Desaceleración del precio del alquiler en España: lo que revela el 'big data'

A partir de datos internos de CaixaBank sobre los importes de los recibos de alquiler, construimos indicadores sobre la evolución reciente del precio del alquiler de la vivienda a nivel provincial y para los municipios más grandes. Los resultados obtenidos muestran que el precio del alquiler ya mostraba una tendencia generalizada de desaceleración antes de la llegada de la pandemia, y que el estallido de la crisis sanitaria extendió las correcciones a la mayor parte de provincias y municipios, siendo los descensos especialmente acusados en los alquileres de importe más bajos y en los municipios más turísticos. 

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24 de diciembre de 2021
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La tendencia bajista del precio del alquiler se acentúa a raíz de la pandemia

La tendencia a la moderación del precio del alquiler en España se inició antes de la aparición de la COVID-19, y la pandemia no hizo más que acelerarla. Así lo constatan los resultados del análisis que hemos llevado a cabo con datos internos de CaixaBank sobre los recibos pagados en concepto de alquiler (debidamente anonimizados y tratados de forma agregada mediante técnicas de big data). En concreto, seleccionamos las relaciones pagador-emisor que tienen seis meses o menos de antigüedad, con el objetivo de capturar los cambios de tendencia que se producen en el mercado, y construimos indicadores del precio del alquiler para cada provincia y para los principales municipios españoles.

Equipados con estos indicadores, en el primer gráfico observamos que la variación interanual del promedio de las provincias alcanzó su valor máximo en mayo de 2019 y se empezó a desacelerar de forma marcada en la segunda mitad del año. En concreto, un 42% de las provincias y un 40% de los municipios analizados alcanzaron el valor máximo del precio de los nuevos alquileres antes de diciembre de 2019. Por tanto, en muchas localizaciones, comprobamos que el precio del alquiler había tocado techo antes de la pandemia tras un lustro de incrementos muy superiores a los ingresos de las familias.25

Con la llegada de la pandemia, más localizaciones se sumaron a la tendencia descendente, que se acentuó, provocando que la variación interanual del precio del alquiler del promedio provincial entrara en terreno negativo en los meses de abril a julio. Varios factores habrían incidido en el descenso, entre los que destaca la caída de los ingresos de las familias, que ha afectado especialmente a los hogares de ingresos bajos y que suelen vivir en una vivienda alquilada. Por su parte, el notable incremento de la oferta de pisos en alquiler, derivado del trasvase de viviendas que se destinaban a alquiler turístico al mercado residencial tradicional, también habría incidido en la bajada de precios del alquiler en las zonas turísticas, como se verá más adelante.  

  • 25. Para un análisis de los factores que impulsaron el precio del alquiler entre 2014 y 2019, véase «Sube el alquiler en España» publicado en el Informe Sectorial Inmobiliario del 2S 2019.

El precio de los alquileres nuevos se empezó a desacelerar antes de la pandemia

Última actualización: 21 diciembre 2021 - 10:54
El precio del alquiler ya mostraba una tendencia descendente antes de la pandemia

La caída de los ingresos de las familias y el trasvase de viviendas destinadas al alquiler turístico contribuyeron a la bajada de precios.

En 2021 el precio del alquiler se ha situado en terreno negativo en gran parte de la geografía española: un 65% de las provincias y un 55% de los municipios analizados registran precios más bajos en 2021 (con datos hasta septiembre) en relación con el promedio de 2020. El último dato disponible, correspondiente a septiembre de 2021 muestra que todavía un 46% de las provincias y un 42% de los municipios analizados registran un precio del alquiler promedio inferior al de diciembre de 2019, antes de la pandemia, por lo que la recuperación del mercado del alquiler todavía está muy rezagada en relación con el mercado de compraventa. 

Evolución del precio del alquiler en Madrid y Barcelona

Especial mención merecen los municipios de Madrid y Barcelona, marcados con círculos rojo y verde, respectivamente, en el siguiente gráfico. En el primer caso, los alquileres sufrieron una fuerte caída en 2020 (–8,3%), si bien es cierto que también venían de mayores tasas de crecimiento en años anteriores, y empezaron a recuperarse en 2021 (+0,6%). En cambio, en la ciudad condal se produjo una ralentización en 2020, pero los precios del alquiler mostraron una cierta resistencia a ajustarse hasta octubre de 2020, cuando entró en vigor la ley que limita los precios del alquiler en los mercados tensionados en Cataluña.26

  • 26. Ley 11/2020, de 18 de septiembre de la Generalitat de Cataluña, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. Desde el 1 de octubre de 2020 dicha ley limita los precios de los alquileres en los municipios catalanes declarados zona con precios tensionados.

La moderación de los precios del alquiler se acentúa a raíz de la pandemia

Variación anual del precio del alquiler promedio por municipios (%)
p26
Notas: Cada círculo en el gráfico representa un municipio. Para cada municipio y mes, calculamos el valor promedio de los recibos de alquiler nuevos (alquileres con una antigüedad de la relación emisor-pagador inferior o igual a seis meses). Datos de 2021

Si comparamos la evolución del precio del alquiler en los municipios catalanes afectados (donde el precio del alquiler de los nuevos contratos no puede superar el anterior o el índice de referencia) antes y después de la entrada en vigor de la ley, y la comparamos con el resto de los municipios, obtenemos que, desde octubre de 2020, la variación interanual del precio del alquiler habría sido marginalmente inferior en los municipios catalanes afectados (alrededor de 1 punto porcentual ).27 No obstante, en el siguiente gráfico puede observarse que el precio del alquiler en los municipios catalanes afectados mostró cierta rigidez a la baja durante el año 2020, antes de la entrada en vigor de la ley, lo que podría apuntar a una posible reticencia a ajustar los contratos de alquiler a la situación de mercado, anticipando que con la nueva ley no se podrían subir los alquileres. Con todo, es difícil llevar a cabo un análisis empírico riguroso para medir el impacto de la ley del alquiler en Cataluña, ya que su entrada en vigor se produjo en un momento en el que el mercado ya se estaba ajustando y, además, la pandemia tuvo un impacto diferencial en el mercado del alquiler en cada municipio por multitud de factores, como su grado de dependencia del turismo, que analizaremos más adelante.28

  • 27. Metodológicamente, realizamos un análisis de diferencias en diferencias.
  • 28. De forma similar, otros análisis muestran que la ley catalana habría tenido poco impacto en los precios del alquiler, pero en cambio habría tenido un impacto negativo sobre la oferta. Véase «Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler: ¿es conveniente una norma de regulación de precios?» EsadeEcPol Insight #27, febrero de 2021, y «La regulación del alquiler en Cataluña apenas incide en los precios, pero destruye la oferta», Idealista, marzo de 2021.

El impacto de la ley catalana sobre el precio de los alquileres nuevos

Última actualización: 21 diciembre 2021 - 09:33
Lo que el promedio esconde… y lo que revelan los microdatos

Una gran ventaja que ofrecen los datos internos de recibos pagados en concepto de alquiler es que permiten analizar la distribución de los alquileres en una misma localización. Generalmente, los indicadores del precio del alquiler disponibles informan sobre el precio del alquiler promedio en una determinada zona. Pero lo cierto es que en una misma localización el rango de precios del alquiler es relativamente amplio.29 Así, para analizar la evolución del precio del alquiler en distintos puntos de la distribución, calculamos dos indicadores adicionales (a parte del promedio): el indicador del percentil 75 (alquileres altos) y el del percentil 25 (alquileres bajos).30

  • 29. Generalmente, el precio del alquiler depende del estado de conservación de la vivienda, la superficie y otros factores específicos distintos de la zona en la que se localiza la vivienda.
  • 30. El indicador del percentil 25 (dado un mes y localización) es el valor tal que el 25% de los alquileres en esa localización son inferiores a dicho valor (y un 75% de los alquileres son superiores). El indicador del percentil 75 se define de forma análoga y mide la evolución de los alquileres altos en una zona.
Los alquileres bajos han experimentado un mayor retroceso

 que los alquileres altos en el promedio de las provincias.

Al hacerlo, comprobamos que los alquileres en la parte baja de la distribución (percentil 25) crecieron de forma más moderada antes de la pandemia (avance del 5,1% en 2018 frente al 5,8% del promedio) y que su descenso en 2021 está siendo más pronunciado (–6,1% frente a un –4,2% del promedio).31 En cambio, los alquileres de la parte alta de la distribución (percentil 75) crecieron de forma más vigorosa en 2019 (6,5%) y su descenso en el promedio provincial está siendo más limitado en 2021 (–4,1%).32 Así lo recoge el siguiente gráfico, que muestra la variación anual promedio a nivel provincial (los resultados a nivel municipal son similares). Estos resultados sugieren que gran parte del ajuste en el precio del alquiler se ha producido entre los alquileres más bajos, generalmente en viviendas ocupadas por hogares de renta baja, que han sido los más afectados por la crisis en cuanto a pérdida de empleo y reducción de ingresos. 

  • 31. Además, en las provincias en las que bajan los precios en 2021, los alquileres bajos registran un descenso anual promedio muy significativo (–14%).
  • 32. Además, en las provincias en las que los precios aumentan en 2021, los alquileres que más suben son los altos (el percentil 75 registra un aumento promedio del 5,9% en estas provincias).

El precio de los alquileres nuevos desciende más en la parte baja de la distribución

Última actualización: 21 diciembre 2021 - 09:34
El impacto del turismo en el precio del alquiler

La pandemia tuvo un fuerte impacto en el turismo internacional, lo que repercutió directamente en los precios del alquiler de las viviendas en las localidades más turísticas: el trasvase al mercado residencial tradicional de las viviendas que se habían destinado al alquiler turístico incrementó la oferta y, por ende, bajaron los precios. Tras clasificar los municipios entre turísticos y no turísticos (según si el gasto con tarjetas extranjeras en TPV CaixaBank fue superior, o inferior, al 10% del total en 2019), observamos que el precio del alquiler promedio descendió de forma más acusada en 2020 en los municipios turísticos y que este descenso fue más acusado en los alquileres altos (percentil 75). Además, vemos también que el precio del alquiler en los municipios no turísticos ha tardado más en ajustarse (no se observan descensos en promedio anual hasta 2021) y que el descenso fue menos intenso que en los municipios turísticos y se concentró en la parte baja de la distribución (percentil 25).33

  • 33. Para un análisis del impacto del turismo internacional sobre la demanda de vivienda extranjera y los precios de compraventa en los municipios turísticos, véase «¿Cómo ha afectado la caída del turismo extranjero al mercado inmobiliario residencial español?».

El precio del alquiler desciende más en los municipios turísticos, especialmente en la parte alta de la distribución

Variación anual promedio de los alquileres nuevos (%)

Municipios turísticos

Última actualización: 21 diciembre 2021 - 09:34

Municipios no turísticos

Última actualización: 21 diciembre 2021 - 09:35
Reflexiones finales

La crisis de la COVID-19 ha acentuado y extendido el ajuste de precios en el que ya se encontraba el mercado del alquiler antes de la llegada de la pandemia. En este contexto, el anteproyecto de ley por el derecho a la vivienda presentado por el Gobierno español en octubre de 2021 introduce un nuevo instrumento regulatorio para que gobiernos autonómicos y ayuntamientos puedan declarar zonas con alquileres tensionados, con el fin de limitar los precios del alquiler en dichas zonas. La experiencia internacional resalta la importancia de evaluar cuidadosamente la efectividad y el impacto de este tipo de medidas ya que, en determinados casos, puede llegar a ser contraproducente.34

  • 34. Véase «La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional» Documentos Ocasionales n.º 2002, Banco de España, 2020.
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