Comprar un habitatge a Espanya i contractar la hipoteca sent estranger

Les compravendes d’habitatge per part d’estrangers a Espanya s’han recuperat extraordinàriament bé després de la pandèmia i han batut tots els rècords el 2022. Segons el Col·legi de Registradors, els estrangers van participar en unes 90.000 compravendes el 2022 (el 45,6% més que el 2021) i van representar el 13,8% del total.⁹ D’acord amb aquests bons registres, el nombre d’hipoteques sobre habitatge contractades per estrangers a Espanya també va augmentar fins a superar les 30.500, el 33% més que el 2021. Malgrat aquest fort increment, el seu pes sobre el total d’hipoteques va ser del 6,6%, una xifra similar a la d’anys anteriors (el 6,2% en la mitjana del 2017-2021) i que continua sent molt inferior al percentatge que representen els estrangers al mercat immobiliari espanyol (el 13,8%). Aquestes dades posen de manifest el potencial de creixement del mercat hipotecari en aquest segment de compradors.

Per examinar l’ús de finançament dels estrangers a l’hora d’accedir a un habitatge en propietat, calculem la ràtio del nombre d’hipoteques sobre el de compravendes d’estrangers. El 2022, el 34% de les compravendes d’estrangers van portar associada la contractació d’una hipoteca a Espanya, en relació amb prop del 78% dels compradors espanyols. Aquesta menor propensió a contractar hipoteques a Espanya per part d’estrangers és deguda, fonamentalment, al fet que obtenen finançament al seu país d’origen o que no precisen finançament extern (és a dir, compren amb fons propis).¹⁰ Així i tot, com veurem en aquest article, les diferències per nacionalitats i per regions són molt grans i reflecteixen diferents necessitats de finançament en funció de si els compradors trien Espanya per motius laborals o vacacionals.

Per poder aprofundir una mica més en la tipologia de comprador estranger, recorrem a les estadístiques del Consell General del Notariat, ja que permeten diferenciar entre les compravendes d’estrangers residents i les de no residents. El 2022, les compravendes de residents van representar el 55% del total de les efectuades per estrangers, i les de no residents van representar el 45% restant. Al primer gràfic que es mostra a continuació, es pot observar que l’evolució al llarg del temps del preu mitjà per metre quadrat dels habitatges comprats per estrangers residents és molt similar a la dels compradors espanyols. En canvi, els estrangers no residents solen comprar habitatges significativament més cars, el preu de les quals, a més a més, s’ha incrementat relativament més des del 2020. D’altra banda, si ens fixem només en les diferències de preu per nacionalitat, s’observa que el preu pagat pels compradors estrangers se situa clarament per damunt del preu mitjà dels habitatges comprats pels nacionals. Com hem vist, aquest diferencial és degut, íntegrament, al major preu pagat pels no residents. Tot seguit, passem a analitzar les dades d’hipoteques per part d’estrangers,  per a les quals, desafortunadament, no es disposa del desglossament entre residents i no residents.

D’acord amb aquesta evolució del preu de les compravendes, el gràfic següent mostra que també l’import mitjà de les hipoteques contractades per estrangers és superior al dels nacionals i que, el 2021-2022, va créixer amb més intensitat: el 2022, l’import mitjà de les hipoteques d’estrangers va assolir els 171.000 euros, el 19% per damunt de la hipoteca mitjana d’espanyols (143.330 euros). Atesa l’evolució del preu mitjà per metre quadrat de compravenda de Notariat, es pot inferir que el major import mitjà de les hipoteques d’estrangers és degut als no residents, ja que els residents mostren una evolució molt similar a la dels espanyols.

Per nacionalitats, les diferències són molt notòries. A la taula de la pàgina següent, es pot observar la baixa correspondència entre el rànquing de nacionalitats en funció del nombre de compravendes i el corresponent a la contractació d’hipoteques. Si ens fixem en la ràtio del nombre d’hipoteques en relació amb el nombre de compravendes, trobem, en primer lloc, ciutadans xinesos i romanesos, amb una ràtio molt elevada, similar a la dels espanyols. Tot seguit se situen els búlgars, els italians i els marroquins, amb ràtios al voltant del 40%-55%. Aquestes nacionalitats solen correspondre a estrangers que resideixen de manera permanent a Espanya i que treballen aquí. Es pot observar que l’import mitjà de la hipoteca és relativament baix, inferior al dels espanyols, amb l’excepció dels italians, entre els quals, molt probablement, es barregen residents i no residents que compren un habitatge a Espanya tant per residir-hi de manera permanent com per motius turístics.

D’altra banda, a la part baixa de la taula, trobem els belgues, els alemanys, els suecs, els britànics i els francesos. Aquestes cinc nacionalitats pertanyen als principals compradors d’habitatge a Espanya. Aporten, conjuntament, el 37% del total de compravendes d’estrangers, però només el 17% de les hipoteques. És a dir, només el 16% de les compravendes d’aquestes nacionalitats porten associades una hipoteca. En cas de contractar una hipoteca, però, el seu import mitjà és molt elevat, i aquí destaquen els suecs, amb l’import mitjà més alt de tots (337.413 euros). Aquests compradors provenen de països amb elevats nivells de renda per capita i, en termes mitjans, adquireixen habitatges més grans i amb preus més alts, la qual cosa comporta imports mitjans d’endeutament hipotecari més elevats.

És ben sabut que la distribució geogràfica de les compravendes d’habitatges per part d’estrangers és molt desigual entre les regions espanyoles. Les zones turístiques (arxipèlags i arc mediterrani) i les zones urbanes en copen la major part. Així mateix, la major part de les hipoteques a estrangers també es concedeixen en aquestes regions, tot i que trobem importants diferències pel que fa a la ràtio del nombre d’hipoteques d’estrangers sobre les compravendes, tal com es pot observar a la taula de la pàgina 17. Així, algunes regions com Madrid i el País Basc presenten ràtios molt elevades (superiors al 80%), mentre que, a l’altre extrem, trobem comunitats molt turístiques, com les Canàries i la Comunitat Valenciana, on el nombre d’hipoteques a estrangers és molt inferior al de les compravendes (ràtio inferior al 20%).

Un esment especial mereixen les Balears, perquè per si soles acaparen una de cada tres compravendes d’estrangers a Espanya, tot i que «només» el 17% de les hipoteques. Destaca l’elevadíssim import mitjà de les hipoteques a estrangers (367.000 euros), la qual cosa reflecteix tant l’elevat preu de l’habitatge a la comunitat com la gran rellevància del segment de luxe. A més a més, aquest import ha crescut el 44% entre el 2019 i el 2022, un avanç molt superior al 27% registrat al conjunt d’Espanya i a l’avanç del 20,1% del preu de l’habitatge (INE) a la regió.

Després de les Balears (367.000 euros), i segons l’import mitjà de la hipoteca, trobem la Comunitat de Madrid (229.000 euros), Andalusia (197.000 euros) i Catalunya (178.000 euros). Aquestes comunitats també són les que concentren la major part dels «visats d’or» concedits a ciutadans extracomunitaris per la compra d’un habitatge d’un import de 500.000 euros o més.¹¹ No obstant això, el seu reduït nombre fa poc probable que exerceixi un paper rellevant en l’evolució del preu de l’habitatge al conjunt d’Espanya, tot i que pot exercir una certa pressió a l’alça sobre alguns mercats locals. D’altra banda, trobem set comunitats autònomes on no s’assoleixen els 100.000 euros d’import hipotecari mitjà. Es tracta de regions poc turístiques on les nacionalitats compradores estan vinculades, generalment, a destinacions residencials per motius laborals. En aquest cas, les compravendes solen correspondre a compradors amb menys renda per capita i, en conseqüència, a habitatges més barats i amb nivells d’endeutament mitjà més baixos.

Com hem apuntat a l’inici d’aquest article, la compra d’habitatge per part d’estrangers a Espanya s’ha mostrat molt resilient malgrat l’alça dels tipus d’interès. De fet, les dades del 1T 2023 continuen mostrant un avanç significatiu (el 8,1% interanual) en relació amb la reculada de les compravendes de nacionals (el –3,5% interanual).

Un factor essencial que explica aquesta resiliència és que els compradors estrangers depenen menys del finançament extern. En efecte, molts d’ells (en especial els no residents) solen finançar la compra amb fons propis, com a inversió.¹² En aquest sentit, a les zones turístiques en què predominen els estrangers no residents, que solen comprar habitatges d’un import elevat, s’espera una major fortalesa de la demanda i, en conseqüència, una major resiliència del preu de l’habitatge en l’actual context d’alentiment generalitzat per l’augment dels tipus d’interès.

El gràfic següent mostra l’evolució del preu de l’habitatge als municipis classificats com turístics i no turístics a partir del percentatge de despesa als TPV de CaixaBank amb targetes estrangeres.¹³ Es pot observar que el preu mitjà de l’habitatge als municipis turístics és superior al dels no turístics, un diferencial que s’ha anat ampliant fins a assolir el 75% actual. En efecte, les dades més recents, corresponents al 1T 2023, mostren que el ritme d’avanç del preu de l’habitatge és superior als municipis turístics (el 5,7% interanual) que a la resta (el 4,9%). De cara als propers trimestres, les previsions sobre l’evolució dels preus de l’habitatge a nivell municipal¹⁴ assenyalen una moderació del ritme de creixement tant als municipis turístics com als no turístics, a conseqüència, en gran part, de l’augment dels tipus d’interès. No obstant això, s’espera que aquesta moderació sigui més suau als municipis turístics, que continuaran avançant a un ritme elevat (el 4,6% interanual en el 1T 2024), i això els permetrà assolir un preu mitjà de l’habitatge similar a l’anterior màxim registrat a mitjan 2008. En canvi, als municipis no turístics, l’alentiment serà més intens: després d’un creixement interanual del 4,9% en el 1T 2023, es preveu un avanç molt més contingut, de l’1,8%, en el 1T 2024. Així, el preu de l’habitatge mitjà en aquests municipis es mantindrà encara el 26% per sota del màxim assolit el 2008.