El mercat immobiliari espanyol tanca un 2023 amb unes xifres millors del que s’esperava

El mercat immobiliari espanyol es va desaccelerar al llarg del 2023, però l’evolució va ser força més positiva del que s’esperava a l’inici de l’any. Un any després, podem afirmar que el mercat immobiliari ha resistit molt millor del pronosticat en un entorn de tipus d’interès elevats. Una resiliència que s’explica per diversos factors de suport que desgranem tot seguit.

En primer lloc, cal remarcar que el funcionament del conjunt de l’economia espanyola el 2023 també ha estat molt millor del que s’esperava. El PIB va avançar el 2,5% en el conjunt de l’any, un registre notable i que supera àmpliament el creixement previst al final del 2022 (l’1,0%). Aquesta sorpresa positiva s’explica, principalment, per l’esvaïment més ràpid del que es preveia de la crisi energètica i per les bones xifres del sector exterior espanyol, molt vinculat als serveis, tant turístics com no turístics.

La bona marxa de l’economia espanyola s’ha reflectit en unes xifres excel·lents del mercat laboral el 2023: el nombre d’ocupats va créixer en 783.000 persones i la taxa d’atur va recular més d’1 p. p., fins a l’11,8% en el 4T 2023 (en relació amb el 12,9% del final del 2022). La taxa de temporalitat també s’ha reduït de manera dràstica en els últims anys (el 16,5% en el 4T 2023, en relació amb el 26,3% del 2019), la qual cosa estaria encoratjant la decisió de comprar un habitatge, ja que els treballadors amb contracte indefinit solen tenir més facilitats per accedir al crèdit hipotecari que els treballadors amb contracte temporal. L’evolució de la remuneració per empleat també ha estat positiva, amb creixements salarials al voltant del 4%, segons l’indicador de salaris de CaixaBank Research.¹ D’aquesta manera, la renda de les llars va avançar de manera significativa, l’11,4% interanual en els tres primers trimestres del 2023, un increment superior a la inflació en aquest període  (3,6%).

La fortalesa del mercat laboral ha permès atreure fluxos significatius d’immigració. El 2023, la població estrangera resident a Espanya va créixer en 544.000 persones (709.000 si incloem la de doble nacionalitat), unes xifres molt significatives i que no s’havien registrat des del boom immobiliari que va culminar el 2008. Aquesta població se sol localitzar a les zones amb més activitat econòmica, com les grans ciutats i les zones turístiques, i impulsa la demanda d’habitatge en aquestes localitzacions, tal com ho veurem al segon article d’aquest informe, «Població i preu de l’habitatge a Espanya: una relació estreta».

Un altre factor que ha sostingut el mercat immobiliari és una situació financera de les llars menys tensionada del que s’esperava. En particular, la ràtio d’endeutament de les llars es va reduir fins al 76,5% de la renda bruta disponible (RBD) en el 3T 2023, el nivell més baix des del 2002 i 12 p. p. inferior a la mitjana de la UE (el 89%). El menor endeutament de les llars, l’elevat percentatge d’hipoteques concedides a tipus fix en els anys recents (el 71% el 2022) i el dinamisme de les rendes han limitat l’impacte de l’augment dels tipus d’interès sobre la càrrega financera del conjunt de les llars, que ha augmentat només en 0,5 p. p. l’RBD entre el 4T 2021 i el 3T 2023 i s’ha situat en l’1,7%.² Així i tot, les llars endeutades a tipus variable i les que han contractat préstecs recentment han hagut d’afrontar despeses per interessos més elevades, malgrat que s’espera que vagin reculant al llarg d’enguany gràcies a la baixada dels tipus d’interès de referència dels préstecs a tipus variable.³

Aquests factors han sostingut la demanda d’habitatge i han mitigat l’impacte negatiu de l’augment dels tipus d’interès. Per aquest motiu, malgrat que les compravendes d’habitatge van descendir un 9,7% el 2023 fins a les 587.000 unitats, una xifra superior a la dels nivells prepandèmia (+16,1% en relació amb el 2019) i de la mitjana històrica (470.000). Per segments, el major ajust es concentra en les compravendes d’habitatge de segona mà (–10,8% el 2023 davant –4,8% de les compravendes d’habitatge nou). El 2023, la compravenda d’habitatge nou va representar un 17,9% del total de compravendes (20,1% el 2022).

Les compravendes per part d’estrangers, que van repuntar amb força el 2022 fins a nivells rècord (94.500 habitatges, segons el Col·legi de Registradors), estan reculant a un ritme menor que les compravendes de primera i de segona residència d’espanyols. Segons les dades de compravendes del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana (MIVAU, amb anterioritat MITMA), el nombre de compravendes d’estrangers va retrocedir el 8,7% interanual en els tres primers trimestres del 2023, en relació amb el –11,8% de les compravendes de segona residència i amb el –15,0% de les de primera residència per part d’espanyols. Aquest millor funcionament relatiu de les compravendes per part d’estrangers ha comportat que el seu pes sobre el total hagi augmentat de forma significativa (el 20,2%, segons el MIVAU, i el 15,4%, segons el Col·legi de Registradors en el 3T 2023).⁴

L’impacte de l’augment dels tipus d’interès ha estat més intens al mercat hipotecari. El nombre d’hipoteques va descendir un 17,8% el 2023, i la nova concessió de crèdit a les llars per a la compra d’habitatge, el 18,6% en aquest mateix període, tot i que els dos indicadors es troben per damunt dels registres del 2019. Així, el descens del crèdit hipotecari està sent superior al de les compravendes, la qual cosa reflecteix un canvi en la tipologia del comprador d’habitatge i l’adquisició d’un major pes per part de la demanda de reposició, l’estrangera i la inversora, que solen disposar de recursos propis per a la compra. D’aquesta manera, la ràtio del nombre d’hipoteques sobre el nombre de compravendes ha caigut de manera significativa (65,0% el 2023, en relació amb el 71,4% del 2022).

Al mercat hipotecari, els tipus d’interès de concessió de les noves hipoteques s’han mantingut força ajustats malgrat l’increment dels tipus d’interès oficials i dels tipus de referència del mercat, com l’euríbor a 12 mesos. Les hipoteques a tipus fix, per exemple, s’han concedit a uns tipus mitjans del 3,5% en la segona meitat del 2023, mentre que l’euríbor va superar el 4% en aquest període.

Cap a la meitat del 2022, quan el BCE va començar el nou cicle de pujades de tipus d’interès, el preu de l’habitatge es va començar a desaccelerar i es va continuar desaccelerant fins al primer semestre del 2023. No obstant això, en el segon semestre, va tornar a incrementar el ritme d’avanç. En concret, el valor de taxació de l’habitatge lliure (MIVAU) va avançar l’1,6% intertrimestral en el 4T (en relació amb el 0,3% del 2T i l’1,1% del 3T), i la variació interanual es va accelerar del 4,2% en el 3T al 5,3% en el 4T. L’índex del preu de l’habitatge que publica l’INE (basat en preus de transacció) va mostrar un comportament similar: avanç significatiu en el 3T (el 2,5% intertrimestral, en relació amb el 2,1% del 2T) i acceleració de la variació interanual (del 3,6% en el 2T al 4,5% en el 3T). La resiliència de la demanda d’habitatge (que, malgrat recular, continua en cotes elevades) i una oferta limitada d’habitatge nou són els principals factors que expliquen la resistència del preu de l’habitatge en termes nominals. En termes reals, l’ajust del preu de l’habitatge ha estat considerable (el –2,8% el 2022-2023).

Per segments, el preu de l’habitatge nou creix de forma molt més significativa (l’11% interanual en el 3T), en comparació amb l’habitatge de segona mà (el 3,2%), a causa de la relativa escassetat d’oferta d’habitatge nou, d’una major preferència per aquesta tipologia d’habitatge i d’uns costos de construcció residencial que s’han consolidat en nivells alts (avanç del 3,7% el 2023 després d’augmentar el 20% el 2021-2022).

Malgrat el creixement sostingut del preu de l’habitatge, és necessari assenyalar que no hi ha signes clars que el mercat immobiliari espanyol estigui sobrevalorat. Segons l’Informe d’Estabilitat Financera del Banc d’Espanya publicat a la tardor del 2023, els indicadors sobre desequilibris en els preus de l’habitatge es troben prop del nivell neutre, i, de fet, es va rebaixar el nivell d’alerta sobre el sector immobiliari que s’havia activat en informes anteriors. En efecte, per al conjunt de l’economia, el preu de l’habitatge està avançant per sota de la renda de la llar mitjana, de manera que la ràtio d’accessibilitat ha descendit lleugerament el 2023 (del 7,83 en el 4T 2022 al 7,54 en el 3T 2023). No obstant això, cal assenyalar que, en determinades localitzacions, com les zones turístiques o els centres urbans, l’accés a l’habitatge és un repte per als residents domèstics. Recentment, la Junta Europea de Risc Sistèmic (JERS) ha publicat un informe de seguiment sobre les vulnerabilitats al sector immobiliari residencial dels països europeus⁵ en què esmenta que el preu de l’habitatge està moderadament sobrevalorat a Espanya, però considera que el nivell de vulnerabilitats acumulades és baix, de manera que considera apropiat que, ara com ara, no s’apliqui cap mesura macroprudencial.

El nombre de visats d’obra nova es troba gairebé estancat (el –0,2% interanual entre el gener i el novembre del 2023, fins a assolir els 109.000 habitatges en els 12 últims mesos). Cal destacar positivament aquesta dada, ja que el context no ha estat gaire favorable per a la producció de nou habitatge: els costos de construcció s’han mantingut elevats, els costos de finançament han augmentat i hi havia una certa incertesa sobre la resiliència de la demanda davant el fort augment dels tipus d’interès. No obstant això, l’oferta continua sent molt inferior a la demanda estructural per l’evolució demogràfica (creació de 287.000 llars netes el 2023, segons l’EPA, pel notable increment dels fluxos migratoris), un aspecte que analitzem a l’article «Els mercats immobiliaris de les economies avançades: resiliència del preu de l’habitatge i escassetat d’oferta», en aquest mateix Informe Sectorial.

Des de CaixaBank Research, hem millorat les previsions per al mercat immobiliari espanyol el 2024-2025, a causa de la resiliència del mercat immobiliari el 2023, de la millora de les perspectives econòmiques per al 2024 i de l’expectativa que el BCE pugui començar a abaixar els tipus d’interès abans de l’estiu.

De fet, l’expectativa que els tipus d’interès oficials a la zona de l’euro baixin el 2024 ja s’ha començat a notar en els tipus d’interès de mercat: l’euríbor a 12 mesos va recular fins al 3,6% al gener del 2024, després d’anotar el màxim d’aquest cicle a l’octubre del 2023 (el 4,16%). Els mercats financers assignen una probabilitat elevada al fet que el primer descens dels tipus d’interès sigui a l’abril i descompten entre 5 i 6 baixades en el conjunt de l’any 2024. No obstant això, a la reunió del 25 de gener, el BCE va reiterar que es necessita avançar més en el procés desinflacionista i que, abans de moure fitxa, vol tenir més confiança en el retorn de la inflació a l’objectiu. Per aquest motiu, des de CaixaBank Research, pensem que és més probable que comenci a abaixar els tipus d’interès cap a la meitat d’enguany.⁶ En tot cas, les expectatives apunten al fet que els tipus d’interès romandran en nivells sensiblement superiors als vigents el 2021, abans del cicle d’enduriment monetari.

A més del descens dels tipus d’interès, els factors econòmics que han fet costat al sector immobiliari el 2023 continuaran presents el 2024, malgrat que perdran una mica d’intensitat. El creixement de l’economia espanyola continuarà sent molt significatiu, tot i que es desaccelerarà en relació amb el 2,5% registrat el 2023. El creixement de l’activitat econòmica propiciarà la creació d’ocupació, però a un ritme inferior al del 2023. Els increments salarials continuaran sent notables, lleugerament per damunt de la inflació, i això permetrà que les llars recuperin el poder adquisitiu perdut en els anys recents. Finalment, la situació financera de les famílies continuarà sent favorable en un context en què el descens dels tipus d’interès començarà a reduir-ne la càrrega financera.

Tenint en compte tots aquests factors, des de CaixaBank Research, preveiem que el nombre de compravendes mantindrà la tendència actual de descens gradual i se situarà al voltant dels 550.000 habitatges el 2024, un registre inferior a l’estimat per al 2023 (590.000), però significativament superior a la previsió anterior (510.000). Així mateix, esperem que el preu de l’habitatge es desacceleri del 3,7% el 2023 al 2,7% el 2024, malgrat que, en tot cas, serà una desacceleració molt més modesta si es compara amb la previsió anterior (l’1,1%). Finalment, l’oferta d’habitatge continuarà avançant de forma molt moderada, dels 110.000 visats estimats el 2023 als 115.000 el 2024, ja que els factors conjunturals que estan impedint una major reactivació de l’oferta continuaran presents (costos de construcció i de finançament elevats, tot i que amb tendència a recular). De cara al 2025, pensem que la producció d’habitatge es podria incrementar de forma una mica més sostinguda si es donen les condicions adequades perquè això sigui possible, una qüestió de vital importància per donar resposta a la demanda creixent.