La creciente divergencia del precio de la vivienda en España

El precio de la vivienda ha crecido de forma considerable en los últimos años y empiezan a aparecer los primeros síntomas de sobrevaloración en ciudades como Madrid y Barcelona y en algunos puntos turísticos. Esta realidad convive con otra muy distinta en las zonas menos urbanas, donde la recuperación del sector inmobiliario ha llegado más tarde y está siendo mucho más lenta. En consecuencia, las divergencias regionales en cuanto al precio y la accesibilidad de la vivienda se están acentuando.

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17 de enero de 2020
El precio de la vivienda en España
La recuperación del precio de la vivienda en España: ¿en qué punto estamos?

Después de la fuerte caída del precio de la vivienda entre los años 2008 y 2014 (del 30,7% nominal y del 37,2% en términos reales)1en 2015 se inició un nuevo ciclo expansivo del mercado inmobiliario caracterizado por una elevada heterogeneidad geográfica, como veremos más adelante. Pero, antes de examinar cómo ha evolucionado el precio de la vivienda en distintas zonas y localidades, conviene repasar las principales cifras a nivel nacional, pues nos servirán de referencia para el análisis posterior.

El precio de la vivienda empezó a crecer en 2015, según los datos del Ministerio de Fomento (basados en precios de tasación). Desde su valor mínimo en el 3T 2014 hasta el dato más reciente, correspondiente al 3T 2019, acumula un crecimiento del 12,3% (8,6% en términos reales). A pesar de esta tendencia alcista, el precio permanece aún en torno a un 22% por debajo de su máximo histórico (–31,8% en términos reales). Por su lado, el índice del precio de la vivienda publicado por el INE (basado en precios de transacción)2 muestra una recuperación más vigorosa, con un avance del 30,4% nominal entre el 1T 2014 y el 2T 2019 (24,7% en términos reales), si bien la distancia que le separa del máximo precrisis es similar a la que apuntan los datos del Ministerio de Fomento3 (–18,2% por debajo del máximo en términos nominales, –30,6% en términos reales).

  • 1. En este artículo, salvo indicación expresa, usamos el precio de la vivienda publicado por el Ministerio de Fomento, puesto que se publica con desagregación provincial y para los municipios de más de 25.000 habitantes
  • 2. El precio de la vivienda del INE se publica desde 2007, a nivel nacional y por comunidad autónoma.
  • 3. Ello se explica porque el precio de la vivienda del INE muestra una caída entre 2007 y 2014 más pronunciada (del –37,2% nominal y del –44,3% real) que la del precio del Ministerio de Fomento.
El precio de la vivienda ha repuntado los últimos cinco años,

Sin embargo, sigue siendo un 22% inferior al máximo alcanzado antes de la crisis y muestra una elevada heterogeneidad geográfica

Una recuperación a distintas velocidades: líderes, avanzadas, seguidoras y despegando

Según la evolución del precio de la vivienda desde 2014, clasificamos las provincias españolas en cuatro grupos:

  1. Líderes: Madrid, Barcelona, Islas Baleares, Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas forman el grupo que encabeza la recuperación del mercado inmobiliario, provincias en las que se encuentran las principales ciudades y zonas turísticas consolidadas. En ellas, el precio de la vivienda empezó a recuperarse antes y ha crecido con más vigor (27,8% entre el 1T 2014 y el 3T 2019, muy por encima del 12,3% nacional).
  2. Avanzadas: Cádiz, Granada, Sevilla, Zaragoza, Valladolid, Guadalajara, Gerona, Tarragona, Alicante, Valencia, Cáceres, La Coruña y Navarra. En estas provincias encontramos ciudades importantes en términos de población, turismo y actividad económica. En ellas la recuperación tardó algo más en despertar y el crecimiento de los precios está siendo positivo pero más modesto (6,3% entre el 1T 2014 y el 3T 2019).
  3. Seguidoras: este grupo concentra casi la mitad de las provincias españolas (Almería, Córdoba, Huelva, Huesca, Asturias, Cantabria, Burgos, Palencia, Salamanca, Albacete, Toledo, Lérida, Castellón, Badajoz, Lugo, Orense, Pontevedra, Murcia, Álava, Guipúzcoa y La Rioja). Se trata de un grupo bastante heterogéneo, formado por provincias que se incluyen en la denominada «España vaciada» y por otras que todavía están digiriendo los excesos del boom inmobiliario. En ellas el precio de la vivienda todavía está muy cerca del mínimo, pero llevan unos trimestres anotando tasas de crecimiento positivas.
  4. Despegando: Jaén, Teruel, Ávila, León, Segovia, Soria, Zamora, Ciudad Real, Cuenca y Vizcaya. Son provincias en las que el precio de la vivienda se encuentra en su valor mínimo o muy cerca de él.

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El precio de la vivienda se recupera a distintas velocidades

Índice (100 = 1T 2014)

Gráfico sobre la recuperación del precio de la vivienda en España
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del Ministerio de Fomento.
Una brecha de precios creciente entre regiones y entre ciudades

Como consecuencia de esta recuperación a distintas velocidades, los precios entre regiones divergen y se está acentuando la brecha entre las provincias más caras y las más baratas. Así, las provincias líderes (donde más ha crecido el precio de la vivienda) ya eran de las más caras en 2014. En cambio, el grupo de las seguidoras y las que están arrancando están compuestos por las provincias con el precio más bajo (tanto en 2014 como en 2019), con las notables excepciones de Vizcaya y Guipúzcoa4.

Esta divergencia es todavía más acentuada entre ciudades. Así, observamos que ha aumentado la dispersión del precio de la vivienda entre las distintas capitales de provincia, tal y como se observa en el siguiente gráfico (figura de la izquierda). Esta tendencia es todavía más pronunciada si incluimos todos los municipios de más de 25.000 habitantes5.

Por otro lado, también está aumentando la divergencia de precios dentro de las provincias, tal y como se observa en la figura de la derecha6. Esto es especialmente cierto en las provincias líderes, donde el precio en las principales urbes ha crecido mucho más que en el resto de las ciudades de la misma provincia. El caso más extremo es el de la ciudad de Ibiza: allí el precio de la vivienda ha crecido un 52,6% entre el 1T 2014 y el 3T 2019, mientras que en el conjunto de las Islas Baleares el incremento ha sido también muy notable (26,6%), pero claramente inferior al de la capital ibicenca.

  • 4. Formalmente, encontramos un coeficiente positivo y significativo de la regresión, a nivel de provincia, de la variación del precio de la vivienda entre el 1T 2014 y el 3T 2019 sobre el precio de la vivienda en 2014. Esto es, se encuentra evidencia a favor de divergencia beta, es decir, los precios de la vivienda en las provincias con un nivel de precios inicial más alto crecen más rápido, de modo que las diferencias de precios se acentúan. También encontramos un coeficiente positivo en la regresión de las capitales de provincia y en los municipios de más de 25.000 habitantes.
  • 5. En otros términos, encontramos evidencia a favor de la divergencia sigma, es decir, a lo largo del tiempo aumenta la dispersión (aproximada por la desviación estándar) en los niveles de precios dentro de un grupo de provincias o ciudades.
  • 6. Aquí nos referimos a la divergencia sigma. En cuanto a la divergencia beta, solamente encontramos evidencia a favor de esta hipótesis en Baleares, Barcelona y Alicante. Para el resto de las provincias, el coeficiente no es significativo.
Se está acentuado la brecha entre las provincias y ciudades más caras y las más baratas

En 2019, comprar una vivienda en la ciudad condal o en la capital de España cuesta más del doble que el promedio nacional, mientras que en 2014 era «solo» 1,6 veces más caro.

Aumenta la dispersión de precios entre provincias y municipios

(desviación estándar del precio de la vivienda)

Gráfico sobre el aumento de la dispersión de precios entre provincias y municipios de España
Nota: * Se calcula la desviación estándar del precio de la vivienda entre los municipios y luego se calcula el promedio simple de las provincias clasificadas en cuatro grupos. Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del Ministerio de Fomento.

Aumenta la dispersión de precios entre municipios de una misma provincia

(desviación estándar del precio de la vivienda entre municipios de cada provincia)*

Gráfico sobre las diferencias de precios de la vivienda entre provincias de España
Nota: * Se calcula la desviación estándar del precio de la vivienda entre los municipios y luego se calcula el promedio simple de las provincias clasificadas en cuatro grupos. Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del Ministerio de Fomento.

En el resto de las provincias turísticas que conforman el grupo de las líderes (Málaga y las dos provincias canarias), también se observa este patrón de fuerte crecimiento del precio de la vivienda en determinadas ciudades de elevado atractivo turístico. Por ejemplo, en la provincia de Málaga, las ciudades con mayor crecimiento del precio de la vivienda desde 2014 son Benalmádena (57,5%), Fuengirola (53,5%) y Rincón de la Victoria (50,7%), que crecen muy por encima de Málaga capital (37,1%) y de Málaga provincia (24,5%).

Por su lado, en Barcelona y Madrid se observa un cambio de patrón en 2019, tras unos años en los que el precio en la capital de provincia ha crecido muy por encima del promedio provincial7. Así, el precio de la vivienda en la ciudad de Madrid creció un 7,0% interanual en el 3T 2019 frente al 4,6% del conjunto de la Comunidad de Madrid. En cambio, otros municipios de la provincia presentan tasas de crecimiento mucho más elevadas, entre los cuales destacan Parla (14,0%) y Getafe (11,3%).

  • 7. En los municipios de la provincia de Barcelona y Madrid, encontramos evidencia a favor de la convergencia beta en el último año, es decir, en estas provincias los precios de la vivienda en 2019 crecen más en las ciudades con un nivel de precios más bajo en 2018.
También ha aumentado la divergencia de precios dentro de las provincias

Así lo muestra el caso de Baleares: la capital pitiusa es la segunda ciudad más cara para comprar una vivienda en España, después de San Sebastián

Esta «mancha de aceite» que se extiende de la capital hacia las ciudades colindantes también se observa en la provincia de Barcelona. En la Ciudad Condal y en Sant Cugat del Vallès (la ciudad barcelonesa más cara después de Barcelona), el precio de la vivienda creció de forma más contenida (un 3,4% y un 2,2% interanual en el 3T 2019, respectivamente) frente a crecimientos superiores al 10% en la corona de Barcelona (Santa Coloma de Gramenet, Badalona, L’Hospitalet de Llobregat, etc.).

La divergencia en el precio de la vivienda se traslada a las ratios de accesibilidad

El fuerte aumento del precio de la vivienda desde 2014 en las ciudades del grupo de provincias líderes ha provocado que empeoren también las ratios de accesibilidad, es decir, el esfuerzo que supone para los hogares acceder a una vivienda8. Si bien la renta de los hogares en estas ciudades ha crecido más que el promedio nacional, puesto que estas urbes son también los polos más dinámicos en términos de actividad económica y turismo, no ha sido suficiente para contrarrestar el repunte del precio de la vivienda. En consecuencia, las ratios de accesibilidad en las seis capitales de las provincias líderes (Madrid, Barcelona, Málaga, Palma de Mallorca, Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife), que ya eran de las más altas de España, han crecido más que en el resto de las capitales de provincia. Es decir, la divergencia entre los precios se ha trasladado a las ratios de accesibilidad, tal y como se observa en el siguiente gráfico.

  • 8. Calculamos las ratios de accesibilidad a la vivienda de las capitales de provincia como el precio por metro cuadrado del Ministerio de Fomento multiplicado por 93,75 m2 (superficie promedio de la vivienda según el Banco de España), y dividido por la renta del hogar mediano. Los datos de renta por ciudad provienen de los datos internos de Caixa- Bank, y se tienen en cuenta nóminas, pensiones y subsidio por desempleo.
Variabilidad entre ciudades por los ratios de accesibilidad

El fuerte aumento del precio de los inmuebles en las ciudades ha incrementado las ratios de accesibilidad a la vivienda. Un hogar madrileño necesita el doble de años de renta para comprar una vivienda que un hogar granadino

Este aumento de la ratio de accesibilidad, más acusada en aquellas ciudades que ya eran más inaccesibles, ha reabierto el debate sobre si los precios reflejan el valor fundamental de la vivienda o si, por el contrario, el mercado está sobrevalorado (en el artículo «¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario europeo?» de este mismo Informe Sectorial se analizan la evolución del precio de la vivienda y las ratios de accesibilidad en las ciudades europeas).

Ratio de accesibilidad en las capitales de provincia

(años de renta del hogar mediano)

Gráfico de la ratio de accesibilidad a la vivienda en ciudades españolas
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del Ministerio de Fomento y datos internos.
¿Está sobrevalorada la vivienda en España?

Para evaluar si el precio de la vivienda está sobrevalorado, el Banco de España ha desarrollado varios indicadores y modelos que, a pesar de basarse en datos agregados y estar sujetos a un elevado grado de incertidumbre, sirven de indicación para monitorizar la posible desviación del precio de la vivienda respecto a unos valores que se podrían considerar de equilibrio. En concreto, el Banco de España usa cuatro indicadores de desequilibrio. Dos de ellos son brechas calculadas como la diferencia entre el valor de la variable de interés en cada periodo y su tendencia de largo plazo para i) los precios de la vivienda en términos reales y ii) la ratio de precios de la vivienda sobre la renta disponible de los hogares. Los otros dos indicadores están basados en modelos econométricos algo más complejos9. Nótese que estos indicadores usan la renta disponible de los hogares residentes en España y, por lo tanto, tienen en cuenta la capacidad adquisitiva de la población local. Sobre este punto incidiremos más adelante.

Pues bien, según las estimaciones del propio Banco de España, el precio de la vivienda a nivel nacional muestra actualmente un valor cercano al equilibrio. De hecho, algunos de los componentes del indicador de equilibrio del precio de la vivienda ya anotaron valores ligeramente positivos en el primer semestre de 2019, si bien el promedio se mantuvo muy cercano al punto de equilibrio10. En este artículo, utilizamos el segundo de los indicadores mencionados, basado en la brecha de la ratio de accesibilidad. La evolución de este indicador, que se puede observar en el siguiente gráfico, muestra que el precio de la vivienda en el conjunto de España está efectivamente acercándose al valor de equilibrio.

  • 9. En particular, el tercer indicador de desequilibrio se basa en una regresión del precio de la vivienda, en términos reales, sobre la renta disponible de los hogares y los tipos de interés de las hipotecas. El cuarto se basa en un modelo de corrección del error en el que, a largo plazo, el precio de la vivienda, en términos reales, depende de la renta disponible de los hogares y los tipos de interés de las hipotecas. Las tendencias de largo plazo son obtenidas con un filtro de Hodrick-Prescott de una cola con un parámetro suavizado igual a 400.000. Véase el «Informe de Estabilidad Financiera» de otoño de 2019 para más detalles.
  • 10. Otras estimaciones, como la del Banco Central Europeo o la Reserva Federal de Dallas, también muestran que el precio de la vivienda en España está cerca de su valor de equilibrio, y que algunos indicadores recogen ya una ligera sobrevaloración.
Precios por encima del valor de equilibrio

La vivienda no está sobrevalorada a nivel nacional, pero en Barcelona, Madrid y Baleares el precio se sitúa por encima de su valor de equilibrio

La ratio de accesibilidad a nivel nacional se encuentra cerca del punto de equilibrio

(p. p.)

Gráfico del ratio de accesibilidad a la vivienda
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del Banco de España.

Si aplicamos la metodología desarrollada por el Banco de España en nuestras estimaciones de la ratio de accesibilidad a nivel de comunidad autónoma, encontramos que solamente tres de ellas (Madrid, Cataluña y Baleares) presentan cifras superiores al valor de equilibrio y otras cuatro comunidades (País Vasco, Navarra, La Rioja y Canarias) estarían ligeramente por encima de su valor de equilibrio. A nivel municipal, solamente podemos reconstruir una serie histórica suficientemente larga del precio de la vivienda para las ciudades de Madrid y Barcelona. En ambos casos, estas estimaciones sugieren que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias y han dado lugar a un notable tensionamiento de las ratios de accesibilidad para la población local.

Brecha de la ratio de accesibilidad doméstica respecto a su tendencia de largo plazo en las CC. AA.

(p. p.)

Gráfico sobre la brecha del ratio de accesibilidad entre comunidades autónomas
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos del Ministerio de Fomento, INE y datos internos.
Precios de la vivienda y renta local

En las grandes ciudades se observan síntomas de desvinculación de los precios de la vivienda respecto a la renta local

Estos resultados pueden suscitar cierta incertidumbre sobre la posibilidad de que se produzca una corrección de precios en las zonas más tensionadas. Sin embargo, es importante recordar que, como ya se ha mencionado, las ratios de accesibilidad solo tienen en cuenta la capacidad adquisitiva de la demanda doméstica. En una situación en la que gana peso otro tipo de demandantes de vivienda (extranjeros, inversores, etc.), que en muchos casos cuentan con un poder adquisitivo superior al promedio de la población local, es posible que los indicadores de accesibilidad a la vivienda doméstica puedan situarse por encima de su valor de equilibrio. En este sentido, la posibilidad de que se produzca una corrección de precios en las zonas más tensionadas dependerá en parte de la evolución de la demanda no doméstica. El escenario central de previsiones de CaixaBank Research proyecta una moderación del ritmo de crecimiento del precio de la vivienda, pero no se prevé que se produzca un ajuste brusco de precios en las grandes ciudades. En particular, las previsiones sobre la evolución del mercado inmobiliario a nivel municipal11 apuntan a una continuidad de la actual senda expansiva, apoyada en una creciente urbanización, que continuará atrayendo talento hacia las ciudades más dinámicas, y en el mantenimiento de un elevado atractivo de estas ciudades para los inversores internacionales.

  • 11. Previsiones basadas en un modelo jerárquico que combina un modelo ARIMA para capturar la tendencia temporal y un modelo GBM para capturar las dinámicas demográficas, de movimientos de población, actividad económica y turismo.
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