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La demanda de vivienda: un crecimiento desigualLa demanda de vivienda: un crecimiento desigualLa demanda de vivienda: un crecimiento desigual

La recuperación del mercado inmobiliario se consolida mes a mes. Así lo indica el número de compraventas de viviendas, que mantiene un ritmo de crecimiento de dos dígitos desde hace un año y medio. Este vigoroso ascenso se apoya en unos factores de base, comunes en todo el territorio, que están impulsando el aumento de la demanda de vivienda a nivel agregado. A ello se le suman unos factores que afectan de manera distinta a cada re­­gión, y que hacen que la recuperación sea especialmente intensa en algunas zonas (véase el primer gráfico).

Entre los factores comunes que alientan la demanda de vi­­vienda, destacan la mejora de las condiciones financieras y la recuperación de la actividad económica. El saneamiento del sector bancario y la política monetaria acomodaticia del BCE han facilitado una mejora de las condiciones crediticias. Ello queda reflejado en el crecimiento de las nuevas operaciones de crédito hipotecario, que fue de un 13% en el acumulado de año hasta agosto (24,4% si se excluyen las refinanciaciones), o en la reducción de los tipos de interés de los créditos hipotecarios, de cerca de 0,9 p. p. en los últimos dos años. Paralelamente, el dinamismo en la creación de em­­pleo está favoreciendo un incremento de la renta disponible de las familias.

Al mismo tiempo, factores de carácter más local están presionando al alza la demanda de vivienda en determinadas zonas. En este sentido, destaca la pujanza de la demanda extranjera. La compra de segundas residencias realizada por extranjeros es la responsable de buena parte de las com­­praventas registradas en la costa mediterránea y las Islas Canarias. En concreto, representan más del 30% del to­­­­­­­tal de las compras en las Baleares, Canarias, Málaga y Mur­­cia (como muestra el tercer gráfico). Paralelamente, la compra de vivienda por motivos de inversión está adquiriendo ma­­yor relevancia dada su atractiva rentabilidad en relación con otras alternativas1 y constituye ya el 20% del total de compraventas.2 Este fenómeno es especialmente relevante en las grandes ciudades, que, además, atraen inver­­so­­res internacionales.3

La unión de estos factores, comunes y locales, es la respon­­sa­­ble del crecimiento dispar de las compraventas re­­gis­­trado en el actual ciclo expansivo. Esta heterogeneidad en la de­­manda se traslada a los precios, que también es­­tán mostrando una evolución muy desigual en todo el te­­rritorio. La recuperación va por barrios.

1. En el 2T 2016, la rentabilidad de la vivienda, definida como el alquiler me­­dio anual por m² dividido por el precio medio por m² de 12 meses atrás, fue del 4,4%.

2. Véase Servihabitat Trends (2016), «Mercado residencial en España».

3. Por ejemplo, en PWC (2016), «Emerging Trends in Real Estate», se sitúa Madrid como la cuarta ciudad europea más atractiva para invertir y Bar­­ce­­lona se sitúa en el número 12.

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