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Documentos de trabajoSandra Jódar-Rosell
  • Buena parte de las crisis bancarias se saldan con la creación de algún tipo de sociedad de gestión de activos que permita acelerar la reestructuración de aquellos sectores económicos más afectados por la crisis. En España, el acuerdo de asistencia financiera con el Mecanismo Europeo de Estabilidad (MEDE) ha facilitado los fondos necesarios para adoptar esta solución, sentando las bases para completar la reestructuración del sistema bancario.

  • El "banco malo" español (Sareb) gestionará los activos problemáticos de las entidades que necesitan inyecciones de capital público, con el objetivo de maximizar su valor de recuperación a lo largo de un periodo de 15 años. Al completar el proceso de transferencia de activos, su balance sumará unos 56.500 millones de euros y operará con unos fondos propios de unos 4.500 millones de euros. De estos, el 25% será capital y el 75% deuda subordinada. A finales de 2012, la Sareb había captado 3.800 millones (el 55% provenien-tes de inversores privados). La participación pública se instrumenta a través del FROB.

  • Se estima que activos por un valor bruto de aproximadamente unos 130.000 millones de euros saldrán del balance de los bancos (casi un 32% de todo el crédito promotor concedido por el sistema bancario a diciembre de 2011). Los activos reales (adjudicados y en garantía de préstamos) vinculados a esta cartera de activos estarán compuestos en un 40% por edificios terminados, en un 13% por edificios en construcción, en un 26,5% por suelo urbano y en un 9% por otro suelo. El resto de activos son préstamos sin garantía real.

  • Los precios de transferencia conceden a la Sareb un margen de comercialización que parece razonable en el caso de la vivienda terminada, pero que es muy ajustado en el caso del suelo. Con estos precios, satisfacer los objetivos de rentabilidad anunciados dependerá de forma crucial de la calidad del crédito al promotor traspasado y de su gestión. Así, de materializarse la probabilidad acu-mulada de impago del escenario adverso de Oliver Wyman, y suponiendo una ratio LTV (loan-to-value, préstamo / valor del activo) del crédito traspasado del 80%, la Sareb debería lograr un margen promedio del 23% a lo largo del periodo en la venta de viviendas y suelo.

  • Adicionalmente, la Sareb podría sufrir la presión añadida del calendario de amortización de la deuda avalada, que deberá ser negociado con la troika. Para gestionar el gap de vencimientos, la Sareb puede segmentar muy cuidadosamente sus activos en distintos Fondos de Activos Bancarios y dar entrada a nuevos inversores.

  • En cualquier caso, la gestión del crédito promotor será el factor clave del proceso. Los deudores pueden tratar de renegociar sus préstamos para apropiarse de parte de los descuentos aplicados por la Sareb a las entidades cedentes. La Sareb deberá diseñar cuidadosamente los acuerdos de servicio para minimizar este riesgo, pues los ingresos del crédito al promotor sano serán imprescindibles para cubrir potenciales pérdidas en la venta de suelo.

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