Alquilar una vivienda en España: sobre el incremento del precio del alquiler y la necesidad de aumentar la oferta de alquiler asequible
El mercado del alquiler de vivienda ha acaparado mucha atención en los últimos años. Su fuerte subida de precio, muy superior al incremento de las rentas del trabajo, ha puesto de relieve la vulnerabilidad económica de los hogares que viven de alquiler: estos hogares suelen tener un nivel de ingresos inferior al promedio, y un elevado porcentaje de ellos destina más del 40% de sus ingresos a los pagos relacionados con la vivienda. Para hacer frente a esta preocupante situación, se han tomado medidas de política económica muy necesarias, orientadas a incrementar la oferta de vivienda asequible. Sin embargo, también se han propuesto otro tipo de políticas, como el control del precio del alquiler en zonas de mercado tensionado, cuya eficacia es limitada, según la experiencia internacional.
Después de unos años en retroceso, en 2015 el precio de la vivienda en alquiler en España empezó a crecer, coincidiendo con el inicio de la recuperación económica y la del sector inmobiliario. Sin embargo, la magnitud del incremento que ha tenido lugar desde entonces depende mucho del indicador que se utilice, tal y como puede observarse en el siguiente gráfico. En la banda alta, destacan los fuertes aumentos registrados por los precios de oferta de los portales inmobiliarios (Fotocasa e Idealista), con avances superiores al 60% entre 2014 y mediados de 202315. y que contrastan con los precios del alquiler publicados recientemente por el INE y el MITMA16.
- 15. Los precios de oferta de los portales inmobiliarios son muy útiles para tomar el pulso del mercado y conocer la evolución de los precios a los que se enfrentan los potenciales inquilinos que buscan una nueva vivienda en alquiler, pero dichos precios no son representativos del conjunto de los hogares que viven de alquiler.
- 16. Los indicadores del alquiler oficiales (IPVA del INE e índice de referencia del precio del alquiler del MITMA) solo están disponibles hasta 2021. Estos indicadores se basan en fuentes tributarias de los datos sobre arrendamientos de vivienda habitual, por lo que los datos son anuales y se publican con un rezago muy notable, ligado a las declaraciones de IRPF. Parte de la diferencia, al menos, entre los índices de portales inmobiliarios y los oficiales se explica porque estos últimos tienen en cuenta las revisiones de los contratos existentes, mientras que los portales se centran en el incremento de los nuevos contratos.
El precio de la vivienda en alquiler en España empezó a crecer en 2015 y, a pesar de la pausa de la pandemia, los incrementos acumulados desde entonces son muy significativos
Según el índice de precios de la vivienda en alquiler (IPVA), una estadística experimental publicada por el INE, el crecimiento acumulado del precio del alquiler entre 2014 y 2021 fue del 13,0%. El avance más significativo se produjo en 2019 (3,5%). En 2020, con el estallido de la pandemia de COVID-19, se produjo una contención generalizada de los precios del alquiler motivada en gran medida por el trasvase de pisos turísticos al régimen de alquiler tradicional y por la prórroga forzosa de seis meses de los contratos de arrendamiento que expiraban con las condiciones vigentes,17 en un contexto de elevada incertidumbre y restricciones a la movilidad de las personas. Con la reapertura de la economía, el precio del alquiler volvió a avanzar en 2021 (1,6%). Por su parte, el índice de referencia del precio del alquiler del MITMA registró incrementos en torno al 23% entre 2015 y 2021 en los tres indicadores disponibles (mediana, percentil 25 y percentil 75).
- 17. Véase el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente a la COVID-19.
Los indicadores oficiales, sin embargo, solo están disponibles hasta 2021. En este sentido, resulta muy útil el indicador del precio del alquiler de CaixaBank Research, que ofrece datos con solo unos pocos días de decalaje después del cierre de cada mes y se calcula a partir de información interna sobre los recibos pagados en concepto de alquiler debidamente anonimizados y tratados de forma agregada mediante técnicas de big data. Según este indicador, el precio del alquiler aumentó un 22,7% entre 2017 y mediados de 2023.
El fuerte incremento del precio del alquiler en relación con la evolución de la renta de las familias ha suscitado preocupación por la vulnerabilidad económica de los hogares que viven de alquiler, especialmente entre las rentas más bajas
A pesar de las diferencias entre indicadores, lo más relevante es que todos coinciden en señalar un incremento significativo del precio del alquiler desde 2015. Además, este crecimiento ha sido superior al aumento de los ingresos de las familias en este periodo y ello ha generado cierta tensión en el mercado del alquiler en las zonas más demandadas y que ha afectado de forma más contundente a los hogares de rentas más bajas. En general, los hogares que viven en alquiler a precio de mercado suelen tener un nivel de ingresos relativamente modesto: según la Encuesta de condiciones de vida de 2022, los hogares que viven en alquiler a precio de mercado tenían una renta neta promedio de 21.271 euros anuales, un 28,4% inferior a la renta neta de los hogares que tienen su vivienda principal en propiedad (29.704 euros). Además, el 44,8% de los españoles que residían en viviendas de alquiler a precio de mercado estaban en riesgo de pobreza o de exclusión social (el porcentaje más elevado de la UE) y el 39,4% de ellos dedicaban más del 40% de su renta disponible a pagos relacionados con la vivienda (frente al 21,0% de la UE).
Cerca del 45% de los españoles que residen en viviendas de alquiler a precio de mercado se encuentran en riesgo de pobreza o de exclusión social
Por comunidades autónomas, se observa un patrón similar: el precio del alquiler registró incrementos significativos entre 2015 y 2021 (último dato disponible de las fuentes oficiales), y dicho incremento fue superior al incremento salarial en prácticamente todas las comunidades. Solamente Asturias y Galicia presentan unos incrementos de alquileres y salarios más alineados. Con todo, si extendemos el periodo hasta 2023 usando el índice del alquiler de CaixaBank, también en estas regiones el incremento del precio del alquiler supera con creces el aumento salarial promedio.18
- 18. Para un análisis detallado sobre la evolución del precio de la vivienda en alquiler por regiones y municipios según distintas fuentes (incluyendo información de los depósitos de fianzas de las distintas CC. AA.), véase: «Observatorio de vivienda y suelo. Boletín especial Alquiler residencial 2022», publicado por el MITMA.
Un factor que explica el fuerte incremento del precio del alquiler en los años recientes es la elevada demanda de vivienda en alquiler. Si bien el número de hogares que viven en alquiler a precio de mercado ya venía creciendo de forma notable en las últimas décadas (unos 73.000 hogares por año entre 2004 y 2014), entre 2015 y 2019 se produjo un fuerte repunte de la demanda (122.000 nuevos hogares anuales en promedio).19 De hecho, entre 2015 y 2019 el aumento del número de hogares en alquiler a precio de mercado (610.000) superó con creces la creación neta de hogares en estos cinco años (385.000) a causa del retroceso de la vivienda en propiedad (–93.000) y del alquiler inferior a mercado o cesión gratuita (–132.000). En cambio, entre 2019 y 2022 la evolución ha sido muy distinta: de los 454.000 nuevos hogares, solamente unos 5.000 fueron en alquiler a precio de mercado, mientras que el grueso se concentró en vivienda en propiedad (341.000).
- 19. Datos de la Encuesta de condiciones de vida.
Entre 2015 y 2019, el aumento del número de hogares en alquiler a precio de mercado superó con creces la creación neta de hogares en estos cinco años
Como resultado de estas cifras, el porcentaje de hogares que viven en alquiler a precio de mercado en España aumentó de forma significativa entre 2014 y 2019 (del 12,4% al 15,4%), pero desde 2019 se ha mantenido bastante estable, alrededor del 15% del total de hogares.
Los hogares jóvenes son los que más alquilan, pero el crecimiento de los hogares en alquiler se ha concentrado en las franjas de mayor edad
La evolución del porcentaje de hogares que viven en alquiler a precio de mercado es similar en todos los grupos de edad (incremento entre 2014 y 2019, estabilización entre 2019 y 2022), con la excepción de los hogares jóvenes (de 16 a 29 años). Estos hogares ya tenían un elevado porcentaje de alquiler (47,4% en 2014) que se ha mantenido en estas cotas desde entonces.20 Sin embargo, el número de hogares jóvenes en alquiler ha descendido en los años recientes como consecuencia de la evolución demográfica (a causa del envejecimiento de la población y de la baja tasa de natalidad, las cohortes son más pequeñas) y el retraso de la edad de emancipación.21 De hecho, el incremento de hogares que viven en alquiler se ha concentrado en los hogares de 30 a 44 años (158.000 más entre 2014 y 2022) y, especialmente, entre los de 45 a 65 años (368.000).
- 20. Los jóvenes que se emancipan tienden a alquilar su vivienda tanto por sus preferencias (movilidad, por ejemplo) como por unas condiciones laborales que no favorecen el acceso a una vivienda en propiedad.
- 21. Según el Consejo de la Juventud de España (CJE), el porcentaje de jóvenes menores de 30 años que se han emancipado era del 15,9% en 2022, frente a una tasa media de emancipación en la UE del 32,1%, el doble que en nuestro país. Esta tasa era del 21,5% en España en 2015.
La evolución reciente del mercado del alquiler ha generado preocupación entre gran parte de la población por su impacto en las dificultades de emancipación de los jóvenes y los problemas de accesibilidad a la vivienda, especialmente entre los hogares de rentas bajas y medio-bajas. En este sentido, una prioridad de las políticas públicas de vivienda debería ser promover un aumento del parque de viviendas de alquiler social y asequible en España, ya que el actual es muy reducido.22
En este sentido, la Ley por el Derecho a la Vivienda23 incluye algunos aspectos positivos para lograr dicho objetivo, como dotar de carácter indefinido a la vivienda protegida que se promueva sobre suelo calificado de reserva (en el resto de los supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años). Esta medida debería permitir que el parque de vivienda pública en España se vaya engrosando año tras año, a diferencia de lo ocurrido en las últimas décadas, cuando las viviendas protegidas eran mayoritariamente destinadas al mercado de compraventa y pasaban al mercado libre al cabo de unos años. Sin embargo, el resultado de este tipo de medidas solamente se observará a medio y largo plazo. Asimismo, la ley también contempla incentivos fiscales a los propietarios que pongan en alquiler sus viviendas a precios asequibles, una medida que también puede ayudar a contener los incrementos del precio del alquiler. Sería deseable que todo eso se complementara con medidas que fomenten la seguridad jurídica de los propietarios, así como con una revisión de las regulaciones urbanísticas que permita aumentar la disponibilidad de suelo.
Por otro lado, la ley también establece algunas medidas que actúan sobre los precios, que incluyen limitaciones a la actualización de las rentas del alquiler y la posibilidad de limitar los precios del alquiler en zonas tensionadas. A grandes rasgos, la ley establece que para las viviendas que estén situadas en zonas de mercado tenso y sean de un pequeño propietario, la renta del nuevo contrato no podrá ser superior a la del último contrato de alquiler vigente en los últimos cinco años. Para las viviendas de un gran tenedor, se aplicará la renta más baja entre el alquiler anterior y el índice regulador, aplicándose en todo caso la actualización de renta, fijada en el 2% para 2023, en el 4% para 2024 y según un índice de revalorización que debería desarrollar el INE a partir de entonces.
La experiencia internacional con la regulación de los precios muestra unos resultados muy poco satisfactorios. A corto plazo, se suele producir un descenso moderado del precio del alquiler en las zonas reguladas (centrado en los alquileres que eran más altos), pero a medio y largo plazo se reduce la oferta de vivienda en alquiler, aumenta el precio del alquiler en las zonas no reguladas cercanas a las reguladas, el parque de viviendas se deteriora (se invierte menos en mantenimiento y renovación) y se reduce la movilidad residencial.24
- 22. En España, la vivienda de alquiler social representa el 1% del total, mientras que en la OCDE se sitúa en el 7%.
- 23. Ley 12/2023, de 24 de mayo de 2023.
- 24. Véase «La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional». Documentos Ocasionales. 2020. Banco de España.
El primer paso para poder aplicar la regulación del precio del alquiler es declarar como tensionada una zona residencial a petición de cada comunidad autónoma. Estas zonas, que se designan por tres años, deben cumplir una de las siguientes condiciones: (i) que la carga media en la compra o en el alquiler de vivienda más los suministros supere el 30% de los ingresos de un hogar medio, o (ii) zonas en las que el precio de compra o alquiler de vivienda acredite un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos 3 p. p. por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en los últimos cinco años.
Madrid, Barcelona, Álava, Girona y Baleares son las provincias con los mayores porcentajes de población en zonas tensionadas, según datos internos de CaixaBank
Según cálculos realizados con datos internos de CaixaBank sobre el importe del recibo del alquiler y otros suministros (agua, electricidad, gas) y sobre los ingresos salariales de los hogares, hemos estimado que, para el conjunto de España, el 12,3% de los municipios tendrían un esfuerzo del alquiler superior al 30%, pero alrededor del 60% de los hogares reside en ellos. Asimismo, el porcentaje de municipios con una ratio de esfuerzo del alquiler promedio superior al 30% se eleva hasta cerca del 50% de municipios en la provincia de Barcelona o las Islas Baleares, y cerca del 40% en Madrid, Girona y Las Palmas de Gran Canaria.
A partir de estos datos, hemos construido el siguiente mapa en el que se muestra, por cada provincia, el porcentaje de hogares que reside en municipios en los que la ratio de esfuerzo del alquiler promedio es superior al 30%. Madrid, Barcelona, Álava, Girona y Baleares son las provincias con los mayores porcentajes de población en zonas tensionadas.
Cataluña ha sido la primera comunidad que ha solicitado la declaración de 140 municipios catalanes como «zonas tensionadas»25 en los que se pretende aplicar las medidas de contención de rentas previstas en la ley estatal, que tiene muchos puntos en común con la ley catalana 11/2020 que estuvo vigente en la comunidad entre septiembre de 2022 y abril de 2022. En todo caso, la aplicación de esta ley queda sujeta a la voluntad de los distintos gobiernos regionales y su permanencia depende en gran medida del Gobierno que surja de las elecciones del 23 de julio.
- 25. Véase la nota de prensa del Departament de Territori de la Generalitat del día 22 de junio de 2023.
