Inmobiliario

Sube el alquiler en España

Cada vez son más las personas que viven de alquiler. En los últimos cinco años, el porcentaje de hogares que alquilan su vivienda principal ha aumentado significativamente: del 16,1% en 2013 hasta el 17,8% en 2018. La fuerte demanda de viviendas de alquiler ha hecho repuntar los precios, sobre todo en las grandes ciudades y puntos turísticos, si bien en los trimestres más recientes se ha observado una cierta tendencia a la moderación. En el futuro, se espera que la demanda de vivienda de alquiler siga siendo robusta, por lo que será necesario aumentar la oferta de forma acompasada para evitar más presiones en los precios.

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Alquiler en España
Situación del alquiler en España

Los hogares españoles han optado tradicionalmente por comprar su vivienda en lugar de alquilarla. Sin embargo, el peso del alquiler ha ido aumentando año tras año: mientras que menos del 10% de los hogares españoles estaban en régimen de alquiler en el año 2001, este porcentaje alcanzó el 17,8% en 20181 . Si, además del alquiler, se incluyen otras formas de tenencia de la vivienda principal, como la cesión gratuita por parte de un familiar por ejemplo, esta cifra se eleva hasta el 23% (el 77% restante corresponde a los hogares con su vivienda principal en propiedad). A pesar del notable incremento del alquiler, su peso sigue siendo bajo en relación con los países de nuestro entorno. Así, el promedio en la eurozona se sitúa alrededor del 30%, y Alemania, la que más alquila, llega a casi el 50%2 .

  • 1. Dato de 2001 según el Banco de España y de 2018 según la Encuesta Continua de Hogares (ECH) del INE. Se incluye el alquiler a precio de mercado y a precio inferior al de mercado.
  • 2. Estos porcentajes incluyen la cesión gratuita (además del alquiler a precio de mercado y a precio inferior al de mercado) y provienen de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) de Eurostat (datos de 2017).

El alquiler gana protagonismo
Miles de hogares

El alquiler gana protagonismo
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del INE (ECH).

Si nos centramos en el periodo más reciente, entre 2013 y 2018, el auge del alquiler es todavía más patente: en estos 5 años el aumento del número de hogares de alquiler alcanzó los 70.400 por año, una cifra que superó la creación neta de hogares (63.700 por año) a causa del retroceso de la vivienda de propiedad (–31.000 por año)3 . Con todo, cabe mencionar que en 2018 la demanda de alquiler se frenó, un fenómeno que, como veremos más adelante, se debe, en parte, al fuerte incremento de los precios del alquiler en los años precedentes.

  • 3. Los hogares en una vivienda cedida de forma gratuita o bajo precio por otro hogar o la empresa aumentaron en 24.300 en promedio entre 2013 y 2018 según la ECH. 4 Según el Consejo de la Juventud de España (CJE) los jóvenes menores de 30 años que consiguen emanciparse no alcanzan al 25%. 2008 2013 2017 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% De 16 a 29 años De 30 a 44 años De 45 a 64 años 65 y más años Fuente: CaixaBank
Las condiciones laborales no favorecen el acceso a una vivienda de propiedad

Esto explica, en parte, que la proporción de jóvenes españoles que vive de alquiler ha aumentado significativamente en la última década.

Los jóvenes son los que más alquilan
% de hogares de alquiler

Los jovenes son los que más alquilan
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del INE (ECV).

Aunque la tendencia a alquilar es generalizada en todos los grupos de edad, es entre los jóvenes donde ha ganado más peso. Como se puede observar en el gráfico, un 52,2% de los jóvenes de 16 a 29 años estaban en situación de alquiler en 2017 frente al 36,5% en 2008. En efecto, los jóvenes que se emancipan4  tienden a alquilar la vivienda a causa, principalmente, de unas condiciones laborales que no favorecen el acceso a una vivienda de propiedad. Todos los indicadores del mercado laboral coinciden en señalar que los jóvenes fueron los más damnificados por la crisis económica y, a pesar de que la situación ha mejorado desde 2014, las secuelas todavía se perciben en forma de una tasa de temporalidad juvenil muy elevada (56,3% en 2018) y que duplica la del total de la población; una mayor incidencia del paro (29,3%) y del paro de larga duración (35,8%), y un crecimiento más anémico de los salarios entre los jóvenes.

También contribuye a reforzar esta tendencia al alquiler entre las nuevas generaciones un cambio de las preferencias a favor del uso frente a la propiedad y una mayor movilidad geográfica. Asimismo, los cambios fiscales introducidos en 2013, que suprimieron la deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF, han dejado de favorecer fiscalmente la compra de vivienda.

  • 4. Según el Consejo de la Juventud de España (CJE) los jóvenes menores de 30 años que consiguen emanciparse no alcanzan al 25%.
Factores que impulsan la demanda de alquiler

La principal razón por la que las personas alquilan una vivienda es para residir en ella. Sin embargo, en los últimos años se ha intensificado la demanda de corta estancia con fines turísticos, ligada a la expansión de las plataformas colaborativas (sharing economy) y el boom turístico. En efecto, el número de turistas internacionales que visitan España se ha duplicado en la última década, lo que ha situado a España como segundo destino turístico a nivel global, solamente por detrás de Francia, y por delante de Estados Unidos. La mayor parte de turistas extranjeros que visitan España se alojan en hoteles, pero una proporción cada vez mayor se hospeda en una vivienda alquilada. Concretamente, un 11,8% de los turistas internacionales se alojó en una vivienda de alquiler en 2018 frente al 10,7% en 2016, lo que supone un aumento de 1,7 millones de personas en solo 2 años (hasta los 9,7 millones).

El florecimiento de los pisos turísticos está rodeado de una notable controversia, especialmente en las ciudades que reciben un gran número de turistas a lo largo del año, por sus efectos económicos, sociales, medioambientales y urbanísticos, pero también por sus efectos sobre el mercado residencial. Por el momento, la escasez de datos no permite evaluar con rigor esta cuestión en EspañaImagen eliminada., aunque pueden servir de referencia los análisis disponibles a nivel internacional. En este sentido, varios estudios realizados en Estados Unidos encuentran una relación positiva, si bien contenida, de la proliferación de los apartamentos turísticos sobre la oferta de vivienda residencial y los precios del alquiler a largo plazoImagen eliminada.. De todos modos, es de esperar que en el caso de España este factor vaya perdiendo relevancia en un futuro, ante una regulación más restrictiva de los pisos turísticos y la moderación que se observa en el crecimiento de turistas internacionales.

Factores que impulsan el alquiler de viviendas por parte de jóvenes
Nuevos fenómenos en el alquiler turístico

El boom turístico y las plataformas colaborativas también han impulsado la demanda de pisos turísticos de alquiler.

El precio del alquiler repunta con fuerza
Crecimiento anual promedio entre 2014 y 2018 (%)

Repunte del precio del alquiler en España
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos de Fotocasa, Tecnocasa e Idealista
El precio del alquiler en las grandes ciudades

En Barcelona y Madrid el precio del alquiler ha repuntado un 40% entre 2014 y 2018 según los portales inmobiliarios.

El fuerte aumento de la demanda de la vivienda de alquiler ha impulsado el precio al alza7 . Los indicadores disponibles elaborados por distintos portales inmobiliarios no dejan lugar a dudas: los precios del alquiler a nivel nacional avanzaron entre un 5% y un 9% anual en promedio entre 2014 y 2018, acumulando un incremento cercano al 40% en las ciudades de Barcelona y Madrid. Aunque desde 2018 la tendencia alcista se ha moderado, especialmente en Barcelona, la ciudad condal cuenta con los alquileres más caros (alrededor de los 15-17 euros por metro cuadrado en promedio según distintas fuentes), mientras que en Madrid el precio ronda los 14-17 euros por metro cuadrado en promedio). No obstante, en ambas ciudades existen notables diferencias en los precios del alquiler entre distritos y barrios, tal y como se muestra en los siguientes mapas.

  • 7. Actualmente no existe una referencia oficial que permita monitorizar la evolución del mercado del alquiler. Recientemente, el gobierno ha aprobado el RDL 7/2019 en el que se establece la creación del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

Precio del alquiler por metro cuadrado en Madrid y Barcelona

Precio del alquiler por metro cuadrado en Madrid
Precio del alquiler por metro cuadrado en Madrid (Índice 100 = máximo)
Precio del metro cuadrado en Barcelona
Precio del metro cuadrado en Barcelona (Índice 100 = máximo)
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos de AIS (2018).
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos de AIS (2018)

El intenso aumento de los alquileres en los últimos años ha dejado unos precios elevados en muchas zonas. En consecuencia, la proporción de familias que tiene dificultades para pagar el alquiler se ha mantenido muy elevada, a pesar de la mejoría económica. Según Eurostat, un 42,1% de los hogares que alquilan su vivienda a precio de mercado destinan más del 40% de su renta disponible al pago del alquiler (comparado con un 24,9% en la eurozona).

La oferta se adapta al auge del mercado del alquiler

Los proyectos B2R suponen la venta íntegra del edificio aun único propietario que lo rentabiliza mediante el alquiler.

Por el lado de la oferta, el aumento de los precios del alquiler está incentivando la entrada de empresas inmobiliarias especializadas en la gestión de edificios completos destinados al alquiler. La promoción de estos proyectos “llave en mano” o Build to Rent (B2R) supone la venta íntegra del edificio a un único propietario que gestiona y rentabiliza el edificio a través del alquiler de las viviendas. Este segmento ha despertado el interés de inversores institucionales (fondos de pensiones, socimis, etc.) que quieren invertir a largo plazo con unas rentabilidades mucho más atractivas que las que ofrece, por ejemplo, la deuda pública. Esta nueva oferta ayudará a profesionalizar un sector que en España todavía está muy atomizado8 .

  • 8. Aunque no existen estadísticas oficiales, se estima que solamente entre un 2% y un 4% de las viviendas de alquiler son propiedad de inversores institucionales.
¿Qué futuro le espera al mercado del alquiler?

Por un lado, los factores coyunturales que han impulsado la demanda de vivienda en alquiler tenderán a disiparse con la mejoría de la situación económica. Por ejemplo, es de esperar que los jóvenes que han formado un hogar en régimen de alquiler en los últimos años vayan accediendo al mercado de compra de vivienda a medida que mejoren sus condiciones laborales. Sin embargo, hay otras fuerzas que empujarán en sentido contrario y que nos hacen pensar que la demanda del alquiler seguirá moviéndose al alza. En este sentido, las proyecciones de población del INE apuntan a que el crecimiento demográfico de los próximos años será debido principalmente al crecimiento de la población extranjera9 . Dado que los hogares con miembros nacidos en el extranjero tienen una mayor propensión a alquilar (alrededor del 60% comparado con un 12% de los hogares con todos sus miembros españoles) es de esperar que las entradas netas de inmigrantes previstas para los próximos años sigan presionando al alza la demanda de vivienda de alquiler. En particular, prevemos que se podría mantener alrededor de las 70.000 viviendas anuales, similar a la observada entre 2013 y 2018.

En un contexto de mayor demanda como el que se prevé, será necesario que la oferta se ajuste al alza para evitar que se generen presiones excesivas en los precios del alquiler. Asimismo, la evolución del mercado del alquiler se verá altamente condicionada por las políticas públicas de vivienda social y asequible que lleguen a implementarse.

  • 9. Según las proyecciones de población del INE, entre 2019 y 2025 se crearan alrededor de 135.000 hogares por año y la población crecerá un 3% hasta alcanzar los 48 millones de personas. La población nacida en España decrecerá (–1,2%) mientras que la nacida en el extranjero repuntará (+29,8%).
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