On creix més el preu de l’habitatge a Espanya?

El preu de l’habitatge ha repuntat amb força des de la meitat de l’any passat, però l’evolució és molt desigual entre municipis i regions. Un factor que contribueix a aquesta heterogeneïtat geogràfica és la recuperació de la demanda estrangera: els preus de l’habitatge als municipis més turístics creixen amb més vigor que als no turístics. Els models de previsió del preu de l’habitatge de CaixaBank Research, basats en el big data i en tècniques de machine learning, apunten a una desacceleració moderada del preu de l’habitatge en els propers trimestres.

Contingut disponible en
19 de juliol de 2022
1-1
El preu de l’habitatge creix de forma generalitzada, però a diferents velocitats

El preu de l’habitatge mostra una tendència alcista de forma generalitzada a tota la geografia espanyola, però la intensitat del creixement és molt desigual.4 Així, en el 1T 2022, gairebé totes les províncies van registrar un avanç interanual del preu de l’habitatge (només va recular lleugerament a Sòria, a Zamora i a Àlaba), mentre que més de la meitat de les províncies van anotar avanços superiors al 5%. Tarragona, amb un creixement de l’11,1% interanual, és la província on més va augmentar el preu. D’aquesta manera, el preu de l’habitatge ja supera els nivells prepandèmia (4T 2019) al 80% de les províncies, i el 20% restant està molt a prop d’aconseguir-ho.

També a la gran majoria de municipis amb més de 25.000 habitants s’observen creixements generalitzats (només el 10% va experimentar una caiguda moderada en el 1T 2022), i es registren avanços superiors al 10% a gairebé el 20% de les localitats. Aquest creixement a diferents velocitats provoca un augment de la dispersió en els preus de l’habitatge: la distància entre la província (o el municipi) més cara i la més barata es continua ampliant.5 

  • 4. En aquest article, utilitzem el preu de l’habitatge publicat pel MITMA (valor de taxació de l’habitatge lliure), ja que es publica amb desagregació provincial i per als municipis de més de 25.000 habitants.
  • 5. Altres mesures de dispersió, com la desviació estàndard del preu de l’habitatge, també es troben en màxims des de l’inici de la sèrie de dades (1T 2005), tant a nivell provincial com municipal.

El preu per metre quadrat a Sant Sebastià (el municipi amb més de 25.000 habitants més car) és 7,5 vegades superior al de Puertollano (el més barat). Aquesta és la distància més gran observada des del 2005, any a partir del qual tenim dades.

Els models de previsió del preu de l’habitatge de CaixaBank Research, que utilitzen grans quantitats d’informació (big data) i que es basen en tècniques de machine learning,6 apunten a una moderació d’aquests ritmes de creixement l’any vinent. En concret, segons aquests models, el preu mitjà dels municipis amb més de 25.000 habitants avançarà el 5,8% interanual en el 1T 2023 (en relació amb un avanç del 8,1% en el 1T 2022).7 S’espera una apreciació de l’habitatge superior al 10% al 16% dels municipis (en relació amb el 20% actual). I també paga la pena destacar que s’amplia la part baixa de la distribució: el percentatge de municipis per als quals s’espera una reculada en el preu de l’habitatge a un any vista és del 14%, en relació amb el 10% actual (vegeu l’última columna del gràfic següent).

  • 6. Aquests models utilitzen les previsions del PIB per a les comunitats autònomes com a principal factor macroeconòmic i una gran quantitat d’indicadors sociodemogràfics i del sector immobiliari (basats en dades internes de CaixaBank i en dades externes de fonts contrastades) per capturar l’evolució diferencial del mercat immobiliari a cada localització.
  • 7. Mitjana del preu de l’habitatge dels municipis, ponderada per població (2021).
p11
Les compravendes d’estrangers: un factor determinant

La notable apreciació de l’habitatge que s’ha produït en l’últim any es basa en uns factors de base, comuns a tot el territori, que han impulsat l’augment de la demanda d’habitatge a nivell agregat (el final de les restriccions de la pandèmia, la creació d’ocupació, les condicions financeres favorables, etc.). Al mateix temps, altres factors de caràcter més local pressionen a l’alça la demanda d’habitatge a determinades zones. En aquest àmbit, destaca la puixança de la demanda estrangera, responsable d’una bona part del repunt de les compravendes registrades a la costa mediterrània i als arxipèlags des de mitjan 2021. 

El gràfic següent mostra que el preu de l’habitatge creix amb més força a les províncies en què el pes de les compravendes d’estrangers és més gran. Alacant, la província amb el pes més gran de compravendes d’estrangers (el 37%), ha experimentat un increment acumulat del preu de l’habitatge del 7,4% entre el 4T 2019 i el 1T 2022 (va caure el 2,2% el 2020, però, de llavors ençà, s’ha recuperat amb vigor). Les Balears, Màlaga, Santa Cruz de Tenerife i Girona són altres províncies turístiques que destaquen també per un repunt del preu de l’habitatge.8 

  • 8. Noti’s que aquesta correlació entre demanda estrangera i creixement dels preus no implica causalitat. A l’article «El impacto de la crisis sanitaria del COVID-19 sobre el mercado de la vivienda en España» (Banc d’Espanya, 2021), es constata que l’efecte de les compres netes dels estrangers no residents sobre els preus de l’habitatge no és estadísticament significatiu quan es té en compte el creixement de la població.
p12

A nivell municipal, s’observa un patró similar. El gràfic següent mostra l’evolució del preu de l’habitatge als municipis classificats com turístics i no turístics a partir del percentatge de despesa als TPV de CaixaBank amb targetes estrangeres.9 El 2020, els municipis turístics van experimentar un ajust del preu de l’habitatge més intens (el –2,1% interanual en el 4T 2020, en relació amb el 3,4% dels municipis no turístics), però, de llavors ençà, el repunt també ha estat més marcat (el 10,2% interanual en el 1T 2022, en relació amb el 6,3% dels municipis no turístics). Si ens fixem en l’increment acumulat del preu de l’habitatge entre el 4T 2019 i el 1T 2022, l’avanç és molt similar (el 9,8%, en relació amb el 9,5%). 

  • 9. Les dades oficials de compravendes d’habitatge per municipis no proporcionen el desglossament en funció de la procedència dels compradors, de manera que recorrem a les dades internes de CaixaBank per classificar els municipis entre turístics i la resta. En concret, si la despesa amb targetes estrangeres als TPV de CaixaBank va ser superior al 10% del total el 2019, classifiquem aquest municipi de turístic.

Els preus de l’habitatge als municipis turístics repunten després de la caiguda experimentada durant la pandèmia

Última actualització: 18 juliol 2022 - 15:47

Els preus de l’habitatge als municipis turístics repunten després de la caiguda experimentada durant la pandèmia

Última actualització: 18 juliol 2022 - 15:48

El preu de l’habitatge creix amb més vigor a les zones turístiques, però, en aquestes zones, s’espera un alentiment una mica més marcat l’any vinent.

De cara als propers trimestres, les previsions sobre l’evolució dels preus de l’habitatge a nivell municipal10 mostren una moderació del ritme de creixement, tant als municipis turístics com als no turístics. En concret, el model prediu un increment mitjà del preu de l’habitatge del 4,8% als municipis no turístics i un augment lleugerament superior, del 7,7%, als municipis turístics. Aquestes previsions, tot i que són positives, són més contingudes que els avanços registrats en el 1T 2022.

  • 10. Obtingudes a partir dels models d’aprenentatge automàtic de l’eina de big data immobiliari de CaixaBank.

Evolució del preu de l’habitatge als municipis turístics i no turístics

Última actualització: 18 juliol 2022 - 15:50
Etiquetas