Llogar un habitatge a Espanya: sobre l’increment del preu del lloguer i la necessitat d’augmentar l’oferta de lloguer assequible
El mercat del lloguer d’habitatge ha acaparat molt l’atenció en els últims anys. La seva forta pujada de preu, molt superior a l’increment de les rendes del treball, ha posat en relleu la vulnerabilitat econòmica de les llars que viuen de lloguer: aquestes llars solen tenir un nivell d’ingressos inferior a la mitjana, i un percentatge elevat d’elles destinen més del 40% dels ingressos als pagaments relacionats amb l’habitatge. Per afrontar aquesta preocupant situació, s’han pres mesures de política econòmica molt necessàries, orientades a incrementar l’oferta d’habitatge assequible. No obstant això, també s’han proposat altres polítiques, com el control del preu del lloguer a les zones de mercat tensionat, l’eficàcia del qual, segons l’experiència internacional, és limitada.
![p25-Immo](/sites/default/files/styles/destacado/public/content/image/2023/07/14/91184/p25-Immo.jpg?itok=bLr5g13c)
Després d’uns anys reculant, el 2015, el preu de l’habitatge de lloguer a Espanya va començar a pujar, coincidint amb l’inici de la recuperació de l’economia i del sector immobiliari. No obstant això, la magnitud de l’increment que ha tingut lloc de llavors ençà depèn molt de l’indicador que s’utilitzi, tal com es pot observar al gràfic següent. A la banda alta, destaquen els forts augments registrats pels preus d’oferta dels portals immobiliaris (Fotocasa i Idealista), amb avanços superiors al 60% entre el 2014 i mitjan 202315 i que contrasten amb els preus del lloguer publicats recentment per l’INE i pel MITMA.16.
- 15. Els preus d’oferta dels portals immobiliaris són molt útils per prendre el pols del mercat i conèixer l’evolució dels preus als quals s’enfronten els potencials inquilins que busquen un nou habitatge de lloguer, però aquests preus no són representatius del conjunt de les llars que viuen de lloguer.
- 16. Els indicadors del lloguer oficials (IPHL de l’INE i índex de referència del preu del lloguer del MITMA) només estan disponibles fins al 2021. Aquests indicadors es basen en fonts tributàries de les dades sobre arrendaments d’habitatge habitual, de manera que les dades són anuals i es publiquen amb un retard molt notable, vinculat a les declaracions de l’IRPF. Una part de la diferència, almenys, entre els índexs dels portals immobiliaris i els oficials s’explica perquè aquests últims tenen en compte les revisions dels contractes existents, mentre que els portals se centren en l’increment dels nous contractes.
El preu de l’habitatge de lloguer a Espanya va començar a pujar el 2015, i, malgrat la pausa de la pandèmia, els increments acumulats de llavors ençà són molt significatius
Segons l’índex de preus de l’habitatge de lloguer (IPHL), una estadística experimental publicada per l’INE, el creixement acumulat del preu del lloguer entre el 2014 i el 2021 va ser del 13,0%. L’avanç més significatiu es va produir el 2019 (el 3,5%). El 2020, amb l’esclat de la pandèmia de COVID-19, es va produir una contenció generalitzada dels preus del lloguer, motivada, en gran part, pel transvasament de pisos turístics al règim de lloguer tradicional i per la pròrroga forçosa de sis mesos dels contractes d’arrendament que expiraven amb les condicions vigents,17 en un context d’incertesa elevada i de restriccions a la mobilitat de les persones. Amb la reobertura de l’economia, el preu del lloguer va tornar a avançar el 2021 (l’1,6%). Per la seva banda, l’índex de referència del preu del lloguer del MITMA va registrar increments al voltant del 23% entre el 2015 i el 2021 en els tres indicadors disponibles (mitjana, percentil 25 i percentil 75).
- 17. Vegeu el Reial decret llei 11/2020, del 31 de març, pel qual s’adopten mesures urgents per afrontar la COVID-19.
![El preu del lloguer mitjà a Espanya ha augmentat de manera substancial des del 2015](/sites/default/files/styles/container_1400/public/content/image/2023/07/20/91184/p20-Immo_cat.jpg?itok=cy-4czek)
Els indicadors oficials, però, només estan disponibles fins al 2021. En aquest sentit, és molt útil l’indicador del preu del lloguer de CaixaBank Research, que ofereix dades amb només uns pocs dies de decalatge després del tancament de cada mes i es calcula a partir d’informació interna sobre els rebuts pagats en concepte de lloguer degudament anonimitzats i tractats de forma agregada mitjançant tècniques de big data. Segons aquest indicador, el preu del lloguer va augmentar el 22,7% entre el 2017 i mitjan 2023.
El fort increment del preu del lloguer en relació amb l’evolució de la renda de les famílies ha suscitat preocupació per la vulnerabilitat econòmica de les llars que viuen de lloguer, en especial entre les rendes més baixes
Malgrat les diferències entre indicadors, el més rellevant és que tots coincideixen a assenyalar un increment significatiu del preu del lloguer des del 2015. A més a més, aquest creixement ha estat superior a l’augment dels ingressos de les famílies en aquest període, i això ha generat una certa tensió al mercat de lloguer a les zones més demandades i ha afectat de forma més contundent les llars amb rendes més baixes. En general, les llars que viuen de lloguer a preu de mercat solen tenir un nivell d’ingressos relativament modest: segons l’Enquesta de condicions de vida del 2022, les llars que viuen de lloguer a preu de mercat tenien una renda neta mitjana de 21.271 euros anuals, el 28,4% inferior a la renda neta de les llars que tenen l’habitatge principal en propietat (29.704 euros). A més a més, el 44,8% dels espanyols que residien en habitatges de lloguer a preu de mercat estaven en risc de pobresa o d’exclusió social (el percentatge més elevat de la UE) i el 39,4% dedicaven més del 40% de la renda disponible als pagaments relacionats amb l’habitatge (en relació amb el 21,0% de la UE).
Gairebé el 45% dels espanyols que resideixen en habitatges de lloguer a preu de mercat es troben en risc de pobresa o d’exclusió social
Per comunitats autònomes, s’observa un patró similar: el preu del lloguer va registrar increments significatius entre el 2015 i el 2021 (última dada disponible de les fonts oficials), i aquest increment va ser superior a l’increment salarial a gairebé totes les comunitats. Només Astúries i Galícia presenten uns increments de lloguers i de salaris més alineats. Així i tot, si estenem el període fins al 2023 utilitzant l’índex del lloguer de CaixaBank, també en aquestes regions l’increment del preu del lloguer supera amb escreix l’augment salarial mitjà.18
- 18. Per a una anàlisi detallada de l’evolució del preu de l’habitatge de lloguer per regions i per municipis segons les diferents fonts (inclosa la informació dels dipòsits de fiances de les diferents CA), vegeu «Observatorio de vivienda y suelo. Boletín especial Alquiler residencial 2022», publicat pel MITMA.
![L’increment del preu del lloguer supera l’increment dels salaris a totes les comunitats autònomes](/sites/default/files/styles/container_1400/public/content/image/2023/07/20/91184/p22-Immo_cat.jpg?itok=i77k6Xbx)
Un factor que explica el fort increment del preu del lloguer en els anys recents és l’elevada demanda d’habitatge de lloguer. Tot i que el nombre de llars que viuen de lloguer a preu de mercat ja venia creixent de manera notable en les últimes dècades (unes 73.000 llars per any entre el 2004 i el 2014), entre el 2015 i el 2019, es va produir un fort repunt de la demanda (122.000 noves llars anuals de mitjana).19 De fet, entre el 2015 i el 2019, l’augment del nombre de llars de lloguer a preu de mercat (610.000) va superar amb escreix la creació neta de llars en aquests cinc anys (385.000), a causa de la reculada de l’habitatge en propietat (–93.000) i del lloguer inferior a mercat o de cessió gratuïta (–132.000). En canvi, entre el 2019 i el 2022, l’evolució ha estat molt diferent: de les 454.000 noves llars, només unes 5.000 van ser de lloguer a preu de mercat, mentre que el gros es va concentrar en habitatge en propietat (341.000).
- 19. Dades de l’Enquesta de condicions de vida.
Entre el 2015 i el 2019, l’augment del nombre de llars de lloguer a preu de mercat va superar amb escreix la creació neta de llars en aquests cinc anys
![El nombre de llars de lloguer a Espanya va créixer de forma molt significativa entre el 2015 i el 2019](/sites/default/files/styles/container_1400/public/content/image/2023/07/20/91184/p23-Immo_cat.jpg?itok=bXjG_QDl)
Com a resultat d’aquestes xifres, el percentatge de llars que viuen de lloguer a preu de mercat a Espanya va augmentar de manera significativa entre el 2014 i el 2019 (del 12,4% al 15,4%), però, des del 2019, s’ha mantingut força estable, al voltant del 15% del total de llars.
Les llars joves són les que més lloguen, però el creixement de les llars de lloguer s’ha concentrat en les franges de més edat
L’evolució del percentatge de llars que viuen de lloguer a preu de mercat és similar en tots els grups d’edat (increment entre el 2014 i el 2019 i estabilització entre el 2019 i el 2022), amb l’excepció de les llars joves (de 16 a 29 anys). Aquestes llars ja tenien un percentatge elevat de lloguer (el 47,4% el 2014), que s’ha mantingut en aquestes cotes de llavors ençà.20 No obstant això, el nombre de llars joves de lloguer ha reculat en els últims anys, a conseqüència de l’evolució demogràfica (a causa de l’envelliment de la població i de la baixa taxa de natalitat, les cohorts són més petites) i del retard en l’edat d’emancipació.21 De fet, l’increment de llars que viuen de lloguer s’ha concentrat en les llars de 30 a 44 anys (158.000 més entre el 2014 i el 2022) i, en especial, entre les de 45 a 65 anys (368.000).
- 20. Els joves que s’emancipen tendeixen a llogar l’habitatge tant per les seves preferències (mobilitat, per exemple) com per unes condicions laborals que no afavoreixen l’accés a un habitatge en propietat.
- 21. Segons el Consell de la Joventut d’Espanya (CJE), el percentatge de joves menors de 30 anys que s’han emancipat era del 15,9% el 2022, en relació amb una taxa mitjana d’emancipació a la UE del 32,1%, el doble que al nostre país. Aquesta taxa era del 21,5% a Espanya el 2015.
L’evolució recent del mercat del lloguer ha generat preocupació entre una gran part de la població, ja que dificulta les possibilitats d’emancipació dels joves i genera problemes d’accessibilitat a l’habitatge, en especial entre les llars amb rendes baixes i mitjanes-baixes. En aquest sentit, una prioritat de les polítiques públiques d’habitatge hauria de ser promoure un augment del parc d’habitatges de lloguer social i assequible a Espanya, ja que l’actual és molt reduït.22
En aquest sentit, la Llei pel Dret a l’Habitatge23 inclou alguns aspectes positius per aconseguir aquest objectiu, com dotar de caràcter indefinit l’habitatge protegit que es promogui sobre sòl qualificat de reserva (en la resta dels supòsits, es fixa un termini mínim de desqualificació de 30 anys). Aquesta mesura hauria de permetre que el parc d’habitatge públic a Espanya es vagi incrementant any rere any, a diferència del que ha succeït en les últimes dècades, quan els habitatges protegits eren destinats majoritàriament al mercat de compravenda i passaven al mercat lliure al cap d’uns anys. No obstant això, el resultat d’aquesta mena de mesures només s’observarà a mitjà i a llarg termini. Així mateix, la llei també contempla incentius fiscals per als propietaris que posin en lloguer els seus habitatges a preus assequibles, una mesura que també pot ajudar a contenir els increments del preu del lloguer. Seria desitjable que tot això es complementés amb mesures que fomentin la seguretat jurídica dels propietaris i amb una revisió de les regulacions urbanístiques que permeti augmentar la disponibilitat de sòl.
D’altra banda, la llei també estableix algunes mesures que actuen sobre els preus, que inclouen limitacions a l’actualització de les rendes del lloguer i la possibilitat de limitar els preus del lloguer en zones tensionades. A grans trets, la llei estableix que, per als habitatges situats en zones de mercat tensionades i siguin d’un petit propietari, la renda del nou contracte no podrà ser superior a la de l’últim contracte de lloguer vigent en els cinc últims anys. Per als habitatges d’un gran tenidor, s’aplicarà la renda més baixa entre el lloguer anterior i l’índex regulador i s’aplicarà, en tot cas, l’actualització de la renda, fixada en el 2% per al 2023, en el 4% per al 2024 i segons un índex de revaloració que hauria de desenvolupar l’INE a partir de llavors.
L’experiència internacional amb la regulació dels preus mostra uns resultats molt poc satisfactoris. A curt termini, se sol produir un descens moderat del preu del lloguer a les zones regulades (centrat en els lloguers que eren més alts), però, a mitjà i a llarg termini, es redueix l’oferta d’habitatge de lloguer, augmenta el preu del lloguer a les zones no regulades pròximes a les regulades, el parc d’habitatges es deteriora (s’inverteix menys en manteniment i en renovació) i es redueix la mobilitat residencial.24
- 22. A Espanya, l’habitatge de lloguer social representa l’1% del total, mentre que, a l’OCDE, se situa en el 7%.
- 23. Llei 12/2023, del 24 de maig del 2023.
- 24. Vegeu «La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional», Banc d’Espanya, Documentos Ocasionales, 2020.
El primer pas per poder aplicar la regulació del preu del lloguer és declarar com a tensionada una zona residencial a petició de cada comunitat autònoma. Aquestes zones, que es designen per tres anys, han de complir una de les següents condicions: (i) que la càrrega mitjana de la compra o del lloguer d’habitatge més els subministraments superi el 30% dels ingressos d’una llar mitjana o (ii) que es tracti de zones en què el preu de compra o de lloguer d’habitatge acrediti un percentatge de creixement acumulat de, com a mínim, 3 p. p. per damunt del percentatge de creixement acumulat de l’IPC en els cinc últims anys.
Madrid, Barcelona, Àlaba, Girona i les Balears són les províncies amb els percentatges més elevats de població en zones tensionades, segons les dades internes de CaixaBank
Segons els càlculs realitzats amb dades internes de CaixaBank sobre l’import del rebut del lloguer i d’altres subministraments (aigua, electricitat, gas) i sobre els ingressos salarials de les llars, hem estimat que, per al conjunt d’Espanya, el 12,3% dels municipis tindrien un esforç del lloguer superior al 30%, però al voltant del 60% de les llars hi resideixen. Així mateix, el percentatge de municipis amb una ràtio d’esforç del lloguer mitjà superior al 30% puja gairebé fins al 50% dels municipis a la província de Barcelona o a les Illes Balears i gairebé fins al 40% a Madrid, a Girona i a Las Palmas de Gran Canaria.
A partir d’aquestes dades, hem construït el següent mapa, que mostra, per a cada província, el percentatge de llars que resideixen en municipis en què la ràtio d’esforç del lloguer mitjà és superior al 30%. Madrid, Barcelona, Àlaba, Girona i les Balears són les províncies amb els percentatges més elevats de població en zones tensionades.
Catalunya ha estat la primera comunitat que ha sol·licitat la declaració de 140 municipis catalans com a «zones tensionades»,25 en els quals es pretén aplicar les mesures de contenció de rendes previstes per la llei estatal, que té molts punts en comú amb la llei catalana 11/2020 que va estar vigent a la comunitat entre el setembre del 2022 i l’abril del 2022. En tot cas, l’aplicació d’aquesta llei queda subjecta a la voluntat dels diferents governs regionals, i la seva permanència depèn, en gran part, del Govern que sorgeixi de les eleccions del 23 de juliol.
- 25. Vegeu la nota de premsa del Departament de Territori de la Generalitat del dia 22 de juny del 2023.
![Percentatge de llars que resideixen en municipis en què la ràtio d’esforç del lloguer mitjà és superior al 30%](/sites/default/files/styles/container_1400/public/content/image/2023/07/20/91184/p26-Immo_cat.jpg?itok=JxMg57Ei)