Continúan las presiones alcistas sobre el precio de la vivienda
El valor de tasación de la vivienda libre sorprendió al alza en el tramo final de 2025, tras registrar un avance intertrimestral del 3,6% en el 4T, la mayor tasa desde 2005 y por encima del 2,3% recogido en nuestras expectativas. El valor tasado se situó en 2.230 euros/m2 en el 4T, nuevo máximo de la serie disponible desde 1995, si bien conviene destacar que, en términos reales, se sitúa aproximadamente un 25% por debajo de los máximos alcanzados en 2007.
Dato
- El valor de tasación de la vivienda libre aumentó un 3,6% en variación intertrimestral en el 4T 2025 (se acelera desde el 2,9% en el 3T).
- En términos interanuales, el precio de la vivienda se incrementó en un 13,1% en el 4T 2025 (12,1% en el 3T).
Valoración
- El valor de tasación de la vivienda libre sorprendió al alza en el tramo final de 2025, tras registrar un avance intertrimestral del 3,6% en el 4T, la mayor tasa desde 2005 y por encima del 2,3% recogido en nuestras expectativas. El valor tasado se situó en 2.230 euros/m2 en el 4T, nuevo máximo de la serie disponible desde 1995, si bien conviene destacar que, en términos reales, se sitúa aproximadamente un 25% por debajo de los máximos alcanzados en 2007.
- En términos interanuales, el crecimiento se intensificó hasta el 13,1%, superando el 12,1% del 3T y marcando la mayor aceleración desde el 3T 2005. Esta presión alcista sobre los precios resulta coherente con un mercado residencial caracterizado por un persistente desequilibrio entre oferta y demanda, que lejos de corregirse, se habría intensificado a lo largo de 2025.
- El dato superó nuestras expectativas y nos obliga a revisar al alza nuestras previsiones para 2026.
- Esta aceleración contrasta con las señales procedentes de otros indicadores de precios disponibles para ese mismo periodo. En particular, el índice basado en ventas repetidas del Colegio de Registradores moderó su tasa interanual en el 4T, desde el 16,1% hasta el 15,2%. Se trata de la primera desaceleración observada desde 2022.
Detalles del dato y contexto
- Por regiones, todas las comunidades registraron aumentos interanuales en el 4T, aunque con una notable heterogeneidad en las tasas de crecimiento. Estas oscilaron desde registros superiores al 15% en Cantabria, C. Valenciana y Madrid, frente a avances mucho más moderados en regiones como Extremadura (3,8%) o Galicia (9,4%). En cualquier caso, no en todas las comunidades se produjo una aceleración respecto al 3T, ya que el crecimiento se moderó en La Rioja, Extremadura, Asturias, Navarra y Andalucía.
- En el caso de los municipios de más de 25.000 habitantes, la tendencia alcista del valor tasado continúa extendiéndose a un número cada vez mayor de localidades. En el 4T, el 76% de estos municipios registró incrementos interanuales superiores al 10%, un porcentaje que no se alcanzaba desde el 1T 2006 y muy por encima del 45% observado un año antes. En contraste, únicamente el 0,7% de los municipios experimentó descensos en los precios.
- Continúan las señales de estabilización de la demanda de vivienda. Según el INE, las compraventas han pasado de crecer a tasas interanuales de dos dígitos de forma recurrente entre el 3T 2024 y el 2T 2025 a mostrar un comportamiento más volátil (entre agosto y noviembre, su tasa interanual ha caído en 2 de los 4 meses) y contenido (tasas por debajo del 8%). A pesar de estas señales incipientes, el volumen de operaciones sigue siendo muy elevado: 710.300 compraventas en los últimos 12 meses hasta noviembre, máximo desde 2007. Esta fortaleza responde a varios factores que, previsiblemente seguirán vigentes en los próximos trimestres: flujos migratorios dinámicos (la población ha aumentado en casi 2,3 millones de personas desde 2021), bajos tipos de interés, buen desempeño económico y laboral, recuperación gradual del poder adquisitivo, escasez de oferta en el mercado de alquiler, vigor de la demanda extranjera y una situación financiera sólida por parte de los hogares.
- En concreto, las compraventas realizadas por extranjeros alcanzaron el 13,8% del total en los últimos 12 meses hasta el 4T 2025, lo que equivale a unas 97.500 operaciones, según los datos del Colegio de Registradores. Esto supone un aumento del 5% respecto al mismo periodo de 2024.
- El número de hipotecas sobre vivienda repuntó un 18% en 2025 (unas 500.000 hipotecas según el INE), lo que supone el segundo año consecutivo con incrementos de dos dígitos (12% en 2024). En este sentido, el número de compraventas no financiadas está reduciéndose desde mediados de año y ya suponen el 30% del total (llegaron a suponer algo más del 35% a principios de 2024).
- Los indicadores de oferta de vivienda nueva continúan aumentando, pero lo hacen muy gradualmente y siguen sin ser capaces de cubrir la demanda existente, por lo que el déficit de vivienda nueva continúa aumentando. Hasta el mes de noviembre, los visados de obra nueva crecieron un 7,7% interanual, alcanzando las 136.500 unidades (acumulado en 12 meses), cifra que contrasta con los 226.000 nuevos hogares creados en 2025 según la Estadística Continua de Población.
Última actualización: 19 febrero 2026 - 11:22