Un entorno exigente para el sector inmobiliario español

La actividad en el mercado inmobiliario se está recuperando de la extraordinaria caída que experimentó entre los meses de marzo y junio. Así, las compraventas de vivienda y los visados de obra nueva han recuperado gran parte del terreno perdido en el tercer trimestre de 2020, una tendencia que prevemos que se afiance en 2021. El precio de la vivienda, que hasta la fecha ha mantenido una evolución débil pero sin llegar a registrar ajustes pronunciados, esperamos que mantenga una tónica similar en los próximos trimestres, y es probable que cierre 2021 con un descenso de alrededor del 2%. 

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La segunda oleada del virus empaña las perspectivas económicas para 2021

A lo largo del verano, superado el pico de la pandemia de los meses de marzo, abril y mayo, la economía mundial experimentó una reactivación notable y generalizada en la mayoría de los países. Sin embargo, los últimos indicadores muestran que la segunda ola de la COVID-19 está enfriando rápidamente la recuperación, de manera que no podemos descartar un nuevo retroceso de la actividad en el 4T 2020. Con todo, es muy importante remarcar que el impacto económico de las nuevas restricciones a la movilidad está siendo claramente inferior al de los estrictos confinamientos del segundo trimestre.

La economía española también se recuperó con fuerza en el 3T 2020 después del confinamiento. En concreto, tras caer un 17,8% en el 2T 2020, el PIB de España avanzó un significativo 16,7% intertrimestral en el 3T 2020, lo cual confirma la reactivación económica a pesar de que el registro todavía se emplace un 8,7% por debajo del nivel del mismo trimestre del año anterior. Sin embargo, como ha sucedido en las principales economías internacionales, los últimos indicadores sugieren un enfriamiento de la recuperación y un tono más dubitativo de la actividad en el 4T a causa de la segunda oleada de contagios. 

La pandemia es el gran determinante del escenario económico.

La segunda oleada del virus nos ha llevado a revisar las previsiones a la baja para 2021, si bien los recientes avances en el plano sanitario aportan notas de esperanza.

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No sorprende que el giro que han tomado los acontecimientos, peor de lo que se anticipaba hace unos meses, haya afectado a las perspectivas de crecimiento. Así, el escenario actual de CaixaBank Research contempla un crecimiento del PIB del 6,0%1 en 2021, un rebote todavía notable pero inferior al previsto anteriormente (del 8,6%). Este escenario descansa sobre una serie de hipótesis, entre las cuales destaca la probabilidad de que la vacuna contra la COVID-19 esté disponible en los primeros meses del año, en principio para los colectivos de mayor riesgo, y que se extiendan otras herramientas que diversifiquen la estrategia sanitaria (como, por ejemplo, la práctica de test rápidos a la población, de forma masiva y a bajo coste), lo cual apoyaría a la actividad económica y garantizaría una recuperación más resiliente. Con todo, no se espera que el PIB de España alcance los niveles previos a la crisis hasta el año 2023, algo más tarde que nuestros principales socios europeos, dado el mayor peso para la economía española del sector turístico, que continuará operando muy por debajo de su potencial.

En cuanto al mercado inmobiliario, la actividad también se ha ido recuperando tras haber experimentado una caída de una magnitud inaudita durante el confinamiento. Así, desde el verano se observa una notable recuperación de la compraventa de viviendas y de los visados de obra nueva, una tendencia que prevemos que se afiance en 2021. En cambio, los efectos de la crisis en el precio de la vivienda han sido, por ahora, relativamente moderados, pero seguimos esperando una cierta corrección en el tramo final de 2020 y en la primera mitad del año 2021. Así pues, el sector inmobiliario seguirá recuperándose gradualmente a lo largo de 2021 del fuerte impacto que ha provocado la pandemia en el sector. 

  • 1. Para más detalles, léase la Nota Breve "Actualización del escenario macroeconómico", disponible en: https://www.caixabankresearch.com/en/publicaciones/notas-breves-actualidad-economica-y-financiera/espana/actualizacion-del-escenario
La demanda de vivienda ha recuperado gran parte del terreno perdido, pero seguirá por debajo de su potencial mientras no se consolide la recuperación de la economía

La demanda de vivienda se ha recuperado muy rápidamente desde el verano. Así, el número de compraventas apenas descendió en septiembre (–1,1% interanual), dejando atrás las fuertes caídas experimentadas durante el confinamiento (–36% interanual entre marzo y julio). Se observa una importante dicotomía entre la evolución de la vivienda nueva y la de segunda mano: la compraventa de vivienda nueva ha repuntado con fuerza (+29,2% interanual), mientras que la compraventa de segunda mano sigue descendiendo en términos interanuales, aunque de forma más suave que en meses anteriores (–7,4% interanual en septiembre frente al –16,1% interanual en agosto). En consecuencia, el peso de las compraventas de vivienda nueva ha alcanzado el 22,2% del total, frente al 18,4% que representaron en 2019.

La compraventa de vivienda nueva repunta tras el confinamiento

Última actualización: 10 diciembre 2020 - 13:02

Un dato interesante es que la compraventa de viviendas unifamiliares ha cobrado fuerza durante la pandemia y en el 3T 2020 marcó el máximo de la serie histórica, con el 20,4% del total de transacciones registradas en ese trimestre.2 Se constata así un cierto cambio en las preferencias de los consumidores, que buscan viviendas con mayor superficie y espacios abiertos, como terrazas y jardines, como consecuencia de los meses de confinamiento que forzó la crisis sanitaria.

También destaca la vigorosa recuperación de la compraventa de viviendas por parte de extranjeros3 en el 3T 2020 (+42,5% intertrimestral), después del intenso descenso del 2T (–46,6% intertrimestral), de modo que el peso de las compras de extranjeros ha alcanzado el 11,4% frente al 10,7% en el 2T. En números absolutos, esto se traduce en cerca de 11.400 compraventas por parte de extranjeros en el 3T 2020 frente a las 8.000 del 2T, un dato que, sin embargo, todavía está muy alejado de las más de 15.000 del 1T y de un año atrás. Como es habitual, británicos, franceses, alemanes y belgas son los principales compradores, generalmente por razones vacacionales. Tras estas nacionalidades se sitúan marroquíes y rumanos, cuya compra suele ir asociada a fines residenciales. Italianos, suecos, holandeses y rusos completan el top 10 de compradores por nacionalidad.

  • 2. Datos del Colegio de Registradores.
  • 3. Datos del Colegio de Registradores.

Compraventas por parte de extranjeros por nacionalidad

Última actualización: 10 diciembre 2020 - 13:24
A pesar de que la demanda de vivienda se ha recuperado con fuerza desde el confinamiento,

el empeoramiento de la situación económica puede volver a comprometer la demanda de vivienda en los próximos meses.

Previsiones de CaixaBank Research para el sector inmobiliario español

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De cara a los próximos meses, prevemos que el ritmo de crecimiento de las compraventas se modere ligeramente. Por una parte, por el agotamiento de la demanda embalsada durante el confinamiento, puesto que ya se han podido llevar a cabo la mayor parte de las transacciones que se tuvieron que posponer por las restricciones a la movilidad. Y, por otra parte, por el impacto de la situación económica sobre la renta bruta disponible de las familias. Si bien es importante remarcar que el mercado laboral ha evolucionado muy positivamente desde el confinamiento (la EPA del 3T 2020 muestra un fuerte rebote del total de horas efectivas trabajadas y un incremento del empleo del 3% respecto al 2T), en los últimos meses se observa una reducción de la reactivación de los trabajadores en ERTE de la primera ola, a los que se suman los trabajadores afectados por los ERTE de la segunda ola. En CaixaBank Research prevemos que la tasa de paro aumente significativamente en el 1T 2021 (hasta el 19%) debido a un incremento de la destrucción de la ocupación en los próximos meses. Sin embargo, la creación de empleo debería ganar vigor en el 2T 2021, especialmente de cara al verano, siempre y cuando se confirme nuestra hipótesis de que la situación epidemiológica permitirá desarrollar la temporada turística con relativa normalidad. 

Los factores que sostienen el avance de la demanda

(esencialmente, el crecimiento sostenido del empleo, la recuperación de los salarios y la demanda  extranjera) seguirán debilitados mientras la situación epidemiológica no mejore.

Por su parte, las condiciones financieras seguirán apoyando la demanda de vivienda. Es muy probable que el BCE prolongue en los próximos meses algunas de las medidas de política monetaria que, con rapidez y contundencia, puso en marcha al inicio de la pandemia (desde compras de activos estimadas en casi 2 billones de euros en 2020-2021 e inyecciones de liquidez en condiciones muy favorables, hasta la relajación regulatoria y de colateral). Un reflejo de la efectividad de las medidas es que la nueva concesión de crédito a los hogares para la compra de vivienda continuó progresando (–6,9% interanual en el acumulado de enero a octubre frente a la caída del 37,3% interanual entre marzo y mayo). Por otro lado, la encuesta de préstamos bancarios del 3T muestra un cierto endurecimiento en los criterios de aprobación de préstamos a los hogares para la adquisición de vivienda, aunque las condiciones generales de los nuevos préstamos no reflejan cambios.4

  • 4. Véase la «Encuesta sobre préstamos bancarios en España: octubre de 2020», Banco de España, disponible en https://www.bde.es/f/webbde/SES/Secciones/Publicaciones/InformesBoletinesRevistas/ArticulosAnaliticos/20/T4/descargar/Fich/be2004-art34.pdf
Los indicadores de oferta señalan una recuperación todavía incompleta en el sector inmobiliario

El sector constructor se ha visto muy afectado por la crisis del coronavirus y está tardando más en recuperarse que el conjunto de la economía, según los datos de contabilidad nacional. En concreto, el valor añadido bruto (VAB) de la construcción, en términos reales, descendió un 17,1% en el primer semestre de 2020, mientras que el PIB descendió un 12,8% en ese periodo. A pesar de que el VAB del sector constructor repuntó un 22,5% intertrimestral en el 3T 2020, todavía se encuentra un 11,0% por debajo del nivel registrado un año atrás. Para poner el dato en perspectiva, téngase en cuenta que el PIB del conjunto de la economía es un 8,7% inferior al del 3T 2019.  Por otro lado, los visados de obra nueva acumulan un descenso muy significativo, del 23,6% entre enero y septiembre de 2020, pero muestran una importante recuperación respecto al retroceso del 37,2% del segundo trimestre. En el siguiente gráfico puede observarse que el nivel de visados alcanzado hasta septiembre de 2020 es similar al de 2017, año que se cerró con unos 80.000 visados de obra nueva, una cifra que coincide con nuestra previsión actual de visados de obra nueva para el año 2020.

Los visados de obra nueva se sitúan en niveles similares a los de 2017

Última actualización: 10 diciembre 2020 - 13:05

De cara al año 2021, prevemos que los visados de obra nueva sigan creciendo gradualmente  hasta alcanzar la cifra de 90.000. De este modo, la producción de vivienda nueva se situaría en consonancia con la creación neta de hogares en los últimos 12 meses (cifrada también en 90.000 por la EPA). En este sentido, es importante mencionar que el INE ha revisado sustancialmente a la baja las proyecciones de creación neta de hogares para los próximos años. En concreto, el INE prevé que se formen unos 60.000 hogares por año entre 2021 y 2025, lo que supone menos de la mitad de los 135.000 hogares anuales proyectados hace dos años. Dichas proyecciones asumen unos flujos de entrada de extranjeros considerables en España, teniendo en cuenta que la previsión es que los hogares formados por personas de nacionalidad española desciendan en torno a los 100.000 por año.

Los datos de mercado laboral en el sector de la construcción muestran, por el contrario, una evolución más positiva

Los datos de la EPA muestran que la recuperación del empleo fue especialmente intensa en el sector de la construcción en el 3T 2020: la tasa interanual repuntó hasta el –1,6%, frente al –8,4% que registró en el 2T. Los datos de horas trabajadas reflejan mejor la evolución del empleo, en términos efectivos. Esta información señala que, en la construcción, las horas efectivas se situaron en el 3T ya algo por encima de su nivel de un año antes, con un aumento del 0,5%. Además, cabe destacar que los trabajadores del sector constructor que estuvieron afectados por un ERTE se han ido reincorporando al mercado laboral: si en el mes de abril representaban el 35,2% de los asalariados de la construcción, en octubre este porcentaje había descendido hasta el 3,4%.5 Los ERTE, por tanto, han sido un mecanismo altamente eficaz para salvaguardar las relaciones laborales durante los meses más duros de la pandemia.

  • 5. Datos de afiliación promedio del mes.

Trabajadores por cuenta ajena afectados por ERTE

Última actualización: 27 octubre 2020 - 12:50
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El precio de la vivienda empieza a ajustarse

El impacto de la crisis del coronavirus sobre el precio de la vivienda ha sido, por ahora, relativamente moderado debido a la elevada inercia de los precios de la vivienda en los cambios de ciclo. Según la estadística publicada por el Mitma (basada en precios de tasación), el precio de la vivienda aumentó un 0,6% intertrimestral en el 3T 2020, rompiendo así la tendencia descendente de los dos trimestres anteriores. En términos interanuales, el precio suavizó su descenso (–1,1% interanual frente al –1,7% del 2T). Por otra parte, el indicador de precios del Colegio de Registradores (basado en ventas repetidas) anotó una caída del 0,2% intertrimestral en el 3T 2020. Si bien en términos interanuales sigue en positivo (0,8%), este indicador muestra una marcada desaceleración respecto al avance del 7,3% interanual registrado en el 3T 2019. Por su lado, el precio de la vivienda del INE (basado en precios de transacción) también bajó una marcha, pasando de un crecimiento del 3,2% interanual en el 1T al 2,1% en el 2T, pero este indicador todavía no ha registrado descensos en términos intertrimestrales. Los datos del INE muestran una mejor evolución del precio de la vivienda nueva que el de segunda mano. En concreto, el precio de la vivienda nueva avanzó un 4,2% interanual en el 2T 2020, mientras que el precio de la vivienda de segunda mano anotó un avance más tímido, del 1,8%.

Otro indicador que resulta de especial relevancia en situaciones de elevada incertidumbre como la actual es el tiempo que se tarda en vender una vivienda, pues puede denotar una mayor dificultad de compradores y vendedores en acordar el nuevo precio de equilibrio para las transacciones. En este sentido, los distintos indicadores disponibles en los portales inmobiliarios apuntan a un cierto incremento del tiempo que pasa entre la publicación de un anuncio de venta y la fecha de la transacción. Según los datos de Idealista, se tardaba unos seis meses en vender una vivienda durante el 3T 2020, casi un mes más que un año antes.6

Así pues, a pesar de que el descenso del precio de la vivienda ha sido relativamente moderado hasta la fecha, seguimos proyectando una corrección algo más acusada en el tramo final de 2020 y la primera mitad del año 2021. La reactivación de la actividad prevista a partir de la primavera debería apoyar la gradual recuperación del precio de la vivienda en la segunda mitad de 2021. Con todo, la profunda crisis económica generada por la COVID-19 hará que la recuperación sea muy paulatina, de modo que no prevemos que
se alcancen los niveles de precios de antes de la crisis hasta el año 2024.

  • 6. Estudio de Idealista disponible en https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2020/11/10/787808-dime-donde-vives-y-te-dire-cuanto-tardaras-en-vender-tu-casa-ahora

El precio de la vivienda flexiona a la baja

Última actualización: 10 diciembre 2020 - 13:04
El mercado del alquiler se resiente más

Según los indicadores disponibles en distintos portales inmobiliarios, el precio del alquiler ha empezado a descender en la mayor parte de provincias y municipios de España, si bien existe una elevada heterogeneidad entre los distintos mercados. Un factor que está incidiendo de manera decisiva sobre los precios de los alquileres en determinadas zonas es el notable incremento de la oferta de pisos en alquiler derivado del trasvase de viviendas que se destinaban a alquiler turístico a corto plazo al mercado residencial. Según un estudio de Fotocasa, el 64% de los propietarios de pisos turísticos se ha pasado al alquiler tradicional.7 Asimismo, se observa un incremento en el tiempo promedio que se tarda en alquilar una vivienda, que según un estudio de Servihabitat8 ha alcanzado los 58 días, casi 10 días más que hace un año, pero todavía lejos de los 64 días que se tardaba en 2017.

  • 7. Disponible en https://blogprofesional.fotocasa.es/el-64-de-los-propietarios-de-pisos-turisticos-se-ha-pasado-al-alquiler-residencial-durante-la-pandemia/
  • 8. Disponible en https://corporate.servihabitat.com/documents/uploads/contenido/estudios/ServihabitatTrends_MercadoAlquiler_ESP.pdf