Población y precio de la vivienda en España: una relación estrecha
El crecimiento poblacional ha sido uno de los factores principales que ha impulsado la demanda de vivienda en España en los últimos trimestres y ha desempeñado un papel fundamental en el sostenimiento del precio de la vivienda en un contexto de endurecimiento de las condiciones de financiación. En este artículo, analizamos la relación entre el crecimiento de la población y la evolución del precio de la vivienda en los dos últimos años. Los flujos de población se han concentrado en las grandes áreas urbanas y en las zonas turísticas, y han provocado una fuerte dispersión en el crecimiento de los precios de la vivienda entre las zonas más dinámicas del país y las zonas que sufren despoblación.
La población residente en España creció en algo más de 1 millón de personas en el bienio 2022-2023, hasta alcanzar, según la Encuesta continua de población del INE, los 48,45 millones de personas en octubre de 2023. Este incremento se explica por unos flujos de inmigración muy significativos (+939.000 personas de nacionalidad extranjera), puesto que la población de nacionalidad española está prácticamente estancada (+86.000).
Los flujos migratorios en 2022 y 2023 han sido muy significativos: no se habían registrado cifras similares desde el boom migratorio de la primera década del siglo xxi.
La población que ha llegado a España tiene un perfil de edad, formación y origen que ha facilitado su rápida incorporación al mercado laboral.7 Así, el número de personas extranjeras ocupadas ha aumentado en 574.000 personas entre el 4T 2021 y el 4T 2023, lo que representa el 54% del incremento de los ocupados en este periodo.8 Estos trabajadores proceden mayoritariamente de América Latina (53%), aunque los flujos de los países europeos también son relevantes (20% de la Unión Europea y 15% del resto de Europa). Por lo que respecta al nivel de formación de la población inmigrante, cabe señalar que es más elevado de lo que se suele imaginar: el 62% del incremento de población extranjera en 2022-2023 contaba con educación secundaria y el 23%, con educación superior. Solamente un 15% tenía un nivel de formación bajo (con estudios primarios o inferior), un porcentaje similar al de la población española de 16 años o más.9
- 7. Los extranjeros presentan una tasa de actividad mucho más alta que los nacionales (69,4% frente a 56,6% en el promedio de 2022-2023).
- 8. El porcentaje de ocupados extranjeros sobre el total de ocupados ha aumentado en más de 2 p. p., del 12,1% en el 4T 2021 al 14,2% en el 4T 2023, según la EPA.
- 9. Para más detalles, véase el artículo «Cambios en las características de la población inmigrante en España en los últimos años» en nuestro Informe Mensual del mes de julio-agosto de 2023.
No sorprende que sean las dos grandes zonas metropolitanas las que aglutinan el mayor incremento de población. La Comunidad de Madrid, con 226.000 personas, el 22,1% del total, copa el ranking de regiones receptoras, tanto de población extranjera (+163.500) como de nacionalidad española (+62.700). Le sigue la provincia de Barcelona, con el 16,9% del incremento de población total. Los flujos de extranjeros en Barcelona (+163.000) son prácticamente idénticos a los de la Comunidad de Madrid, pero el incremento de población de nacionalidad española es menor (+10.500).
El fuerte tirón del sector turístico tras la pandemia y la intensa creación de empleo en el sector explicarían unas tendencias demográficas muy favorables en las zonas turísticas.
En las siguientes posiciones en el ranking de aumento de población, encontramos a provincias en las que el turismo tiene un importante peso: Valencia (+94.000), Alicante (+86.000), Málaga (+52.000) y Baleares (+40.000).10 En términos porcentuales, Alicante es la provincia que ha experimentado un mayor incremento de la población en el bienio 2022-2023 (4,5%), seguida de Guadalajara (4,0%) y Castellón (3,9%). De hecho, Alicante es la provincia en la que la población extranjera tiene un mayor peso (el 23% de la población total en octubre de 2023 frente a un promedio nacional del 13,2%) y también es la provincia en la que la compraventa de extranjeros tiene más relevancia (43,8% del total de compraventas en el 3T 2023, comparado con un 15,4% para el conjunto de España).
- 10. En el otro extremo del ranking se encuentran 10 provincias que han perdido población en el bienio 2022-2023, con Jaén (–5.400), Córdoba (–3.660) y León (–2.830) registrando los mayores descensos.
El incremento de población ha sido muy desigual entre territorios y ello tiene implicaciones muy significativas para el mercado inmobiliario. El precio de la vivienda en España ha crecido con más vigor en las provincias donde más ha aumentado la población, tal y como se recoge en el siguiente gráfico. Esta relación no sorprende, puesto que la demanda es el principal factor que determina el precio de la vivienda en un mercado en el que la oferta es rígida a corto plazo.11 En todo caso, la fuerte relación positiva entre estas dos variables permite corroborar que las dinámicas demográficas son un factor clave de la evolución del precio de la vivienda en el actual ciclo inmobiliario12 (véase «El mercado inmobiliario español cierra un 2023 con mejores cifras de lo esperado» en este mismo informe, para un análisis más detallado de los distintos factores que condicionan la evolución del mercado inmobiliario).
- 11. La producción de vivienda nueva en España es actualmente insuficiente para cubrir las necesidades de la población, un aspecto que tratamos en el artículo «Los mercados inmobiliaros de las economías avanzadas: resiliencia del precio de la vivienda y escasez de oferta» en este mismo Informe Sectorial.
- 12. Esta relación positiva es consistente con estudios sobre el impacto de la inmigración sobre el precio de la vivienda para el periodo del boom migratorio de la primera década de los 2000, véase Rosa Sanchis-Guarner, «Decomposing the impact of immigration on house prices», Regional Science and Urban Economics, 2023.
El gráfico anterior también pone de relieve que la velocidad de crecimiento del precio de la vivienda es muy dispar en los distintos mercados inmobiliarios regionales. La gran mayoría de provincias presentan variaciones positivas del precio de la vivienda entre el 3T 2021 y el 3T 2023, y solamente cuatro registraron descensos: Huesca, Soria, Salamanca y Cáceres. Por otra parte, las provincias más turísticas son las que anotaron mayores ritmos de crecimiento del precio de la vivienda: Baleares (17,0%), Málaga (15,9%) y Santa Cruz de Tenerife (11,7%).
El precio de la vivienda crece con más vigor en las provincias (y municipios) que han experimentado un mayor crecimiento de la población, con Baleares, Málaga y Santa Cruz de Tenerife a la cabeza.
Si llevamos a cabo un análisis similar por municipio, agrupándolos según el crecimiento de su población entre 2021 y 2023 y observando la evolución del precio de la vivienda en ese periodo,13 encontramos a Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y L’Hospitalet de Llobregat en el top 5 de municipios en los que más aumentó la población en términos absolutos. Allí la población creció un 2,7% en promedio y el precio de la vivienda, un 6,4% anual promedio entre el 3T 2021 y el 3T 2023, tal y como se puede observar en el gráfico de la página siguiente.
El segundo grupo de municipios por recepción de población está compuesto por 11 municipios cuya población aumentó entre 5.000 y 10.000 personas. Entre ellos se encuentran capitales de provincias destacadas (Málaga, Murcia y Palma de Mallorca), núcleos urbanos del área de influencia de Madrid (Rivas-Vaciamadrid, Boadilla del Monte) y ciudades costeras (Roquetas de Mar, Marbella, El Ejido, Torrevieja, Benalmádena y Estepona), con una población promedio en 2023 en torno a las 200.000 personas. En estos lugares, la población aumentó de forma muy significativa en términos porcentuales (un 5,8% en promedio) y fue donde más creció el precio de la vivienda: un 7,3% anual promedio en 2022-2023.
En un tercer grupo, bastante más numeroso (47 en total), se hallan los municipios que experimentaron un aumento de población de entre 2.000 y 5.000 personas. En estos lugares, cuya población promedio es de 129.000 personas, un tamaño todavía considerable, el precio de la vivienda avanzó un 5,5% en promedio. Finalmente, encontramos el grueso de municipios, que es el que experimentó o bien poco crecimiento poblacional (183 municipios) o bien decrecimiento (60 municipios). El crecimiento promedio del precio de la vivienda en estos municipios ha sido más modesto (4,6% y 3,4%, respectivamente).
- 13. Los datos de población por municipios provienen del censo y solamente están disponibles para el 1 de enero de cada año. Dado que el último dato disponible corresponde al 1 de enero de 2023, no permite analizar el fuerte crecimiento de población experimentado en 2023. El precio de la vivienda está disponible para los municipios de más de 25.000 habitantes (306 municipios que aglutinan el 64% de la población española).
Los precios de la vivienda crecen más en los municipios más caros y poblados, que siguen atrayendo población, aumentando así la dispersión de precios entre localizaciones. Madrid, Barcelona y Valencia encabezan la lista.
El boom migratorio reciente no ha hecho más que intensificar la elevada dispersión que ya caracterizaba los precios de la vivienda en los municipios españoles, un patrón que se observa desde 2014.14 Así, se observa que el precio de la vivienda ha crecido más en los municipios con un precio de la vivienda más elevado, lo que acrecienta la brecha de precio entre los municipios más dinámicos en términos de actividad y población con respecto a las zonas más deprimidas y que siguen despoblándose.
- 14. Véase «La creciente divergencia del precio de la vivienda en España» del Informe Sector Inmobiliario 1S 2020 de CaixaBank Research.
Demografía
¿De qué manera impacta la demografía en el crecimiento económico, la reasignación del modelo productivo, el mercado laboral o la productividad?
