Los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas: resiliencia del precio de la vivienda y escasez de oferta
El endurecimiento de las condiciones financieras entre 2022 y 2023 truncó la tendencia ascendente del precio de la vivienda en la gran mayoría de los mercados residenciales de las principales economías avanzadas. A pesar de que se observan diferencias significativas entre países, en conjunto se puede afirmar que el precio de la vivienda ha resistido bastante bien el endurecimiento de las condiciones financieras, teniendo en cuenta la rapidez e intensidad de la subida de los tipos de interés. Esta evolución, mejor de la que se preveía, pone de manifiesto no solo la fortaleza de la demanda de vivienda, sino también la escasez de oferta en este momento del ciclo. Las restricciones regulatorias para aumentar la oferta y la falta de inversión pública en la gran mayoría de países de la OCDE estarían agravando los problemas de accesibilidad a la vivienda en los mercados que están experimentando una mayor demanda, como las grandes ciudades.
El precio de la vivienda en la gran mayoría de los países avanzados ha resistido mejor de lo previsto el ciclo alcista de los tipos de interés que se inició en 2022. Si bien es cierto que el endurecimiento de las condiciones financieras quebró la acusada tendencia alcista que presentó el precio de la vivienda tras la pandemia, el descenso que ha experimentado desde mediados de 2022 ha sido bastante moderado en términos generales. Así, el precio agregado de la vivienda en las principales economías avanzadas15 descendió un 4,8% entre el 2T 2022 y el 2T 2023 en términos reales, pero en el 3T 2023 (último dato disponible) se estabilizó. A pesar de este descenso, el precio real de la vivienda agregado se encuentra un 13,2% por encima del nivel del 4T 2019 (un 31,1% en términos nominales).15
- 15. Indicador del precio de la vivienda global construido a partir de 25 países avanzados. Véase International Housing Observatory.
Este dato agregado, sin embargo, esconde diferencias significativas entre países. En EE. UU., el precio de la vivienda se ralentizó en 2023 pero no llegó a descender, y sigue marcando nuevos máximos (acumula un crecimiento del 27,1% en términos reales y un 47,5% en términos nominales desde el 4T 2019).
La intensidad de las correcciones del precio de la vivienda está siendo muy distinta entre los países avanzados. En EE. UU., el precio de la vivienda marca nuevos máximos, mientras que en Alemania y Finlandia, las correcciones son muy significativas.
Los países que experimentaron una mayor apreciación del precio de la vivienda tras la pandemia (Canadá, Nueva Zelanda, Australia y Países Bajos) han sufrido un notable ajuste respecto a los máximos pospandemia (en Nueva Zelanda, por ejemplo, las caídas desde máximos alcanzan el 22% en términos reales). Sin embargo, a pesar de estas correcciones, el precio de la vivienda sigue siendo significativamente superior al del 4T 2019 (10,2% en Nueva Zelanda o 28,6% en Canadá en términos reales).
Alemania y Suecia también experimentaron un notable encarecimiento de la vivienda tras la pandemia (en torno al 20% en términos reales), pero en ambos casos están sufriendo unas importantes correcciones del precio de la vivienda y los últimos datos todavía no dan signos de estabilización. El país que presenta un mayor ajuste de la vivienda respecto al 4T 2019 es Finlandia, a pesar de no haber experimentado una apreciación significativa ni antes ni después de la pandemia.
En la zona intermedia encontramos a países como Irlanda, Reino Unido, Dinamarca, Noruega y Francia. En estos países, el precio de la vivienda se encareció en torno a un 10% en términos reales tras la pandemia, y a pesar de haber descendido desde máximos, su precio se encuentra algo por encima del nivel del 4T 2019.
El mercado residencial español se encuentra en la banda baja de este ranking (el precio real de la vivienda ha descendido alrededor de un 3% desde máximos). De hecho, España, junto con Italia, destaca por la relativa estabilidad del precio de la vivienda en este periodo, en comparación con la elevada volatilidad observada en muchos países avanzados.
Un fenómeno que se está observando en gran parte de los mercados inmobiliarios de las economías avanzadas es la escasez de la oferta de vivienda nueva en los últimos años, que está siendo incapaz de satisfacer la fortaleza que aún sigue mostrando la demanda, sobre todo por el reciente impulso demográfico que se observa en estos países, especialmente en las grandes ciudades. El gráfico de la siguiente página recoge la oferta de vivienda nueva en proporción a la creación neta de hogares, y se compara la situación reciente (2022-2023) con el periodo prepandemia (2015-2019). En él se puede observar que en la gran mayoría de países esta ratio se encuentra por debajo de 1, lo que indica que la construcción de vivienda nueva no es suficiente para cubrir la demanda por la evolución demográfica. Destaca la escasez de oferta en Países Bajos, Irlanda, Dinamarca, Alemania, Austria o España, entre otros.
La rigidez de la oferta se debe principalmente a factores de carácter estructural que requieren de importantes reformas para dinamizarla.
Tras el impacto inicial de la pandemia, la demanda de vivienda en propiedad en las principales economías avanzadas se ha recuperado con gran intensidad, mientras que la oferta se ha mostrado muy rígida a corto plazo.
La oferta tiende a ajustarse lentamente ante un shock de demanda, ya que lleva tiempo planificar y construir nuevas promociones.16 Una menor elasticidad de la oferta suele estar asociada a unas mayores presiones sobre los precios y da lugar a precios más volátiles. La rigidez de la oferta se produce tanto por obstáculos naturales y geográficos (montañas o mar, por ejemplo) como por restricciones ligadas a regulaciones sobre el uso del suelo y otras políticas relacionadas (como la zonificación), que dificultan la promoción de vivienda nueva. En este sentido, la OCDE17 apunta al hecho de que las restricciones de oferta regulatorias desempeñan un papel importante en muchos países de la OCDE y limitan la capacidad de respuesta de la oferta de vivienda a la creciente demanda, lo cual habría contribuido a aumentar el precio y reducir la accesibilidad a la vivienda.18 Estas limitaciones son particularmente vinculantes en áreas metropolitanas que ya están altamente urbanizadas, donde la densidad de población es alta y las regulaciones del mercado inmobiliario son más prevalentes.
- 16. La capacidad de respuesta de la oferta a los cambios en la demanda de vivienda varía considerablemente entre los países. Véase Caldera Sánchez y Johansson (2011) y Cavalleri, Cournède and Özsögüt (2019).
- 17. Véase el capítulo 1 en «Housing Taxation in OECD Countries», OCDE, julio de 2022.
- 18. Manuel Bétin y Volker Ziemann, 2019. «How responsive are housing markets in the OECD? Regional level estimates», OECD Economics Department Working Papers 1590.
Otros factores que limitan el crecimiento de la oferta son los mayores costes de construcción y la falta de mano de obra en el sector. Los costes de construcción han aumentado un 20% entre el 1T 2021 y el 3T 2023 en la UE a causa del encarecimiento de los materiales y de la energía tras el inicio de la guerra en Ucrania, y ello ha contribuido al aumento del precio de la vivienda nueva. Además, hay factores de carácter más estructural, como las regulaciones medioambientales y de eficiencia energética, que también contribuyen al aumento de los costes de construcción. En cuanto a la falta de mano de obra, la construcción industrializada se plantea como una solución para atraer talento joven y facilitar la incorporación de la mujer en un sector muy masculinizado, a la vez que se reducen los tiempos de construcción y se mejora la calidad y estandarización del producto.
Finalmente, otro factor que ha limitado la oferta es la falta de inversión pública en construcción de vivienda. Según la OCDE, durante las últimas dos décadas, las transferencias a organizaciones externas a las Administraciones públicas para promoción de vivienda disminuyeron en más de un 50% en promedio en los países de la OCDE, mientras que las inversiones gubernamentales directas en promociones disminuyeron un 80%.19 Esta menor inversión pública se refleja en la disminución de la vivienda social en el parque total de viviendas en los países de la OCDE, lo que ha contribuido a reducir la accesibilidad a la vivienda, en particular para los hogares de bajos ingresos.20
Para revertir esta situación, es necesario dar un impulso a la creación de nueva oferta de vivienda, actuando en múltiples frentes: fomentar la creación de suelo finalista, reducir los tiempos administrativos en la concesión de licencias, incrementar la dotación presupuestaria para desplegar políticas públicas de vivienda, facilitar la reconversión de usos (por ejemplo, oficinas en zonas de baja demanda terciaria y alta demanda residencial), aumentar la edificabilidad en zonas de elevada demanda y escasez de suelo, impulsar la colaboración público-privada en aras de posibilitar la construcción de vivienda en alquiler asequible (por ejemplo, mediante concesiones y derechos de superficie), avanzar en la construcción de vivienda industrializada y facilitar el acceso a financiación en condiciones favorables. Estas medidas ayudarían a que la oferta de vivienda fuera suficientemente elástica para responder a las necesidades de vivienda de una forma más rápida cuando aumenta la demanda, sin generar presiones excesivas sobre el precio.
