Desacceleració al sector immobiliari espanyol

Les dades que s’han anat publicant sobre l’evolució del mercat immobiliari residencial en el primer semestre del 2023 han anat confirmant l’esperat canvi de tendència del sector. L’esgotament dels factors temporals de suport relacionats amb la pandèmia (canvi de preferències residencials i estalvi embassat per la frenada del consum) que van impulsar la demanda d’habitatge el 2021 i el 2022; la inflació persistent, que erosiona el poder de compra de les llars, i l’augment dels tipus d’interès són les principals causes d’aquest canvi de cicle. Així, el nombre de compravendes d’habitatge va registrar la primera taxa de variació interanual negativa al desembre del 2022 (el –10,2%) i, si exceptuem la pausa del gener, ha continuat en negatiu fins al mes d’abril (última dada disponible). Des de l’inici d’enguany, les compravendes d’habitatge han reculat el 3,4% interanual, fins a situar-se en les 642.000 a l’abril (acumulat de 12 mesos). El descens s’observa tant al segment d’obra nova (el –4,0%) com al de segona mà (el –3,3%). Malgrat aquesta caiguda en relació amb els excepcionals registres assolits el 2022 (650.000 compravendes), les compravendes es troben encara el 16,7% per damunt del mateix període del 2019.

Per valorar de forma més rigorosa el grau de desacceleració de les compravendes, hem desestacionalitzat la sèrie de dades original (és a dir, eliminem les variacions motivades pels efectes estacionals) i calculem les variacions intermensuals de la sèrie desestacionalitzada.¹ En aquest gràfic es pot observar que, des del juny, la variació intermensual ha estat negativa en diversos mesos. Atès que aquestes variacions a nivell mensual presenten una certa volatilitat, calculem el momentum² de la sèrie desestacionalitzada. A l’abril del 2023, el momentum es va situar en el –7,4%, mentre que, al febrer, havia assolit el –15,2%, una millora deguda al fet que els dos últims registres han estat lleugerament positius en termes desestacionalitzats, i això suggereix que, ara com ara, el ritme de descens és força moderat.

En funció de la tipologia de comprador, les compravendes d’estrangers estan resistint força millor que les compravendes de primera i de segona residència d’espanyols.³ En concret, el nombre de compravendes d’estrangers va recular només el 2,7% interanual en el 1T 2023, que cal comparar amb el –9,0% de les compravendes de segona residència i amb el –12,1% de les de primera residència per part d’espanyols. A més a més, aquest bon funcionament de les compravendes per part d’estrangers es produeix després del fort repunt del 2022, quan van créixer el 30,7% en relació amb el 6,4% del total de compravendes, la qual cosa ha comportat que el seu pes sobre el total hagi augmentat de manera significativa (el 19,5% segons el MITMA i el 14,5% segons el Col·legi de Registradors en el 1T 2023). A l’article «Comprar un habitatge a Espanya i contractar la hipoteca sent estranger» d’aquest mateix Informe Sectorial, analitzem la resiliència de les compravendes per part d’estrangers davant l’alça dels tipus d’interès, un fenomen que s’explica, en part, perquè es tracta de compradors que depenen menys del crèdit per accedir a un habitatge en propietat

Les dades del mercat hipotecari sí que mostren de forma més palpable l’impacte de l’augment dels tipus d’interès. Així, el tipus d’interès hipotecari es va situar en el 3,97% al maig del 2023, en relació amb l’1,62% d’un any abans,⁴ el nombre d’hipoteques ha reculat el 8,4% interanual en l’acumulat de l’any fins a l’abril i, en aquest mateix període, l’import de la nova concessió de crèdit a les llars per a la compra d’habitatge (sense renegociacions) va caure el 22,7% interanual. Aquesta menor demanda de crèdit nou, juntament amb el creixement de les amortitzacions extraordinàries, ha fet que el saldo viu de crèdit hipotecari hagi començat a baixar (el –2,1% interanual a l’abril). Així mateix, s’observa un increment de les renegociacions, que ja representen el 7% de les noves operacions i se situen molt per damunt de la mitjana del 2017-2019 (el 3,6%).

Tenint en compte l’evolució demogràfica, l’oferta continua sent molt limitada i insuficient per cobrir les necessitats d’habitatge. Així, el nombre de visats d’obra nova (109.000 habitatges en els 12 últims mesos fins al març) continua sent molt inferior a la creació neta de llars (241.000 en els quatre últims trimestres fins al 1T 2023, segons l’EPA). Convé destacar que el dinamisme en la formació de llars reflecteix uns fluxos d’immigració notables (l’augment de la població estrangera puja fins a les 452.000 persones en l’acumulat de quatre trimestres fins al 1T 2023, segons l’EPA) i explica l’elevada demanda d’habitatge a les zones amb un major dinamisme econòmic.

Malgrat aquesta insuficient producció d’habitatge, els indicadors avançats d’oferta continuen sent força febles i no apunten a un canvi de tendència a curt termini. El consum de ciment va avançar un exigu 1,2% interanual en l’acumulat de l’any fins al maig i la inversió residencial va créixer un modest 0,6% interanual (el 0,1% intertrimestral) en el 1T 2023 i es manté en uns nivells molt continguts en percentatge del PIB (el 5,4%) i molt per sota del nivell d’inversió d’abans de la pandèmia (el –9,5% en relació amb el 4T 2019). D’altra banda, alguns indicadors ofereixen senyals una mica més positius: la confiança al sector de la construcció ha millorat lleugerament des de l’inici de l’any i les dades del mercat laboral al sector constructor també mostren una evolució favorable (el nombre d’afiliats a la construcció ha crescut el 4,6% interanual en l’acumulat de l’any fins al maig).

Un condicionant molt rellevant de l’oferta són els costos de construcció residencial, que, malgrat mantenir-se en cotes elevades, comencen a mostrar signes de moderació. Després dels avanços de doble dígit que van assolir cap a la meitat del 2022 (van arribar a créixer el 19,5% interanual al maig del 2022, segons el MITMA), en l’actualitat, registren creixements més continguts, del 6,0% interanual al març (última dada disponible). La notable caiguda dels preus dels metalls industrials als mercats internacionals (l’índex de referència LME ha reculat el 30% des del nivell màxim de l’abril del 2022) i el descens dels preus de l’energia (no oblidem que la producció de molts materials de construcció és molt intensiva en energia) suggereixen que la tendència descendent dels costos es consolidarà en els propers mesos. En concret, segons les nostres projeccions (que tenen en compte les cotitzacions dels mercats de futurs de les primeres matèries als mercats internacionals i les nostres projeccions del preu del petroli en euros), els costos de construcció residencial a Espanya podrien començar a recular a l’agost i caure al voltant del 5%, de mitjana, el 2024 (en absència de nous xocs). Malgrat aquesta reculada, els costos es consolidarien en uns nivells superiors als d’abans del xoc (al voltant del 16% per damunt del nivell del gener del 2021).

La major resiliència de la demanda, sobretot de l’estrangera, l’escassetat d’oferta d’habitatge d’obra nova i els elevats costos de construcció han estat fent costat al preu de l’habitatge en els últims trimestres, malgrat el fort augment dels tipus d’interès. El preu de l’habitatge (segons el valor de taxació publicat pel MITMA) va avançar de forma molt significativa en el 1T 2023 (el 2,2% intertrimestral en relació amb el 0,5% del 4T 2022), tot i que, en termes interanuals, va continuar reduint el ritme d’avanç (el 3,1% interanual en relació amb el 3,3% del 4T 2022). En la mateixa tònica, l’índex del preu de l’habitatge de l’INE (basat en preus de transacció) també va anotar un avanç significatiu en el 1T 2023 (el 0,6% intertrimestral, el 3,5% interanual), en contrast amb la reculada del 4T 2022 (el –0,8% intertrimestral).

Totes les comunitats autònomes (CA) mostren una taxa de variació interanual positiva del preu de l’habitatge en el 1T 2023, tot i que el ritme de creixement continua sent molt heterogeni. A la part alta, destaquen les Balears, amb un avanç del 7,3% interanual. D’altra banda, Múrcia és la comunitat que registra el menor increment en el 1T 2023 (el 0,4% interanual). El preu de l’habitatge d’obra nova creix amb més vigor que el de l’habitatge de segona mà (el 6,0% i el 3,0%, respectivament, en el 1T 2023), un patró que s’observa a totes les CA i que s’explica per la relativa escassetat d’aquesta tipologia d’habitatge i per la necessitat de traslladar els costos de construcció més elevats.

El preu de l’habitatge als municipis de més de 25.000 habitants mostra també una evolució una mica més positiva que en el trimestre precedent: el percentatge de municipis amb una variació interanual negativa va ser del 15% del total en el 1T 2023 (que cal comparar amb el percentatge proper al 25% del final de l’any passat). Per la seva banda, el percentatge de municipis amb un increment interanual del preu de l’habitatge superior al 10% va ser del 13,4% en el 1T 2023 (en relació amb el 6,5% del 4T 2022). Així mateix, el preu de l’habitatge creix amb més vigor als municipis turístics (el 5,7% interanual) que als no turístics (el 4,8% interanual), un fet que reflecteix el fort dinamisme de la demanda estrangera.

El segon semestre d’enguany serà clau per determinar fins a quin punt l’augment acumulat dels tipus d’interès té un impacte més o menys significatiu sobre el conjunt de l’economia i, en particular, sobre el sector immobiliari. Amb la pujada de 25 p. b. del juny, el BCE acumula ja un increment de 4 p. p. dels tipus d’interès de referència des del juliol del 2022. A més a més, esperonat per la inèrcia de les pressions inflacionistes subjacents, el BCE apunta a un nou increment de tipus al juliol, fins a situar el tipus depo en el 3,75% i el refi en el 4,25%.⁵ Des de CaixaBank Research, no descartem, fins i tot, alguna pujada addicional dels tipus de referència i esperem que, un cop assolit el seu pic, es mantinguin en aquestes cotes fins a mitjan 2024. Uns mesos abans sí que hauríem de començar a veure unes certes baixades en l’euríbor a 12 mesos.⁶

No obstant això, també hi ha diversos factors de signe contrari que continuaran fent costat a la demanda i als preus de l’habitatge, entre els quals destaquen un mercat laboral resilient (preveiem la creació de 390.000 llocs de treball el 2023 i de 270.000 el 2024 en termes d’ocupats EPA), una inflació a la baixa (per sota del 4% el 2023) i uns salaris amb creixements més dinàmics (al voltant del 4%-5% el 2023 i al voltant del 3,5%-4% el 2024). Així mateix, els elevats fluxos migratoris (l’INE estima que, el 2023 i el 2024, la població estrangera augmentarà en unes 490.000 persones a l’any) continuaran sostenint la demanda d’habitatge a les zones de major activitat econòmica.

També cal recordar que els fonamentals del sector són molt més sòlids en l’actualitat que en el cicle expansiu anterior (no hi ha un excés d’oferta, no s’ha produït un creixement excessiu del crèdit, ni s’han relaxat els estàndards crediticis) i que el creixement del preu de l’habitatge en els anys anteriors ha estat força estable, molt inferior al d’altres països avançats (vegeu l’article «Els mercats immobiliaris de les economies avançades davant l’enduriment de la política monetària», en aquest mateix Informe Sectorial).⁷⁷ Tot això fa preveure una suau moderació del ritme d’avanç dels preus i una normalització del volum de compravendes en el període 2023-2024, i pensem que és poc probable que es produeixi una forta correcció del mercat com la que es va experimentar en el període 2008-2013.

Pel que fa a la demanda, esperem que les compravendes disminueixin de manera considerable en els propers mesos, fins a prop de les 500.000 en el conjunt del 2023, una xifra similar a la registrada el 2019, però el 23% inferior a la del 2022 (650.000). Aquesta previsió ha estat revisada recentment a l’alça (previsió anterior:⁸ 480.000), a causa d’un descens inferior a l’esperat de les compravendes en els primers mesos de l’any. Per segments, s’espera que el major ajust es concentri en les compravendes d’habitatge de segona mà. En canvi, el nombre de compravendes d’habitatge nou es mantindrà en un rang similar al de l’any anterior (uns 110.000 habitatges, d’acord amb el nombre d’habitatges iniciats en els 12-18 últims mesos).

En el mateix sentit, arran de les bones dades del 1T, també revisem a l’alça la previsió del preu de l’habitatge. En concret, millorem de manera significativa la projecció anual per al 2023, de l’1,0% al 2,9% (valor de taxació del MITMA) i de l’1,7% al 2,1% (preu de transacció de l’INE). Malgrat aquestes revisions a l’alça, és important tenir en compte que són degudes al bon funcionament observat fins avui i a la rigidesa a la baixa dels preus a curt termini. De cara als propers trimestres, en línia amb l’afebliment de la demanda i de l’economia en general, continuem esperant una notable desacceleració, tal com es reflecteix en la nostra previsió per al 2024 (l’1,1% en els dos indicadors).

Finalment, l’oferta d’habitatge continuarà sent molt limitada (previsió de 90.000 visats el 2023), molt inferior a la creació neta de llars (241.000 en els quatre últims trimestres fins al 1T 2023, segons l’EPA). Els senyals de refredament de la demanda, les novetats legislatives, els problemes estructurals del sector i uns costos de construcció que es mantenen elevats malgrat la moderació recent no fan preveure que la falta d’oferta d’habitatge es reverteixi en els propers trimestres.