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La senda alcista de la vivienda tenderá a moderarse

Los datos más recientes del mercado inmobiliario muestran que la tendencia alcista de la demanda y del precio de la vivienda se ha acentuado en los primeros compases de 2022, en sintonía con la inercia positiva que ha mantenido la economía española pese al contexto adverso. Sin embargo, a medio plazo la perspectiva es que el mercado inmobiliario tienda a ralentizarse.

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  • En el primer semestre de 2022, la economía española ha mantenido una inercia positiva pese a un contexto adverso, en buena parte gracias al impulso del turismo. Esta tendencia favorable tendrá continuidad durante los meses de verano, pues se anticipa una temporada turística que podría ser ya muy similar a la de antes de la pandemia.
  • En el lado positivo también se enmarcan los datos más recientes del mercado inmobiliario, que muestran que la tendencia alcista de la demanda y del precio de la vivienda se ha acentuado en los primeros compases de 2022: las compraventas superaron las 600.000 viviendas en los últimos 12 meses, una cifra no igualada desde 2008, y el precio de la vivienda aceleró el paso, pasando de crecer un 6,4% interanual en el 4T 2021 a un 8,5% en el 1T 2022, según datos del INE.
  • A corto plazo, pensamos que el repunte de los precios puede tener cierta continuidad, sobre todo debido al alza de los costes de construcción, agravados por la guerra en Ucrania y los cuellos de botella en las cadenas de valor globales. Pero, a medio plazo, la perspectiva es que el mercado inmobiliario tienda a ralentizarse. El aumento de la inflación está siendo más intenso y persistente de lo que se esperaba, lo que ha llevado a un endurecimiento de la política monetaria más temprano y rápido de lo previsto. Así, el BCE finalizó las compras netas de activos financieros el 1 de julio y pronto iniciará el nuevo ciclo de subidas de los tipos de interés. Los mercados financieros sitúan los tipos de referencia en la horquilla 0,75%-1,25% a finales de este año, con subidas en todas las reuniones del BCE.
  • En este contexto de endurecimiento de las condiciones financieras y de moderación de los factores temporales que están impulsando la demanda, es previsible un cierto enfriamiento del mercado inmobiliario de cara a 2023. En concreto, prevemos que el número de compraventas descienda de las 550.000 previstas en 2022 a las 490.000 en 2023, y que el precio de la vivienda se ralentice del 6,6% previsto para 2022 al 2,2% en 2023. La moderación de los precios limitará el empeoramiento de la accesibilidad causado por la subida de tipos. Asimismo, la ausencia de desequilibrios en el mercado de la vivienda español aleja la posibilidad de un aterrizaje brusco.
  • En una situación bien distinta se encuentran algunas economías avanzadas que han visto aumentar el precio de la vivienda de forma muy sostenida ya desde antes de la pandemia, y que sí presentan un cierto riesgo de formación de burbujas inmobiliarias. En este informe repasamos la situación de los mercados inmobiliarios de estos países y las medidas macroprudenciales puestas en marcha en cada uno de ellos para atajar esta situación.
  • En este informe también ponemos el foco en las compraventas de extranjeros en España, una demanda que se vio muy afectada por la pandemia, pero que ha sorprendido por la velocidad de su recuperación. De hecho, la pujanza de la demanda extranjera es un factor que está contribuyendo a que el crecimiento del precio de la vivienda sea muy desigual entre regiones, puesto que el precio crece con más vigor en aquellas provincias en las que el peso de las compraventas de extranjeros es mayor. Con todo, los modelos de previsión del precio de la vivienda a nivel municipal de CaixaBank Research, basados en gran cantidad de datos (big data) y técnicas de machine learning, apuntan a cierta desaceleración del precio de la vivienda en los próximos trimestres, que sería algo más marcada en las zonas turísticas.
  • En el último artículo analizamos en qué otros países mediterráneos adquieren una residencia las principales nacionalidades compradoras de vivienda en España, y observamos que los británicos y los suecos tienen una especial predilección por España, mientras que los alemanes tienen una presencia bastante considerable en Croacia y Turquía. Asimismo, ponemos la vista en el largo plazo y concluimos que el recorrido que puede tener la demanda extranjera de vivienda en España  es prometedor si tenemos en cuenta las tendencias demográficas en Europa y la elevada competitividad del sector turístico español.
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