Documents de treball


  • Quan es recuperaran els preus de l'habitatge als Estats Units?

    Document de treball 11/11

    Jordi Singla
    • El sector de l'habitatge dels Estats Units està experimentant la correcció més profunda dels últims seixanta anys. Els preus encara no s'han estabilitzat i l'excés d'oferta encara és considerable.

    • La relació entre el preu dels immobles i la renda disponible de les famílies és la variable que defineix millor el lloc en què es troba el mercat immobiliari nord-americà. En aquest sentit, hi ha indicis esperançadors que aquesta relació torna a estar propera als valors que secularment han estat normals. Així, es podria afirmar que el mercat està pròxim a una situació d'overshooting, en funció de l'índex de preus que es prengui com a referència.

    • Tanmateix, la gran sobreoferta que acumula el sector i l'elevat endeutament de les llars fan pensar en una prolongació de la sobrereacció i en una recuperació lenta.

    • Es pot concloure, en primer lloc, que, si bé hi ha un cert risc de més descensos, el recorregut a la baixa dels preus de l'habitatge hauria de ser limitat. En segon lloc, la persistència d'aquests factors que llasten el mercat farà que fins al 2013 no es confirmin símptomes consistents de recuperació.

  • La crisi de l'euro: causes últimes i solucions duradores

    Document de treball 10/11

    Jordi Gual
    • La zona euro viu des de finals del 2009 un període de gran turbulència. Alguns dels països de la unió monetària pateixen greus dificultats financeres, afectats d'elevats nivells d'endeutament extern, tant públic com privat. La gravetat de la crisi, iniciada a Grècia i que progressivament s'ha estès a Irlanda, Portugal i fins i tot ha arribat a afectar països de la importància d'Espanya i Itàlia, ha posat en qüestió la mateixa viabilitat de la moneda única.

    • En aquest breu article intentaré oferir una anàlisi de la crisi amb un tema central que és que, per abordar de manera efectiva la seva resolució, cal discernir el que és fonamental del que és accessori. Cal dilucidar –més enllà dels vaivens dels mercats financers– les causes profundes de la crisi. Les mesures de política econòmica que poden treure Europa del tràngol en què es troba no sols han de ser actuacions que calmin les inquietuds dels mercats financers. Han de ser decisions de fons, que vagin més enllà dels símptomes, per tallar a la seva arrel les deficiències estructurals en el disseny de la zona euro. Aquestes són, en darrer terme, la veritable causa de la inestabilitat que ha viscut la zona euro aquests dos últims anys.

  • Tensions de liquiditat i gap comercial: efectes sobre el sistema bancari espanyol

    Document de treball 09/11

    Sandra Jódar-Rosell
    • Per a les entitats espanyoles, el tancament dels mercats a finals del 2008 va desencadenar una forta pressió per reduir la dependència del finançament majorista i augmentar el pes dels dipòsits. A fi de fer front als elevats venciments del 2011 i el 2012, les entitats s'estan veient obligades a generar liquiditat mitjançant la reducció de la diferència entre crèdits i dipòsits (el gap comercial).

    • El gap comercial es pot reduir seguint diverses estratègies. Per tipologia d'entitats, l'evolució entre 2008 T3 i 2010 T2 de les variables de negoci mostra com els bancs mitjans han aconseguit reduir-lo captant més dipòsits però sense aparentment contraure el crèdit. En canvi, aquelles caixes que han acabat rebent algun tipus d'ajuda en forma de capital han augmentat els dipòsits alhora que han reduït el crèdit.

    • Són múltiples els factors que originen aquest comportament diferenciat entre tipus d'entitats. En particular, entre els més importants, hi ha els nivells de liquiditat i solvència que cada entitat mantenia a l'inici de la crisi. Així, aquelles entitats que no van acumular uns coixins de liquiditat i capital adequats a la seva dependència del finançament majorista i la seva estructura de costos han de competir més intensament pels dipòsits i tenen menys capacitat per continuar concedint crèdit.

    • Les conseqüències de la gestió de la liquiditat no són menyspreables, tal com mostra el cas de les caixes que han necessitat ajudes. Comparades amb la resta de caixes, 3 p.p. del seu major creixement acumulat en dipòsits i 1 p.p. del seu menor creixement del crèdit es poden associar al fet de mantenir uns menors coixins inicials per fer front a les tensions de liquiditat.

    • L'anàlisi també revela la importància de poder ajustar ràpidament els costos a un entorn que requereix ser més agressiu en preus. En efecte, atès el difícil accés de les caixes als mercats de capitals, els beneficis recurrents són cabdals per mantenir-ne la solvència. En aquest sentit, una estructura de costos amb un elevat pes dels costos fixos limita la capacitat de competir pels dipòsits. En conseqüència, caixes amb una gran necessitat de reduir el seu gap comercial no capten prou dipòsits i han de recórrer a un menor creixement del crèdit per reduir-lo. Comparades amb els bancs mitjans, 2,2 p.p. del seu menor creixement del crèdit es poden explicar per aquesta menor flexibilitat per ajustar costos.

  • La responsabilitat limitada en els crèdits hipotecaris: mites i realitats

    Document de treball 08/11

    Anna Mialet Rigau, Maria Pilar Buil Vilalta
    • A Espanya, com a la majoria de països, la responsabilitat hipotecària és il·limitada. Això no obstant, arran de la crisi econòmica i financera, en alguns àmbits es debat la possibilitat de fer ajustos legals per reassignar el risc assumit per particulars i entitats financeres.

    • Les propostes plantejades fins ara són de diferent mena. Algunes consideren la dació en pagament de l'immoble el vehicle per extingir el deute, fins i tot amb caràcter retroactiu, mentre que d'altres aposten per reduir l'import del deute romanent, millorant la valoració de l'immoble en el cas que es produís una subhasta.

    • En aquest document s'aprofita la dicotomia legislativa existent als Estats Units (en uns deu estats hi ha responsabilitat limitada i a la resta és il·limitada) per analitzar i quantificar les implicacions de la limitació de la responsabilitat:

      • Volum creditici concedit: en els estats on la responsabilitat del deutor és més limitada el volum mitjà del crèdit concedit és un 4-6% menor.

      • Tipus d'interès del préstec: els majors riscos a assumir per les entitats financeres es traslladen al client a través d'un tipus d'interès superior entre 20 i 80 punts bàsics.

      • Preus del mercat immobiliari: la responsabilitat limitada no sembla afavorir la contenció dels preus en el mercat immobiliari en temps de bonança.

    • En definitiva, la responsabilitat limitada és com disposar d'una opció per vendre l'immoble en qualsevol moment. Però a la pràctica no sempre és òptim exercir aquesta opció, perquè l'impagament comporta molts altres costos (score, impostos, etc.). Per tant, la limitació de la responsabilitat hipotecària no sembla ser la solució òptima a escala social.

    • En línia amb el recentment aprovat Reial decret llei 8/2011, de mesures de suport als deutors hipotecaris, es poden considerar altres propostes per contribuir a millorar el funcionament del sistema hipotecari a Espanya:

      • Millorar el sistema de valoració dels actius immobiliaris a les subhastes desertes.

      • Reduir els costos de transacció en les renegociacions de les condicions hipotecàries i en les dacions en pagament.

      • Implantar iniciatives de caire social per a les famílies que estan en procés d'execució o aquest és imminent (lloguers a preus assequibles…).

      • Per evitar en un futur situacions de sobreendeutament, fomentar la concessió responsable i l'educació financera.

Pàgines