y financiera, en algunos ámbitos se viene debatiendo la posibilidad de hacer ajustes legales para reasignar el riesgo asumido por particulares y entidades financieras.

  • Las propuestas planteadas hasta la fecha son de distinta índole. Algunas consideran la dación en pago del inmueble como el vehículo para extinguir la deuda, incluso con carácter retroactivo, mientras que otras apuestan por reducir el importe de la deuda remanente, mejorando la valoración del inmueble en caso de producirse una subasta.

  • En este documento se aprovecha la dicotomía legislativa existente en Estados Unidos (en unos 10 estados existe responsabilidad limitada y en el resto es ilimitada) para analizar y cuantificar las implicaciones de la limitación de la responsabilidad:

    • Volumen crediticio concedido: en los estados donde la responsabilidad del deudor es más limitada el volumen medio del crédito concedido es un 4-6% menor.

    • Tipo de interés del préstamo: los mayores riesgos a asumir por las entidades financieras se trasladan al cliente a través de un tipo de interés superior en entre 20 y 80 puntos básicos.

    • Precios del mercado inmobiliario: la responsabilidad limitada no parece favorecer la contención de los precios en el mercado inmobiliario en tiempos de bonanza.

  • En definitiva, la responsabilidad limitada es como disponer de una opción para vender el inmueble en cualquier momento. Pero en la práctica no siempre es óptimo ejercer esta opción porque el impago conlleva muchos otros costes (score, impuestos, etc.). Por lo tanto, la limitación de la responsabilidad hipotecaria no parece ser la solución óptima a nivel social.

  • En línea con el recientemente aprobado Real Decreto Ley 8/2011, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, se pueden considerar otras propuestas para contribuir a mejorar el funcionamiento del sistema hipotecario en España:

    • Mejorar el sistema de valoración de los activos inmobiliarios en las subastas desiertas.

    • Reducir los costes de transacción en las renegociaciones de las condiciones hipotecarias y en las daciones en pago.

    • Implantar iniciativas de carácter social para las familias que están en proceso de ejecución o éste es inminente (alquileres a precios asequibles,…).

    • Para evitar en un futuro situaciones de sobreendeudamiento, fomentar la concesión responsable y la educación financiera.

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