Les segones residències a Espanya: mar o muntanya?
Posseir una segona residència és una pràctica molt arrelada a Espanya. El 14,6% dels habitatges espanyols són propietaris d’una segona residència, i aquest percentatge, fins i tot, arriba a superar el 30% en algunes províncies. On es localitzen? Quin tipus de llars les posseeixen? Entendre la distribució en el territori en relació amb el lloc de residència habitual de la llar és un aspecte valuós a l’hora d’analitzar el comportament del mercat immobiliari a nivell local. Una vegada més, el big data permet tractar la informació capturant dinàmiques més complexes que les que recullen les tècniques tradicionals.
Gaudir d’un segon habitatge per passar els caps de setmana, les vacances o llargues temporades a l’any després de l’esperada jubilació, ja sigui a la platja, al camp o al poble d’origen, és un dels somnis de moltes famílies espanyoles. Es tracta d’un costum molt arrelat si ens comparem amb altres països del nostre entorn: el 14,3% de les llars espanyoles tenen una segona residència per a ús personal, el doble que a França (el 6,4%) o a Itàlia (el 7,5%)1.
Una segona residència no solament permet gaudir dels serveis de l’habitatge (consum), sinó que, en tractar-se, també, d’una inversió, contribueix a l’acumulació de riquesa de les llars, un aspecte que pot ser molt profitós de cara a la jubilació. D’altra banda, la demanda de segones residències condiciona les dinàmiques del mercat immobiliari a les zones que presenten una concentració elevada d’aquesta tipologia d’habitatge. Tot seguit, analitzem la prevalença de segones residències a Espanya, les característiques de les llars que les han adquirit i la seva distribució territorial.
- 1. Dades de l’European Household Finance and Consumption Survey (primera onada), elaborada pel BCE. Les dades corresponen al 2010, llevat d’Espanya (2008-2009) i de Grècia (2009). Es considera que una llar té una segona residència si posseeix un habitatge diferent al principal i l’utilitza durant les vacances o per a un altre ús privat de la llar. No es consideren segones residències els habitatges comprats només com a inversió i que se solen destinar al lloguer (buy-to-let), ja que són l’habitatge principal d’una altra llar.
Quins països europeus tenen més segones residències?
(% de llars propietàries d’un segon habitatge per a ús personal)
El mercat de segones residències va començar a florir durant les dècades dels setanta i dels vuitanta, coincidint amb un augment notable del nivell de vida de la classe mitjana, de les fortes migracions de treballadors del camp cap a la ciutat (els habitatges al poble d’origen passaven a ser segones residències) i d’una major obertura de l’economia espanyola (una gran part de segones residències van ser adquirides per estrangers).
En els últims temps, l’augment de la urbanització, l’increment del temps que dediquem a l’oci i la millora de les comunicacions han contribuït a l’auge de les segones residències a les àrees d’influència de les grans ciutats, en especial a Madrid i a Barcelona, però també en zones de gran atractiu turístic (destinacions de platja, majoritàriament, i també algunes destinacions de muntanya).
A Espanya hi ha 3,7 milions de segones residències, xifra que representa el 14,6% del parc total d’habitatges2
- 2. Dades del cens d’habitatges (2011). Es classifiquen tots els habitatges del territori nacional en principals, secundaris o buits. No té en compte el país de residència del propietari de l’habitatge, de manera que s’inclouen els habitatges que són propietat de no residents.
Evolució de les segones residències a Espanya
L’edat, la situació econòmica de la llar i el PIB per capita de la província de residència són els principals factors que incideixen en la decisió d’adquirir una segona residència: per exemple, 1 de cada 5 llars de Madrid compta amb una segona residència, xifra que cal comparar amb 1 de cada 20 llars de Cadis o de Badajoz
Per analitzar les característiques de les llars que tenen una segona residència, recorrem al cens de llars de l’any 2011. En concret, es pregunta a la persona de referència de la llar si passa més de 14 nits a l’any en un segon municipi i, en cas afirmatiu, sobre la disponibilitat d’habitatge en aquest municipi3. La llar que gaudeix de l’habitatge no ha de ser-ne, necessàriament, la propietària, tot i que aquesta sol ser la forma de tinença més habitual de les segones residències a Espanya4. Doncs bé, segons aquesta font de dades, l’11,7% de les llars espanyoles tenen una segona residència.
L’edat de la persona de referència de la llar és un dels principals factors que determina la tinença d’una segona residència. De fet, s’observa un marcat cicle vital: a partir dels 35-40 anys, augmenta de forma gradual la proporció de llars amb una segona residència, fins a assolir al voltant del 20% de les llars prop de l’edat de jubilació (65 anys). De llavors ençà, el percentatge de llars amb una segona residència es va reduint de forma una mica intensa. El cens del 2001 mostra un patró similar, la qual cosa ens indica la importància del cicle vital en la decisió de comprar una segona residència, tot i que també s’observa que la generació que tenia entre 60 i 70 anys el 2011 (entre 50 i 60 el 2001) presenta una propensió elevada a posseir una segona residència. En canvi, les noves generacions solen tenir menys segones residències que les generacions anteriors en la seva mateixa franja d’edat. Així, segons les dades internes de CaixaBank, l’edat mitjana en què s’adquireix una segona residència ha augmentat de 41,6 anys el 2009 a 47,6 anys el 20195, un fet que, possiblement, reflecteix la major dificultat econòmica que pateixen els joves adults en l’actualitat, així com un canvi de preferències pel que fa a l’oci (visitar altres llocs, i no estiuejar en un mateix lloc, per exemple) i a l’ús enfront de la propietat.
- 3. El cens de llars fa referència a persones que resideixen de forma habitual en un habitatge familiar en territori nacional, i, en conseqüència, no s’inclouen els no residents tot i que tinguin una segona residència a Espanya. A l’Informe Sectorial Immobiliari, del segon semestre del 2019, vam dedicar l’article «L’auge de les compres d’habitatge per part d’estrangers a Espanya» a analitzar les compravendes d’estrangers.
- 4. El 91,5% de les llars espanyoles amb una segona residència la tenen en propietat, segons el cens d’habitatges del 2001 (dada no disponible per al 2011).
- 5. Edat mitjana de les persones físiques en l’any en què van contractar una hipoteca per adquirir una segona residència.
Llars espanyoles amb una segona residència en funció de l’edat i del nivell educatiu
(% sobre el total de llars)
La situació econòmica de les llars és, sense cap mena de dubte, un altre factor molt rellevant, perquè, generalment, les llars adquireixen primer la residència principal i, només quan tenen prou folgança econòmica, opten per un segon habitatge. Malgrat que el cens no recull dades sobre els ingressos familiars, recorrem al nivell educatiu com una aproximació de la renda. Al gràfic anterior, s’observa que la proporció de llars amb una segona residència augmenta amb el nivell educatiu: només el 7% de les llars que no tenen educació formal tenen una segona residència, en relació amb el 20%-25% que ha cursat un màster o un doctorat.
D’altra banda, a nivell provincial, també s’observa una clara relació positiva entre el PIB per capita i el percentatge de llars amb una segona residència (ja sigui a la província on resideixen de forma habitual o en una altra). Destaca Madrid, la segona província en termes de PIB per capita i on el 21,1% de les llars tenen una segona residència (el 91% d’elles en una altra província). En canvi, només al voltant del 5% dels residents a Cadis o a Badajoz (províncies amb un PIB per capita més baix) tenen una segona residència.
Relació positiva entre el PIB per capita i la proporció de llars amb una segona residència a Espanya
(% de llars amb una segona residència)
La major part de les segones residències estan situades a la costa mediterrània. Alacant és la província que concentra un major nombre de segones residències (326.705 habitatges, el 8,9% del total nacional), la qual cosa posa en relleu la preponderància de la Costa Blanca com a destinació turística, tant internacional com domèstica6. A una certa distància, se situen València (223.885 habitatges, el 6,1% del total) i Màlaga (170.438 habitatges, el 4,6% del total).
Altres províncies costaneres, com Girona, Tarragona, Múrcia, Castelló o Cadis, també ocupen un lloc destacat en el rànquing de segones residències. En canvi, sorprèn l’absència de les Canàries i de les Illes Balears al capdavant de la classificació. Possiblement, la seva insularitat i el major cost de transport des de la península expliquen que la major part de turistes que visiten aquestes destinacions optin pels allotjaments turístics, en lloc de disposar d’una segona residència als arxipèlags.
- 6. Dades procedents del cens d’habitatge que, com ja s’ha comentat, no permeten distingir la nacionalitat del propietari de l’habitatge.
Si es creuen les dades del lloc de residència habitual de la llar i la localització de la seva segona residència, es pot observar l’àrea d’influència de cada localització, un aspecte molt interessant per analitzar les dinàmiques del mercat immobiliari local
A més de la costa, les segones residències abunden en províncies interiors. Àvila, Terol, Sòria, Segòvia, Conca i Guadalajara són les sis províncies amb un major pes de les segones residències sobre el parc d’habitatges provincial, totes elles amb un percentatge que supera el 30% (més del doble que la mitjana nacional, del 14,6%). Possiblement, l’origen de moltes d’aquestes segones residències és el fenomen migratori del camp a la ciutat esmentat més amunt.
A l’altre extrem de la distribució, trobem les províncies amb un major grau d’urbanització (Barcelona, Madrid, Sevilla, Biscaia, Àlaba i Guipúscoa). En totes elles, el pes de les segones residències és inferior al 7%, ja que la major part dels habitatges en aquestes províncies són de primera residència.
A nivell municipal, les dades del cens mostren que, a mesura que disminueix la dimensió del municipi, el percentatge d’habitatges secundaris en relació amb el total sol ser superior. Els cinc municipis amb una dimensió superior a 2.000 habitants i amb un major percentatge d’habitatges secundaris són Noja (Cantàbria), amb el 91%; Daimús (València), amb el 76%; Llançà (Girona), amb el 73,9%; Los Alcázares (Múrcia), amb el 68,9%, i Canet d’en Berenguer (València), amb el 68,5%.
Les dades del cens de les llars permeten creuar el lloc de residència habitual de la llar amb la localització de la seva segona residència. D’aquesta manera, podem classificar el mercat de les segones residències de cada província en funció del grau de concentració (o de diversificació) de la procedència de les llars.
Màlaga és una destinació molt diversificada. De fet, hi tenen un segon habitatge residents de totes les províncies espanyoles, començant pels madrilenys (el 24%), pels malaguenys (el 19%), pels cordovesos (el 12%) i pels sevillans (el 6,7%). En canvi, Girona, Àvila, Toledo, Segòvia i Santa Cruz de Tenerife són destinacions molt concentrades; és a dir, les llars que tenen una segona residència en aquestes destinacions procedeixen d’unes poques províncies. Girona és la destinació més concentrada de totes per l’elevada presència de barcelonins (el 75% del total).
De quina província procedeixen les persones amb una segona residència a...?
Les mateixes dades, observades des d’una altra perspectiva, permeten analitzar les destinacions preferides en funció del lloc de procedència de la llar. Així, els residents a Madrid, a Barcelona i a les tres províncies basques són els que trien les destinacions més diversificades i tenen les segones residències repartides en moltes províncies. En canvi, els residents a Huelva o a Castelló són els que tenen les segones residències més concentrades, perquè gairebé el 70% de les llars amb una segona residència la tenen a la mateixa província en què resideixen.
Un esment especial mereixen els casos de Madrid i de Barcelona, perquè els seus residents copen un terç de les segones residències a Espanya (el 22% els madrilenys i el 12% els barcelonins), i, com ja s’ha esmentat, estan molt diversificades en tot el territori nacional. Les dades del cens, però, no permeten aprofundir més enllà de les províncies i dels municipis més grans (de més de 20.000 habitants). Es tracta d’una limitació important, ja que les segones residències es troben sovint en municipis petits (el 80% de les segones residències es concentren en municipis de menys de 20.000 habitants i més del 40%, en municipis de menys de 1.000 habitants). Immobiliari IS
On tenen les segones residències els residents a la província de Barcelona?
Les dades internes de CaixaBank sobre les hipoteques concedides per a la compra d’una segona residència ofereixen una major granularitat. Els següents mapes mostren la localització de les segones residències de persones residents a les províncies de Barcelona i de Madrid. S’observa que la distribució geogràfica de les segones residències dista molt de ser uniforme i que, a més a més, varia de forma considerable en funció del lloc de residència del comprador. Per exemple, els barcelonins tenen moltes de les segones residències a Catalunya (a la Costa Brava, a la Costa Daurada i a la comarca de la Cerdanya), però també en pobles d’Andalusia i d’Extremadura. En canvi, els madrilenys tenen segones residències més repartides en el territori nacional, amb especial concentració a la sierra i a la costa llevantina.
On tenen les segones residències els residents a la província de Madrid?
Per tant, l’«àrea d’influència» d’una determinada localització pot ser molt àmplia. Això té implicacions per al mercat immobiliari local, ja que les característiques dels demandants d’un habitatge secundari poden ser molt diferents de les dels residents en aquesta zona, per exemple, pel que fa a les preferències o al poder adquisitiu. En aquest sentit, les anàlisis amb big data permeten tractar de manera sistemàtica aquesta informació i incorporar-la en els models de previsió del preu de l’habitatge o del nombre de transaccions a nivell granular i capturen, així, dinàmiques més complexes que les que es poden modelitzar amb les tècniques tradicionals.
