Desde 2021, en España se han creado 1.207 millones de hogares, mientras que tan solo se han terminado 474.000 viviendas (incluidas la vivienda libre y la de protección oficial [VPO]).1 Esto representa un déficit,2 de al menos 734.000 viviendas, que se extiende a todas las provincias del territorio español, con las únicas excepciones de Guipúzcoa, Cáceres y Soria.

El primer mapa recoge la distribución por provincias del déficit de vivienda acumulado desde 2021, expresado como porcentaje del total del déficit nacional (los colores muestran la distribución del déficit por percentiles).3 Casi la mitad del déficit nacional (49%) se concentra en apenas cinco provincias: por orden de mayor a menor, Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. En principio, no sorprende que la mayor parte del déficit se concentre en los grandes mercados residenciales.

El segundo mapa recoge el déficit acumulado en cada provincia como porcentaje de los hogares creados desde 2020 y muestra qué provincias acumulan una mayor o menor carencia de vivienda en proporción a la creación de hogares. A grandes rasgos, continúan destacando las provincias del arco mediterráneo, así como algunas provincias del sur y sureste peninsular, y las regiones insulares. Llama la atención el hecho de que desaparecen de la categoría de mayor carencia habitacional (azul más oscuro) las provincias con grandes urbes (Madrid, Barcelona, Zaragoza y Sevilla). Mención aparte merecen las provincias de Galicia o los casos concretos de Badajoz, Salamanca o Toledo, con una elevada carencia relativa de vivienda, no tanto por una fuerte creación de hogares, sino por la escasa incorporación de vivienda nueva al parque.

Los visados de obra nueva en España aumentaron un 11,8% en 2025 (vivienda libre y VPO), una tasa inferior a la de 2024 (24,6%), si bien cerca del 34% de las provincias españolas registraron descensos.

En el siguiente gráfico contrastamos, para cada provincia, el déficit de vivienda (como porcentaje sobre el total de hogares creados desde 2020 en cada provincia) con los visados de obra nueva concedidos en 2025 (como porcentaje del déficit de vivienda acumulado en la provincia). El gráfico pone de manifiesto que el aumento de la oferta de vivienda nueva no siempre se produce allí donde el déficit es mayor. Aunque la dispersión es elevada, se observa una relación claramente negativa entre el déficit acumulado de vivienda y el crecimiento de los visados, lo que revela importantes desajustes territoriales. En provincias con déficits relativos más elevados (Tarragona, Castellón, Murcia y Almería, entre otras), los nuevos visados ni siquiera cubren un 10% del déficit, mientras que otras con menores necesidades, como Sevilla, Navarra, Córdoba o Asturias, muestran una elevada intensidad en la nueva construcción. Este patrón apunta a la existencia de restricciones locales –de suelo, regulación, costes o capacidad administrativa–, que limitan la respuesta de la oferta precisamente en los mercados más tensionados y contribuyen a la persistencia del desequilibrio estructural. Y mientras este desajuste persista, el déficit seguirá acumulándose en las provincias más tensionadas, manteniendo la presión al alza sobre los precios y dificultando la accesibilidad.

La magnitud de la brecha entre vivienda terminada y creación de hogares es tal que sería necesario producir en torno a 330.000 viviendas anuales durante los próximos cinco años para absorber el déficit existente, lo que implicaría cuadruplicar el ritmo actual de finalización de viviendas.4 Sin embargo, esta necesidad de aceleración es muy heterogénea desde el punto de vista territorial y resulta especialmente intensa en aquellas provincias donde, desde 2020, la creación de hogares ha superado ampliamente a la vivienda construida. En particular, el ajuste necesario en las provincias que acumulan un mayor déficit se resumiría en la siguiente tabla.

La oferta de vivienda nueva continúa condicionada por múltiples factores estructurales que limitan la capacidad del sector para responder al incremento sostenido de la demanda. Entre ellos destacan la escasez de suelo finalista en las zonas con mayor presión residencial, la lentitud administrativa en los procesos urbanísticos –que en algunos casos puede prolongarse más de una década–, los sobrecostes derivados de normativas más exigentes, el aumento de los costes de producción y la escasez de mano de obra cualificada, todo ello en un contexto actual de rentabilidades históricamente bajas para el sector promotor.

Más recientemente, la capacidad de la red eléctrica para atender nuevas promociones se ha identificado como un factor adicional que supone un cuello de botella en la producción de vivienda. En febrero de 2026, Red Eléctrica (REE) hizo público el primer mapa de capacidad de acceso de la demanda a la red de transporte, que muestra que en torno al 75% de los nudos de la red se encuentran saturados o sin capacidad disponible, precisamente en las áreas donde se concentra la actividad residencial. Dado que el acceso a la red es un requisito previo para la concesión de licencias, esta saturación se traslada de forma directa a las promociones, generando retrasos en la ejecución de nuevos proyectos.

El reconocimiento de esta problemática por parte de la Administración y de los principales actores del sistema eléctrico ha impulsado al MITECO a iniciar la tramitación de un real decreto orientado a aumentar la capacidad de acceso a las redes eléctricas. La norma plantea, por ejemplo, actualizar los requisitos técnicos de conexión para aflorar una capacidad actualmente bloqueada –sin necesidad de grandes refuerzos de red–.

Para valorar cómo puede evolucionar el déficit de vivienda en España durante los próximos 15 años, se consideran tres escenarios alternativos. En términos acumulados, todos ellos suponen una producción total cercana a cuatro millones de viviendas, si bien difieren de forma significativa en los ritmos de construcción y en la dinámica de creación de hogares.

El escenario que podríamos llamar tendencial (línea gris en el gráfico de la página siguiente) proyecta que el déficit de vivienda alcanzaría su máximo en 2029, con unas 922.000 viviendas, y no se corregiría completamente hasta 2037. Este escenario se apoya en dos supuestos principales. El primer supuesto es una oferta que crece de forma gradual, con tasas anuales del 14%-16% permitiendo al sector promotor alcanzar las 200.000 viviendas terminadas en 2031, tras lo cual seguiría avanzando, pero a un ritmo más moderado, aproximándose a las 400.000 viviendas en 2037. El segundo supuesto es una leve moderación de la creación de hogares, hasta alrededor de 180.000 unidades netas anuales a partir de 2028.

El segundo escenario contempla un repunte más intenso de la oferta en los próximos años, bajo el supuesto de que el sector promotor logra resolver los cuellos de botella actuales y aumenta la producción a ritmos por encima del 20% anual entre 2028 y 2031, lo que supondría estar finalizando casi unas 300.000 viviendas en 2031. En este caso, el déficit alcanzaría su máximo en 2028 (alrededor de 900.000 viviendas) y desaparecería ya en 2034.

Por último, en el tercer escenario se supone una moderación más acusada en la formación de hogares, precisamente como consecuencia de las dificultades de acceso a la vivienda y de la escasez de oferta. Se asume un descenso progresivo en la creación neta de hogares hasta estabilizarse en torno a 150.000 unidades anuales a partir de 2031. Con una trayectoria de la oferta similar a la del escenario tendencial, el déficit alcanzaría su máximo en 2029 (unas 931.000 viviendas) y se corregiría más rápidamente, llegando a desaparecer en 2036.