En el transcurso del año 2021 hemos constatado que, a raíz de la pandemia, se ha producido un desajuste en el sector inmobiliario entre una demanda que se ha reactivado muy rápidamente y una oferta que se muestra más dependiente de factores de tipo estructural y que, por tanto, sigue rezagada en la recuperación. A causa del desajuste, los precios de la vivienda han iniciado una tendencia alcista, que puede tener cierta continuidad en los próximos trimestres como consecuencia del encarecimiento de los costes de producción del sector y los problemas de abastecimiento de determinadas materias primas. Sin embargo, a medio plazo, a medida que la nueva oferta se vaya incorporando al mercado y se atenúen las tensiones en las cadenas de distribución globales, los precios deberían volver a una senda de crecimiento más acorde con la evolución de la renta de las familias.
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En este artículo analizamos con un enfoque novedoso el potencial de inquilinos españoles que podrían permitirse la compra de una vivienda en propiedad. Para el conjunto de España, estimamos que alrededor del 49% de los inquilinos tienen un nivel de ingresos suficiente para comprar una vivienda. Sin embargo, solamente un 13% cuentan, además, con los ahorros necesarios. Si bien se observan notables diferencias entre provincias y municipios, en todas las regiones se hace patente que la insuficiente capacidad de ahorro es la principal restricción a la que se enfrentan los inquilinos para acceder a una vivienda en propiedad.
El problema de acceso a la vivienda, tanto en alquiler como en propiedad, se ha agravado en los últimos años afectando con especial intensidad a colectivos como los jóvenes. La solución no es sencilla y requiere de actuaciones en múltiples frentes y contemplar un horizonte temporal amplio. La colaboración público-privada es fundamental para incrementar de forma significativa la oferta de vivienda asequible, y la construcción industrializada se postula como una nueva forma de construcción que permite superar los principales retos del sector, como atraer mano de obra cualificada y femenina, y fomentar sistemas constructivos más digitales y sostenibles.
La crisis sanitaria causada por la COVID-19 ha supuesto un shock sin precedentes para el sector turístico español. Los indicadores de demanda confirman que el parón durante los meses de confinamiento ha sido total, tanto para el turismo internacional como para el turismo doméstico. El cese del estado de alarma y la recuperación de la movilidad internacional en la UE han supuesto un revulsivo para la reactivación de los flujos de turistas en España. Las perspectivas para los próximos meses apuntan a una recuperación relativamente rápida del turismo doméstico y más gradual para el extranjero, aunque la delicada situación sanitaria será un foco muy vivo de incertidumbre.
En los últimos años, el precio de la vivienda ha intensificado su tendencia alcista y se ha convertido en una de las principales preocupaciones económicas y sociales de España. Este fenómeno se explica en gran medida por el déficit de vivienda acumulado desde 2021 a causa de una persistente brecha entre la oferta y la demanda. Dicho déficit de vivienda es significativo (estimamos que asciende a cerca del 4% del parque de viviendas principales en España), y más elevado en determinadas provincias, grandes municipios y zonas turísticas: precisamente donde se observan las mayores presiones alcistas sobre los precios.
La economía española encara este año y el siguiente con un sólido impulso expansivo, respaldado por una demanda interna robusta y por ventajas diferenciales frente a sus principales socios europeos. A pesar de un contexto internacional complejo, prevemos un crecimiento del PIB del 2,9% en 2025 y del 2,1% en 2026, apoyado, entre otros factores, en una situación financiera del sector privado globalmente favorable para que el consumo y la inversión sigan creciendo de forma dinámica, en el crecimiento demográfico y en unos costes energéticos relativamente más competitivos. El análisis sectorial revela también un ciclo expansivo ampliamente transversal, que abarca desde los sectores más pujantes como la construcción o la industria farmacéutica, hasta los que avanzarán a un ritmo más moderado, como el textil y el automovilístico.
El mercado residencial español se encuentra en plena fase expansiva, impulsado por la bajada de los tipos de interés, la mejora del poder adquisitivo y el crecimiento demográfico. La demanda sigue creciendo con fuerza, con un notable protagonismo del comprador extranjero, y la oferta poco a poco también va ganando tracción, aunque sigue sin compensar el déficit de vivienda acumulado desde 2021. El precio de la vivienda sigue acelerándose, superando ya el máximo alcanzado en 2007 en términos nominales, y se empiezan a detectar señales de sobrevaloración. Sin embargo, el contexto actual difiere del anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria: no hay un exceso de oferta sino un grave déficit de vivienda y eso es lo que explica principalmente la presión sobre los precios; y la situación financiera de las familias, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero es sólida. Prevemos que los precios y las compraventas seguirán siendo dinámicos los próximos trimestres, lo que acentúa la necesidad de aumentar la oferta de vivienda asequible.
El crecimiento poblacional ha sido uno de los factores principales que ha impulsado la demanda de vivienda en España en los últimos trimestres y ha desempeñado un papel fundamental en el sostenimiento del precio de la vivienda en un contexto de endurecimiento de las condiciones de financiación. En este artículo, analizamos la relación entre el crecimiento de la población y la evolución del precio de la vivienda en los dos últimos años. Los flujos de población se han concentrado en las grandes áreas urbanas y en las zonas turísticas, y han provocado una fuerte dispersión en el crecimiento de los precios de la vivienda entre las zonas más dinámicas del país y las zonas que sufren despoblación.
La oferta de vivienda continúa siendo insuficiente para absorber una demanda que sigue creciendo con fuerza por la formación de nuevos hogares. Este déficit de vivienda y la presión que ejerce sobre los precios subraya la necesidad de acelerar la construcción de vivienda asequible.
La economía española afronta la primera mitad de 2026 desde una posición de solidez, aunque con señales de normalización tras el crecimiento excepcional de 2025 y bajo la amenaza de un nuevo shock internacional.
Europa es el principal emisor turístico del mundo y la cuenca del Mediterráneo, su principal receptor. Esto beneficia doblemente a España, cuyo sector turístico es uno de los más consolidados de la región. Sin embargo, otros mercados están desarrollando con fuerza sus respectivas industrias turísticas y la vuelta a escena de Egipto, Túnez y Turquía ha modificado el entorno competitivo de los últimos años.
El mercado del alquiler de vivienda ha acaparado mucha atención en los últimos años. Su fuerte subida de precio, muy superior al incremento de las rentas del trabajo, ha puesto de relieve la vulnerabilidad económica de los hogares que viven de alquiler: estos hogares suelen tener un nivel de ingresos inferior al promedio, y un elevado porcentaje de ellos destina más del 40% de sus ingresos a los pagos relacionados con la vivienda. Para hacer frente a esta preocupante situación, se han tomado medidas de política económica muy necesarias, orientadas a incrementar la oferta de vivienda asequible. Sin embargo, también se han propuesto otro tipo de políticas, como el control del precio del alquiler en zonas de mercado tensionado, cuya eficacia es limitada, según la experiencia internacional.
Las perspectivas para el conjunto de la economía española están altamente condicionadas a la evolución de las presiones inflacionistas, especialmente las energéticas. El sector primario ya venía sufriendo el alza de los costes de producción y el conflicto bélico en Ucrania no ha hecho más que agravar la situación.
Los activos inmobiliarios comerciales han tenido un excelente comportamiento en la primera mitad del año 2022. Pero esta situación está cambiando rápidamente a raíz del fuerte aumento de los tipos de interés que está llevando a cabo el BCE para frenar el avance de la inflación. Todo parece indicar que las oficinas serán los activos que pueden sufrir un mayor ajuste de valoración, al contar con unas rentabilidades más estrechas. El retail, cuyas valoraciones acumulan varios años de intenso ajuste, podría tener ahora un comportamiento más estable que el resto de los segmentos. En cambio, los activos logísticos, el producto estrella en los últimos tiempos por el auge del e-commerce, podría mostrar una mayor sensibilidad al deterioro del entorno macroeconómico. Finalmente, ponemos el foco en el segmento co-living, que está despertando mucho interés inversor recientemente en España, especialmente en el caso del senior living, un segmento con perspectivas muy positivas teniendo en cuenta las perspectivas demográficas que apoyarán a la demanda a medio y largo plazo y la escasa oferta actual.
Las disrupciones en las cadenas globales de suministros, presentes en los mercados desde finales de 2020 por la reactivación de la demanda tras las peores fases de la pandemia, y más tarde por los efectos de la guerra en Ucrania y por la persistencia de la COVID-19 en Asia, condicionaron la actividad en algunas ramas manufactureras a lo largo de la segunda mitad de 2021 y, sobre todo, en 2022. En algunos sectores, los episodios más intensos de dificultades en el comercio internacional obligaron a recortar la producción de manera puntual, o incluso a paralizarla. Como es lógico, sufrieron más las industrias más dependientes de la importación de materias primas o de bienes intermedios para sus procesos productivos, así como aquellas con una mayor complejidad en sus cadenas de valor.
En los últimos años, el turismo rural ha adquirido un protagonismo creciente en España y ha abierto nuevos caminos para la diversificación de las fuentes de ingresos de las economías rurales. En este artículo analizamos, a partir de datos internos de CaixaBank, el despunte del sector tras la pandemia de COVID-19 y sus implicaciones para la resiliencia económica de la España rural y para el sector turístico, dado su alto nivel de sostenibilidad, tanto desde el punto de vista del impacto sobre el medio ambiente como por su mayor diversificación geográfica y su menor estacionalidad comparado con otras formas de turismo más tradicionales como el costero.
En el ciclo expansivo actual del mercado inmobiliario español, se observa un fuerte incremento de la dispersión de los precios de la vivienda a lo largo de la geografía española, a diferencia del boom inmobiliario anterior a 2008. Desde 2015, los municipios turísticos y las grandes ciudades lideran el crecimiento de los precios. En cambio, en zonas rurales o en ciudades pequeñas, se observan aumentos de precio más moderados. Este comportamiento refuerza la visión de que, en este ciclo, la formación de precios responde a las dinámicas propias de oferta y demanda de cada territorio. En las grandes ciudades, las fuertes presiones de precio en los centros se van extendiendo a cada vez más municipios de las áreas metropolitanas.
La pandemia ha modificado el escenario de la inversión inmobiliaria comercial y ha perfilado distintos tipos de activos según el grado de afectación derivado de las restricciones de movilidad impuestas para atajar la crisis sanitaria. Entre los activos favorecidos destacan los activos residenciales, los centros logísticos y de datos, así como gran parte de los activos del sector minorista. Entre los más desfavorecidos se encuentran las oficinas y los activos hoteleros, lastrados por el auge del teletrabajo y el desplome del turismo internacional.