Puja el lloguer a Espanya

Les llars espanyoles han optat, tradicionalment, per comprar l’habitatge en lloc de llogar-lo. No obstant això, el pes del lloguer ha augmentat any rere any: mentre que, l’any 2001, menys del 10% de les llars espanyoles estaven en règim de lloguer, aquest percentatge va assolir el 17,8% el 20181. Si, a més del lloguer, s’inclouen altres formes de tinença de l’habitatge principal, com, per exemple, la cessió gratuïta per part d’un familiar, aquesta xifra puja fins al 23% (el 77% restant correspon a les llars amb l’habitatge principal en propietat). Malgrat el notable increment del lloguer, el seu pes continua sent baix en relació amb els països del nostre entorn. Així, a la zona de l’euro, la mitjana se situa al voltant del 30% i, a Alemanya, el país on més es lloga, arriba gairebé al 50%2.

Si ens centrem en el període més recent, entre el 2013 i el 2018, l’auge del lloguer encara és més evident: en aquests 5 anys, l’augment del nombre de llars de lloguer va assolir els 70.400 per any, una xifra que va superar la creació neta de llars (63.700 per any), a causa de la reculada de l’habitatge en propietat (–31.000 per any)3. Així i tot, cal esmentar que, el 2018, la demanda de lloguer es va frenar, un fenomen que, com veurem més endavant, és degut, en part, al fort increment dels preus del lloguer en els anys precedents.

Malgrat que la tendència a llogar és generalitzada en tots els grups d’edat, és entre els joves on ha guanyat més pes. Com es pot observar al gràfic, el 52,2% dels joves de 16 a 29 anys estaven en situació de lloguer el 2017, en relació amb el 36,5% del 2008. En efecte, els joves que s’emancipen4 tendeixen a llogar l’habitatge, a causa, principalment, d’unes condicions laborals que no afavoreixen l’accés a un habitatge en propietat. Tots els indicadors del mercat laboral coincideixen a assenyalar que els joves van ser els més damnificats per la crisi econòmica, i, malgrat que la situació ha millorat des del 2014, les seqüeles encara es perceben en forma d’una taxa de temporalitat juvenil molt elevada (el 56,3% el 2018), que duplica la del total de la població; una major incidència de l’atur (el 29,3%) i de l’atur de llarga durada (el 35,8%), i un creixement més anèmic dels salaris entre els joves.

També contribueix a reforçar aquesta tendència al lloguer entre les noves generacions un canvi en les preferències a favor de l’ús, enfront de la propietat, i una major mobilitat geogràfica. Així mateix, els canvis fiscals introduïts el 2013, que van suprimir la deducció per inversió en habitatge habitual de l’IRPF, han deixat d’afavorir fiscalment la compra d’habitatge.

La principal raó per la qual les persones lloguen un habitatge és per viure-hi. No obstant això, en els últims anys, s’ha intensificat la demanda de curta estada amb finalitats turístiques, vinculada a l’expansió de les plataformes co·laboratives (sharing economy) i al boom turístic. En efecte, el nombre de turistes internacionals que visiten Espanya s’ha duplicat en l’última dècada, la qual cosa ha situat Espanya com a segona destinació turística a nivell global, per darrere de França i per davant dels Estats Units. La major part de turistes estrangers que visiten Espanya s’allotgen en hotels, però una proporció cada vegada més gran s’instal·la en un habitatge llogat. En concret, l’11,8% dels turistes internacionals es van allotjar en un habitatge de lloguer el 2018, en relació amb el 10,7% del 2016, la qual cosa representa un augment d’1,7 milions de persones en només 2 anys (fins als 9,7 milions).

L’expansió dels pisos turístics està envoltada d’una gran controvèrsia, en especial a les ciutats que reben un gran nombre de turistes al llarg de l’any, pels seus efectes econòmics, socials, mediambientals i urbanístics, però també pels seus efectes sobre el mercat residencial. Ara com ara, l’escassetat de dades no permet avaluar amb rigor aquesta qüestió a Espanya5, tot i que poden servir de referència les anàlisis disponibles a nivell internacional. En aquest sentit, diversos estudis realitzats als Estats Units troben una relació positiva, tot i que continguda, entre la proliferació dels apartaments turístics i l’oferta d’habitatge residencial i els preus del lloguer a llarg termini6. De tota manera, cal esperar que, en el cas d’Espanya, aquest factor vagi perdent rellevància en el futur, davant una regulació més restrictiva dels pisos turístics i la moderació que s’observa en el creixement del nombre de turistes internacionals.

El fort augment de la demanda d’habitatges de lloguer n’ha impulsat el preu a l’alça7. Els indicadors disponibles elaborats per diferents portals immobiliaris no deixen lloc a dubtes: els preus del lloguer a nivell nacional van avançar entre el 5% i el 9% anual, de mitjana, entre el 2014 i el 2018 i van acumular un increment proper al 40% a Barcelona i a Madrid. Malgrat que, des del 2018, la tendència alcista s’ha moderat, en especial a Barcelona, la ciutat comtal té els lloguers més cars (al voltant dels 15-17 euros per metre quadrat de mitjana, segons diferents fonts), mentre que, a Madrid, el preu ronda els 14-17 euros per metre quadrat de mitjana. No obstant això, a les dues dues ciutats hi ha notables diferències en els preus del lloguer entre districtes i barris, tal com es mostra als següents mapes.

Pel costat de l’oferta, l’augment dels preus del lloguer incentiva l’entrada d’empreses immobiliàries especialitzades en la gestió d’edificis complets destinats al lloguer. La promoció d’aquests projectes “clau en mà” o Build to Rent (B2R) comporta la venda íntegra de l’edifici a un únic propietari que el gestiona i que el rendibilitza mitjançant el lloguer dels habitatges. Aquest segment ha despertat l’interès d’inversors institucionals (fons de pensions, socimis, etc.) que volen invertir a llarg termini amb unes rendibilitats molt més atractives que les que ofereix, per exemple, el deute públic. Aquesta nova oferta ajudarà a professionalitzar un sector que, a Espanya, encara està molt atomitzat8.

D’una banda, els factors conjunturals que han impulsat la demanda d’habitatge de lloguer tendiran a esvair-se amb la millora de la situació econòmica. Per exemple, cal esperar que els joves que han format una llar en règim de lloguer en els últims anys vagin accedint al mercat de compra d’habitatge a mesura que millorin les condicions laborals. No obstant això, hi ha altres forces que empenyeran en sentit contrari i que ens fan pensar que la demanda del lloguer es continuarà movent a l’alça. En aquest sentit, les projeccions de població de l’INE apunten al fet que el creixement demogràfic dels propers anys serà propiciat, principalment, pel creixement de la població estrangera9. Atès que les llars amb membres nascuts a l’estranger tenen una major propensió a llogar (al voltant del 60%, comparat amb el 12% de les llars amb tots els membres espanyols), cal esperar que les entrades netes d’immigrants previstes per als propers anys continuaran pressionant a l’alça la demanda d’habitatge de lloguer. En particular, preveiem que es podria mantenir al voltant dels 70.000 habitatges anuals, xifra similar a l’observada entre el 2013 i el 2018.

En un context de major demanda com el previst, serà necessari que l’oferta s’ajusti a l’alça per evitar que es generin pressions excessives en els preus del lloguer. Així mateix, l’evolució del mercat del lloguer es veurà molt condicionada per les polítiques públiques d’habitatge social i assequible que s’arribin a implementar.