Las segundas residencias en España: ¿mar o montaña?

Poseer una segunda residencia es una práctica muy arraigada en España. Un 14,6% de las viviendas españolas lo son, e incluso llegan a superar el 30% en algunas provincias. ¿Dónde se encuentran? ¿Qué tipo de hogares las poseen? Entender su distribución en el territorio en relación con el lugar de residencia habitual del hogar es un aspecto valioso a la hora de analizar el comportamiento del mercado inmobiliario a nivel local. Una vez más, el big data permite tratar la información capturando dinámicas más complejas que las que recogen las técnicas tradicionales.

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Las segundas residencias en España
El mercado de segundas residencias en España

Disfrutar de una segunda vivienda para pasar los fines de semana, las vacaciones o largas temporadas al año tras la esperada jubilación, ya sea en la playa, el campo o el pueblo de origen, es uno de los sueños de muchas familias españolas. Se trata de una costumbre muy enraizada si nos comparamos con otros países de nuestro entorno: un 14,3% de los hogares españoles son dueños de una segunda residencia para uso personal, el doble que en Francia (6,4%) o Italia (7,5%)1.

Una segunda residencia no solo permite el disfrute de los servicios de la vivienda (consumo), sino que, al tratarse también de una inversión, contribuye a la acumulación de riqueza de los hogares, un aspecto que puede ser muy provechoso de cara a la jubilación. Por otra parte, la demanda de segundas residencias condiciona las dinámicas del mercado inmobiliario en las zonas que presentan una elevada concentración de esta tipología de vivienda. A continuación, analizamos la prevalencia de segundas residencias en España, las características de los hogares que las han adquirido y su distribución territorial.

  • 1. Datos de la European Household Finance and Consumption Survey (primera oleada), elaborada por el BCE. Los datos corresponden a 2010, excepto España (2008-2009) y Grecia (2009). Se considera que un hogar tiene una segunda residencia si posee una vivienda distinta a la principal y se usa en vacaciones o para otro uso privado del hogar. No se consideran segundas residencias las viviendas compradas únicamente como inversión y que suelen destinarse al alquiler (buy-to-let) puesto que constituyen la vivienda principal de otro hogar.
Segundas residencias en zonas de playa

¿Qué países europeos tienen más segundas residencias?

(% de hogares propietarios de una segunda vivienda para uso personal)

Gráfico de los países europeos con más segundas residencias
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos de la European Household Finance and Consumption Survey (primera oleada).
¿Cuántas segundas residencias hay en España?

El mercado de segundas residencias empezó a florecer durante las décadas de los setenta y los ochenta, coincidiendo con un notable aumento del nivel de vida de la clase media, fuertes migraciones de trabajadores del campo hacia la ciudad (las viviendas en el pueblo de origen pasaban a ser segundas residencias) y una mayor apertura de la economía española (gran parte de segundas residencias fueron adquiridas por extranjeros).

En los últimos tiempos, el aumento de la urbanización, el incremento del tiempo que dedicamos al ocio y la mejora de las comunicaciones contribuyeron al auge de las segundas residencias en las áreas de influencia de las grandes ciudades, especialmente en Madrid y Barcelona, pero también en zonas de gran atractivo turístico (destinos de playa, mayoritariamente, y también algunos destinos de montaña).

El parque de segundas residencias

En España hay 3,7 millones de segundas residencias, lo que representa un 14,6% del parque de viviendas total2

  • 2. Datos del censo de viviendas (2011). Se clasifican todas las viviendas del territorio nacional en principales, secundarias o vacías. No tiene en cuenta el país de residencia del propietario de la vivienda, por lo que se incluyen las viviendas propiedad de no residentes.

Evolución de las segundas residencias en España

Evolución de las segundas residencias en España
Fuente: CaixaBank Research, a partir del censo de viviendas (INE).
Edad, situación económica del hogar y PIB per cápita de la provincia de residencia

son los principales factores que inciden en la decisión de adquirir una segunda residencia: 1 de cada 5 hogares madrileños cuenta con una segunda residencia, comparado con 1 de cada 20 hogares gaditanos o pacenses

¿Qué tipo de hogares suelen tener una segunda residencia?

Para analizar las características de los hogares que tienen una segunda residencia, recurrimos al censo de hogares del año 2011. En concreto, se pregunta a la persona de referencia del hogar si pasa más de 14 noches al año en un segundo municipio y, en caso afirmativo, sobre la disponibilidad de vivienda en dicho municipio3. El hogar que disfruta de la vivienda no tiene que ser necesariamente su propietario, si bien esta suele ser la forma de tenencia más habitual de las segundas residencias en España4. Pues bien, según esta fuente de datos, un 11,7% de los hogares españoles cuentan con una segunda residencia.

La edad de la persona de referencia del hogar es uno de los principales factores que determina la tenencia de una segunda residencia. De hecho, se observa un marcado ciclo vital: a partir de los 35-40 años, aumenta gradualmente la proporción de hogares con una segunda residencia, hasta alcanzar alrededor del 20% de los hogares cerca de la edad de jubilación (65 años). A partir de entonces, el porcentaje de hogares con una segunda residencia se va reduciendo de forma algo pronunciada. El censo de 2001 muestra un patrón similar, lo que nos indica la importancia del ciclo vital en la decisión de comprar una segunda residencia, si bien también se observa que la generación que tenía entre 60 y 70 años en 2011 (entre 50 y 60 en 2001) presenta una elevada propensión a poseer una segunda residencia. En cambio, las nuevas generaciones suelen tener menos segundas residencias que generaciones anteriores en su misma franja de edad. Así, según datos internos de CaixaBank, la edad promedio en la que se adquiere una segunda residencia ha aumentado de 41,6 años en 2009 a 47,6 años en 20195, un hecho que posiblemente refleje la mayor dificultad económica que padecen los jóvenes adultos en la actualidad, así como un cambio de preferencias en lo que se refiere al ocio (visitar otros lugares en lugar de veranear en un mismo sitio, por ejemplo) y al uso frente a la propiedad.

  • 3. El censo de hogares se refiere a personas que residen habitualmente en una vivienda familiar en territorio nacional y, en consecuencia, no se incluyen a los no residentes aunque tengan una segunda residencia en España. En el Informe Sectorial Inmobiliario del segundo semestre de 2019, dedicamos el artículo «El auge de las compras de vivienda por parte de extranjeros en España» a analizar las compraventas de extranjeros.
  • 4. El 91,5% de los hogares españoles que tienen una segunda residencia es en propiedad, según el censo de viviendas de 2001 (dato no disponible para 2011).
  • 5. Edad promedio de las personas físicas en el año en el que contrataron una hipoteca para adquirir una segunda residencia.

Hogares españoles con una segunda residencia según edad y nivel educativo

(% sobre el total de hogares)

Gráfico sobre los hogares españoles con una segunda residencia
Fuente: CaixaBank Research, a partir del censo de hogares de 2001 y 2011 (INE).

La situación económica de los hogares es, sin lugar a dudas, otro factor muy relevante, pues generalmente los hogares adquieren primero su residencia principal y, solo cuando tienen suficiente holgura económica, optan por una segunda vivienda. A pesar de que el censo no recoge datos sobre los ingresos familiares, recurrimos al nivel educativo como una aproximación de la renta. En el gráfico anterior se observa que la proporción de hogares con una segunda residencia aumenta con el nivel educativo: solamente un 7% de los hogares que no tienen educación formal cuenta con una segunda residencia, frente al 20%-25% que ha cursado un máster o un doctorado.

Por otro lado, a nivel provincial también se observa una clara relación positiva entre el PIB per cápita y el porcentaje de hogares con una segunda residencia (ya sea en la provincia donde residen habitualmente o en otra). Destaca Madrid, la segunda provincia en términos de PIB per cápita y donde un 21,1% de los hogares cuentan con una segunda residencia (un 91% de ellos en otra provincia). En cambio, solamente alrededor de un 5% de los residentes en Cádiz o Badajoz (provincias con un PIB per cápita más bajo) tienen una segunda residencia.

Relación positiva entre el PIB per cápita y la proporción de hogares con una segunda residencia en España

(% de hogares con una segunda residencia)

Gráfico sobre la relación entre el PIB per cápita y los hogares con una segunda residencia en España
Nota: Cada punto en el gráfico representa una provincia. Datos de 2011. Fuente: CaixaBank Research, a partir del censo de hogares de 2011 y de la contabilidad regional (INE).
¿Dónde están situadas las segundas residencias?

La mayor parte de las segundas residencias están situadas en la costa mediterránea. Alicante es la provincia que concentra un mayor número de segundas residencias (326.705 viviendas, un 8,9% del total nacional), lo que pone de relieve la preponderancia de la Costa Blanca como destino turístico, tanto internacional como doméstico6. Le siguen, a cierta distancia, Valencia (223.885 viviendas, 6,1% del total) y Málaga (170.438 viviendas, 4,6% del total).

Otras provincias costeras como Gerona, Tarragona, Murcia, Castellón o Cádiz también ocupan un lugar destacado en el ranking de segundas residencias. En cambio, sorprende la ausencia de las Canarias y las Islas Baleares en la cabeza de la clasificación. Posiblemente, su insularidad y el mayor coste de transporte desde la península expliquen que la mayor parte de turistas que visitan estos destinos opten por los alojamientos turísticos en lugar de disponer de una segunda residencia en los archipiélagos.

  • 6. Datos procedentes del censo de vivienda que, como ya se ha comentado, no permiten distinguir la nacionalidad del propietario de la vivienda.
Áreas de influencia para analizar las dinámicas del mercado inmobiliario local

Si se cruzan los datos del lugar de residencia habitual del hogar y la localización de su segunda residencia, se puede observar el área de influencia de cada localización, un aspecto muy interesante para analizar las dinámicas del mercado inmobiliario local

Además de la costa, las segundas residencias abundan en provincias interiores. Ávila, Teruel, Soria, Segovia, Cuenca y Guadalajara son las seis provincias con un mayor peso de las segundas residencias sobre el parque de viviendas provincial, todas ellas con un porcentaje que supera el 30% (más del doble que el promedio nacional, del 14,6%). Posiblemente el origen de muchas de estas segundas residencias sea el fenómeno migratorio del campo a la ciudad mencionado anteriormente.

En el otro extremo de la distribución, encontramos las provincias con un mayor grado de urbanización (Barcelona, Madrid, Sevilla, Vizcaya, Álava y Guipúzcoa). En todas ellas el peso de las segundas residencias es inferior al 7%, dado que la mayor parte de las viviendas en estas provincias son de primera residencia.

A nivel municipal, los datos del censo muestran que a medida que disminuye el tamaño del municipio, el porcentaje de viviendas secundarias respecto al total suele ser mayor. Los cinco municipios con un tamaño superior a 2.000 habitantes y con un mayor porcentaje de viviendas secundarias son Noja (Cantabria), con un 91%; Daimús (Valencia), con un 76%; Llançà (Gerona), con un 73,9%; Los Alcázares (Murcia), con un 68,9%, y Canet d’en Berenguer (Valencia), con un 68,5%.

Sector inmobiliario y las segundas residencias
¿De dónde proceden los hogares que tienen una segunda residencia en una determinada provincia?

Los datos del censo de los hogares permiten cruzar el lugar de residencia habitual del hogar con la localización de su segunda residencia. De este modo, podemos clasificar el mercado de las segundas residencias de cada provincia según el grado de concentración (o de diversificación) de la procedencia de los hogares.

Málaga es un destino muy diversificado. De hecho, ahí tienen una segunda vivienda residentes de todas las provincias españolas, empezando por madrileños (24%), malagueños (19%), cordobeses (12%) y sevillanos (6,7%). En cambio, Gerona, Ávila, Toledo, Segovia y Santa Cruz de Tenerife son destinos muy concentrados; es decir, los hogares que tienen una segunda residencia en estos destinos proceden de unas pocas provincias. Gerona es el destino más concentrado de todos por la elevada presencia de barceloneses (75% del total).

¿De qué provincia proceden las personas con una segunda residencia en...?

Distribución por provincias de los propietarios de una segunda residencia
Fuente: CaixaBank Research, a partir del censo de hogares de 2011 (INE).
¿Cuáles son los destinos preferidos según la procedencia del hogar?

Los mismos datos, observados desde otra perspectiva, permiten analizar los destinos preferidos según el lugar de procedencia del hogar. Así, los residentes en Madrid, Barcelona y las tres provincias vascas son los que eligen los destinos más diversificados y tienen sus segundas residencias repartidas en muchas provincias. En cambio, los residentes en Huelva o Castellón son los que tienen las segundas residencias más concentradas, pues cerca de un 70% de los hogares con una segunda residencia la tienen en la misma provincia en la que residen.

Zoom a Madrid y Barcelona

Mención especial merecen el caso de Madrid y Barcelona, pues sus residentes copan un tercio de las segundas residencias en España (un 22% los madrileños y un 12% los barceloneses) y, como ya se ha mencionado, están muy diversificadas en todo el territorio nacional. Los datos del censo, sin embargo, no permiten profundizar más allá de las provincias y los municipios de mayor tamaño (de más de 20.000 habitantes). Se trata de una limitación importante, puesto que las segundas residencias se encuentran a menudo en municipios pequeños (el 80% de las segundas residencias se concentran en municipios de menos de 20.000 habitantes y más del 40%, en municipios de menos de 1.000 habitantes).

¿Dónde tienen las segundas residencias los residentes en la provincia de Barcelona?

Distribución de las segundas residencias de los habitanes de la provincia de Barcelona
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos internos.

Los datos internos de CaixaBank sobre las hipotecas concedidas para la compra de una segunda residencia ofrecen una mayor granularidad. Los siguientes mapas muestran la localización de las segundas residencias de personas residentes en las provincias de Barcelona y Madrid. Se observa cómo la distribución geográfica de las segundas residencias dista mucho de ser uniforme y que, además, varía considerablemente según el lugar de residencia del comprador. Por ejemplo, los barceloneses tienen muchas de sus segundas residencias en Cataluña (en la Costa Brava, la Costa Dorada y en la comarca de la Cerdaña), pero también en pueblos de Andalucía y Extremadura. En cambio, los madrileños tienen segundas residencias más repartidas en el territorio nacional, con especial concentración en la sierra y la costa levantina.

¿Dónde tienen las segundas residencias los residentes en la provincia de Madrid?

Distribución de las segundas residencias de los residentes en la provincia de Madrid
Fuente: CaixaBank Research, a partir de datos internos.

Por tanto, el «área de influencia» de una determinada localización puede ser muy amplia. Ello tiene implicaciones para el mercado inmobiliario local, ya que las características de los demandantes de vivienda secundaria pueden ser muy distintas de las de los residentes en dicha zona, por ejemplo, en cuanto a sus preferencias o su poder adquisitivo. En ese sentido, los análisis con big data permiten tratar de forma sistemática esta información e incorporarla en los modelos de previsión del precio de la vivienda o del número de transacciones a nivel granular, capturando, así, dinámicas más complejas que las que se pueden modelizar con las técnicas tradicionales.

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