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La recuperación de la demanda inmobiliaria despierta la actividad en la construcciónLa recuperación de la demanda inmobiliaria despierta la actividad en la construcción

La recuperación del mercado inmobiliario se va confirmando poco a poco. La demanda lleva más de un año creciendo y, en los últimos meses, ha ido ganando tracción a me­­dida que mejoraban las condiciones financieras. En cuanto a la oferta, la actividad en el sector de la construcción si­­gue débil pero hay indicios, como la favorable evolución de los visados de obra nueva y el repunte de la inversión residencial,1 que apuntan a que su recuperación em­­pieza a aso­­mar la cabeza. La baja actividad, junto con el avan­­ce de las compraventas, está permitiendo que el elevado exceso de stock de viviendas nuevas por vender siga reduciéndose paulatinamente. A pesar de que el panorama sea halagüeño a nivel agregado, existen diferencias im­­portantes a nivel de submercado. Esta heterogeneidad característica del sector hace imprescindible un análisis más detallado.

A nivel provincial, las dinámicas que se perciben son marcadamente distintas. Tal y como se observa en el primer grá­­fico, las provincias con menor stock de viviendas por vender2 son las que concentran el mayor volumen de demanda (acumulan el 50% del total de compraventas) y en las que las compraventas avanzan con mayor fortaleza. También son las provincias en las que la construcción ha empezado a reanimarse: concentran más del 50% de los visados de obra nue­­va del conjunto del país. En cambio, el panorama de las provincias con un elevado stock de viviendas por vender es menos favorable: la recuperación de la demanda está siendo más moderada, y el sector de la construcción to­­davía no da señales de mejoría (el número de peticiones de visados de inicio de obra seguía en contracción en julio, como se observa en el gráfico).

De hecho, la heterogeneidad entre provincias es tan elevada que es probable que, en algunas zonas, se puedan llegar a producir situaciones de escasez de viviendas por vender y que, en otras, el exceso de oferta siga sien­­­­do abundante. Así, si la evolución actual de la demanda y de la oferta se mantiene en los próximos trimestres, como contempla nuestro escenario de previsiones, el con­­­­junto de provincias con poco stock y elevada demanda po­­dría empezar a experimentar una escasez de oferta a finales de año. Concretamente, el nivel de stock de vi­­viendas nuevas terminadas por vender se situaría por de­­bajo del nivel de equilibrio, el cual, en general, está alrededor de los 0,75 años de compraventas necesarios para va­­ciar el stock. Poco se puede hacer de cara a 2015, dado que las viviendas que se terminarán este año empezaron a construirse hace unos 18 meses (lo que se tarda, en promedio, en construir una vivienda). Sin embargo, a finales de 2016, la re­­cu­­peración del sector de la construcción de­­bería ganar tracción al hacerse patente la falta de oferta en ciertas zonas, lo que impediría que la situación se agravase.

En definitiva, la recuperación del conjunto de la economía ya ha alcanzado al sector de la construcción. En algunas zonas, es de esperar que el repunte de la inversión residencial sea especialmente pronunciado en los próximos trimestres. De lo contrario, no sería de extrañar que se ob­­ser­­varan temporalmente presiones al alza en los precios de la vivienda en las zonas con escasez de oferta.

1. Aunque los visados de obra nueva crecieron en julio un 19% interanual acumulado de 12 meses, el punto de partida es bajo.

2. En el grupo de provincias con bajo stock de viviendas nuevas por vender se encuentran Madrid, Huelva, Ourense, Cantabria y Vizcaya, entre otras. En el grupo con un stock medio se hallan Barcelona, Palencia, Sevilla y Zaragoza, entre otras. El grupo con stock alto comprende Toledo, La Rioja, Lleida, Castelló y Ciudad Real, entre otras.

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