El sector inmobiliario en la nueva normalidad

La economía española ha alcanzado ya el punto de inflexión que tanto estábamos esperando. Todos los indicadores económicos del 2T 2021 muestran un notable rebote de la actividad económica al levantarse gran parte de las restricciones a la actividad y la movilidad gracias a la aceleración de la campaña de vacunación. 

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Pedro Álvarez Ondina
27 de juliol de 2021
p-3
  • La economía española ha alcanzado ya el punto de inflexión que tanto estábamos esperando. Todos los indicadores económicos del 2T 2021 muestran un notable rebote de la actividad económica al levantarse gran parte de las restricciones a la actividad y la movilidad gracias a la aceleración de la campaña de vacunación. Si bien los principales riesgos bajistas que afectan al escenario macroeconómico siguen estando supeditados a la evolución de la situación sanitaria (por ejemplo, la aparición de nuevas variantes del virus y la eficacia de las vacunas contra ellas), lo cierto es que el buen ritmo de vacunación permite ser bastante optimista sobre las perspectivas de la economía española. En particular, prevemos que la recuperación económica gane tracción en la segunda mitad del año, favorecida por el restablecimiento de la movilidad internacional y los flujos turísticos, que el empleo siga mejorando y que buena parte de los trabajadores en ERTE puedan volver al trabajo en este mismo 2021.
  • En este contexto de recuperación económica, esperamos que el sector inmobiliario también afiance su tendencia ascendente. La actividad en el mercado de la vivienda se está reponiendo razonablemente bien de la extraordinaria caída que experimentó el año pasado (las compraventas descendieron un 17,7% y los visados de obra nueva, un 19,5% en 2020). Así, en los primeros meses de 2021, las compraventas de vivienda han repuntado notablemente y los visados de obra nueva siguen una tendencia de recuperación gradual. El precio de la vivienda, por su parte, ha acentuado la trayectoria de desaceleración que venía mostrando en 2019, pero lo cierto es que su evolución durante la pandemia ha sorprendido por su resiliencia, particularmente los precios de vivienda nueva.
  • Así pues, el impacto de la crisis en el sector ha sido limitado y muy inferior al esperado inicialmente. Entre los factores que explican esta resistencia destacan una sólida posición de partida de los hogares (es decir, un bajo endeudamiento en agregado), un mercado inmobiliario sin exceso de oferta y una contundente respuesta de política económica, desplegada a través de una amplia batería de instrumentos que ha permitido sostener las rentas de las familias. Asimismo, las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda se mantuvieron holgadas. Esta resiliencia no ha sido un fenómeno exclusivo del mercado inmobiliario español, sino que se ha observado en la mayor parte de mercados inmobiliarios de las economías avanzadas, un aspecto que estaría ligado a las políticas fiscales y monetarias expansivas implementadas.
  • Con todo, un segmento que sí se ha visto especialmente afectado durante la pandemia ha sido la demanda por parte de extranjeros. Las zonas más turísticas del arco mediterráneo y los archipiélagos sufrieron una caída considerable de las compraventas por parte de extranjeros como consecuencia de las restricciones a la movilidad internacional. A pesar del fuerte retroceso en la demanda, el ajuste de los precios en los municipios más turísticos fue moderado y las perspectivas de cara a los próximos trimestres son positivas, gracias a la reactivación del turismo internacional que se espera con el avance de la vacunación y, sobre todo, para el próximo año.
  • Si pasamos a analizar la evolución del mercado inmobiliario comercial, también se observan ciertas tipologías de activos que han tenido un desempeño poco favorable, entre los que encontramos las oficinas, por el auge del teletrabajo, y los activos hoteleros, por el desplome de la llegada de turistas internacionales. En el lado positivo, entre los activos inmobiliarios que han salido favorecidos por la pandemia destacan los residenciales y los centros logísticos y de datos.
  • A diferencia de la crisis anterior, el sector constructor podría ser una palanca de crecimiento en la actual recuperación gracias en parte a los fondos NGEU destinados a construcción y rehabilitación de vivienda y regeneración urbana (se prevén unas inversiones de 6.820 millones de euros en los próximos años). El NGEU no solamente es un gran paso adelante a nivel europeo, sino que supone una oportunidad única que no podemos desaprovechar para fortalecer la recuperación económica, y transformar y modernizar la economía española, con la promoción de la transición ecológica, la transformación digital y la mejora de la productividad de forma sostenible.
Pedro Álvarez Ondina