El sector inmobiliario español tras el shock de la COVID-19

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La pandemia de la COVID-19 está teniendo un fuerte impacto en la actividad económica y el sector inmobiliario, aunque no sea uno de los más perjudicados, también se está viendo afectado. Concretamente, en CaixaBank Research esperamos que el PIB retroceda entre un 13% y un 15% en 2020, y que no recupere los niveles precrisis hasta finales de 2023. A pesar de la gravedad de la situación y la elevada incertidumbre sobre la futura evolución de la pandemia, es importante resaltar que el sector cuenta con unos fundamentos mucho más sólidos que en la anterior crisis de 2008.

Antes de la irrupción del coronavirus, la situación financiera del conjunto de los hogares españoles y de las empresas del sector era más saneada que hace 12 años. Además, la construcción de nuevas viviendas no resultaba excesiva en relación con la evolución de la demografía. Y la posición de solvencia y liquidez del sector bancario es ahora mucho más holgada. Todos estos factores nos dan confianza sobre la capacidad del sector de sortear la crisis actual.

Con todo, la magnitud del impacto económico de la COVID-19 afectará de manera considerable al mercado laboral y, en consecuencia, a la demanda de vivienda. Las compraventas retrocedieron un 39,2% interanual en abril, y para 2020 prevemos una caída de entre un 30% y un 40% en 2020 (y una gradual recuperación en 2021). La renta de los hogares se está viendo mermada y la incertidumbre sobre las perspectivas laborales futuras puede hacer incrementar el ahorro precautorio de los hogares y que se pospongan decisiones de inversión de largo plazo. Las compraventas de extranjeros, que representaron un 12,5% del total en 2019, se verán especialmente perjudicadas. 

La actividad constructora se vio directamente afectada durante el estado de alarma, pero se reanudó de forma relativamente rápida a medida que se levantaron las restricciones a la actividad. No obstante, es muy probable que se produzca una notable ralentización en la iniciación de nuevos proyectos de edificación a causa del clima de incertidumbre. Los visados de obra nueva podrían retroceder entre un 20% y un 40% en 2020.

En un contexto de reducción de la demanda, el precio de la vivienda experimentará un ajuste importante, y a finales de 2021 podría llegar a situarse entre un 6% y un 9% por debajo de los niveles precrisis, en el conjunto de España. Aun así, las disparidades geográficas y por tipología de vivienda serán notables, y todo apunta a que las zonas turísticas y la vivienda de segunda mano son las que más sufrirán. 

El mercado del alquiler posiblemente se verá menos afectado al recibir el apoyo de una mayor demanda ante las dificultades de los hogares para acceder a la vivienda en propiedad. Precisamente, dedicamos el artículo «¿Comprar o alquilar? Una cuestión de ingresos, pero sobre todo de capacidad de ahorro» de este informe a analizar la accesibilidad a la vivienda en propiedad por parte de los inquilinos.

Finalmente, deberemos prestar especial atención al hecho de que la crisis actual está desencadenando cambios en múltiples aspectos de nuestras vidas, muchos de ellos relacionados con nuestras preferencias residenciales (¡nunca habíamos pasado tanto tiempo en nuestras casas!). La pandemia también podría acelerar ciertas transformaciones en ámbitos como la rehabilitación de vivienda, que apoyarían la transición hacia una economía más sostenible. 

Una vez pasado el pico de la epidemia, debemos centrar todas nuestras fuerzas en la recuperación. Los cambios económicos y sociales que resultarán pueden ser de calado y conllevarán una trasformación del mercado inmobiliario. En esta tesitura, debemos ser capaces de convertir los retos en oportunidades, solo así #SaldremosReforzados.