El sector inmobiliario español consolida su fase expansiva en 2025: las compraventas crecen con fuerza, pero la oferta sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda, especialmente en las provincias con mayor presión demográfica y demanda turística. En este último informe, junto con la situación y perspectivas del sector, analizamos a fondo el déficit acumulado de vivienda en todo el territorio, así como el nuevo perfil del comprador extranjero no residente.
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Esta nueva edición del Informe Sectorial Inmobiliario (1S 2026) analiza las dinámicas recientes y las perspectivas del sector en España, destacando los principales retos que marcarán la evolución del mercado y la presión sobre los precios en los próximos años: el deterioro de la accesibilidad, la escasez de vivienda disponible y los desequilibrios territoriales. También se examina en profundidad el esfuerzo del alquiler entre los españoles, mediante el análisis de datos internos de alta frecuencia.
El nuevo ciclo expansivo del sector inmobiliario español se afianza trimestre a trimestre. La compraventa de viviendas lleva tres años anotando crecimientos de doble dígito, la actividad en la construcción crece vigorosamente y los precios exhiben una clara tendencia alcista. ¿Qué podemos esperar en un futuro? Como detallamos a continuación, se prevé que la evolución del sector siga siendo favorable, tanto por el buen desempeño de la economía española como por la buena salud de la propia industria.
En una nueva jornada con bajos volúmenes de negociación, las bolsas europeas recuperaron las pérdidas del lunes gracias al rebote del precio del petróleo y a los buenos datos de confianza del consumidor y precios de vivienda en EE. UU., que contrarrestaron los malos indicadores recientes de China.
El sector inmobiliario español se ha ido desacelerando a lo largo de 2019 de una forma algo más pronunciada de lo que se esperaba, en un contexto de empeoramiento de las perspectivas económicas. Con todo, los fundamentales que sustentan la demanda de vivienda siguen siendo sólidos y no se observan excesos por el lado de la oferta. De cara a 2020, prevemos que el sector seguirá evolucionando de manera favorable, aunque el ritmo de avance tanto de precios como de compraventas será más moderado.
El precio de tasación de la vivienda libre avanzó un significativo 0,8% intertrimestral en el 3T 2021 (2,6% interanual). Con este incremento, el valor tasado de la vivienda libre ya ha superado el nivel precrisis (+0,5% respecto al 4T 2019).
El precio de tasación de la vivienda libre avanzó un significativo 2,4% intertrimestral en el 1T 2022 (6,7% interanual). Este repunte de los precios se produce en un contexto de notable aumento de los costes de construcción y de una demanda que sigue creciendo con mucho vigor, mientras que la oferta aumenta de forma más gradual.
El precio de tasación de la vivienda libre creció un modesto 0,4% intertrimestral en el 2T 2022, un avance significativamente menor que el trimestre precedente (2,4%) y que el promedio de los últimos 4 trimestres (1,6%). Como consecuencia, la variación interanual se desaceleró del 6,7% en el 1T al 5,5% en el 2T.
Las señales de enfriamiento del mercado inmobiliario son cada vez más patentes. En el tercer trimestre, el precio de tasación de la vivienda libre se mantuvo estancado (0,0% intertrimestral), después de haber registrado un avance muy contenido en el 2T (0,4% intertrimestral).
El precio de la vivienda avanzó de forma muy significativa en el 1T 2023 (2,2% intertrimestral frente al 0,5% del 4T 2022), si bien en términos interanuales siguió aminorando su ritmo de avance (3,1% interanual frente al 3,3% del 4T 2022). En la misma tónica, el índice del precio de la vivienda basado en ventas repetidas del Colegio de Registradores también anotó un avance significativo en el 1T 2023 (1,3% intertrimestral, 5,4% interanual). A pesar de este repunte del precio de la vivienda en el 1T, más acusado que nuestra previsión, de cara a los próximos trimestres seguimos esperando que el precio de la vivienda mantenga una senda de desaceleración, principalmente como consecuencia de la caída de la demanda ante el aumento de los tipos de interés que está llevando a cabo el BCE para aplacar la inflación. Con todo, es importante remarcar que pensamos que el riesgo de que se produzca una corrección brusca en el mercado inmobiliario es bajo gracias a unos fundamentales mucho más sólidos que en el anterior ciclo (no hay un exceso de oferta, no se ha producido un crecimiento excesivo del crédito, ni se han relajado los estándares crediticios).
El valor de tasación de la vivienda libre siguió anotando crecimientos positivos en el 2T 2023, aunque el ritmo de avance fue más modesto que en el trimestre precendente (0,3% intertrimestral frente al 2,2% del 1T). En términos interanuales, el crecimiento apenas se ralentizó en 1 décima (3,0% interanual frente al 3,1% del 1T).
El valor de tasación de la vivienda libre siguió anotando crecimientos positivos en el 3T 2023 y aceleró el paso respecto al trimestre precedente (avance del 1,1% intertrimestral frente al 0,3% del 2T). La variación interanual aumentó respecto al trimestre anterior (por primera vez desde que la tasa comenzó a moderarse a inicios de 2022) y pasó de crecer a un ritmo del 3,0% en el 2T al 4,2% en el 3T.
El valor de tasación de la vivienda libre volvió a crecer con fuerza en el 2T 2024, con un aumento del 1,6% intertrimestral, por encima del también dinámico 1,3% en el 1T. En términos interanuales, el precio también se aceleró respecto al trimestre anterior (5,7% en el 2T 2024 frente al 4,3% del 1T). A pesar de esta tendencia alcista, cabe señalar que el valor de tasación, en términos nominales, aún se encuentra un 9,8% por debajo del máximo registrado en el 1T 2008. En términos reales (ajustando por la inflación), el valor tasado de la vivienda libre se encuentra un 34% por debajo del máximo.
El valor de tasación de la vivienda libre siguió anotando crecimientos dinámicos en el 4T 2024, y aceleró el paso respecto al trimestre precedente (avance del 2,7% intertrimestral frente al 1,3% del 3T). La variación interanual aumentó respecto al trimestre anterior, pasando de crecer a un ritmo del 6,0% en el 3T al 7,0% en el 4T. En el conjunto del año, el valor de tasación creció un 5,8% (3,9% en 2023).
El índice de precios de la vivienda del INE repuntó con fuerza en el 1T 2025, registrando un crecimiento intertrimestral del 3,5% frente al 1,8% registrado en el 4T. La variación interanual aumentó respecto al trimestre anterior, pasando de crecer a un ritmo del 11,3% en el 4T al 12,2% en el 1T. Este repunte del precio de la vivienda se debe, en gran medida, al persistente desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que está impulsando los precios al alza y se espera que continúe ejerciendo presión alcista en los próximos trimestres. No obstante, a pesar de esta tendencia alcista, cabe señalar que el precio de la vivienda en términos reales se encuentra un 20,1% por debajo de su máximo histórico.
El valor de tasación de la vivienda libre sigue creciendo con fuerza en el 2T 2025, y a un ritmo similar al de los últimos trimestres (3,1% en el 1T 2025, 3,0% en el 4T 2024)
El valor de tasación de la vivienda libre mantuvo en el 3T 2025 la tendencia alcista, creciendo en torno al 3,0% intertrimestral por tercer trimestre consecutivo, hasta situarse en los 2.153 euros/m2, nuevo máximo en la serie disponible desde 1995. La tasa interanual se aceleró hasta el 12,1% desde el 10,4% del 2T, la más elevada desde 2005. Esta presión al alza sobre los precios responde al fuerte desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado residencial español y, además, se produce en un contexto inflacionario en los últimos años. No obstante, en términos reales, el valor tasado se encuentra aún un 27% por debajo de los máximos de 2007.
El valor de tasación de la vivienda libre sorprendió al alza en el tramo final de 2025, tras registrar un avance intertrimestral del 3,6% en el 4T, la mayor tasa desde 2005 y por encima del 2,3% recogido en nuestras expectativas. El valor tasado se situó en 2.230 euros/m2 en el 4T, nuevo máximo de la serie disponible desde 1995, si bien conviene destacar que, en términos reales, se sitúa aproximadamente un 25% por debajo de los máximos alcanzados en 2007.
El dato del 1T ha sorprendido al alza. El valor de tasación de la vivienda libre volvió a registrar un crecimiento intenso a comienzos de año, con un ritmo que se mantiene en cotas históricamente elevadas en términos intertrimestrales, con un avance del 3,8%, similar a la del 4T 2025, y se acelera en términos interanuales hasta el 13,9%.
El precio de tasación de la vivienda libre avanzó un significativo 1,5% intertrimestral en el 2T 2021, acelerando el paso respecto el registro del trimestre anterior (0,2% intertrimestral en el 1T). En términos interanuales, el precio de la vivienda avanzó un notable 2,4% y dejó atrás 4 trimestres consecutivos en negativo. De este modo, el valor tasado de la vivienda libre prácticamente alcanzó el nivel pre-crisis (–0,2% respecto el 4T 2019). Esta evolución fue algo más favorable de lo previsto por CaixaBank Research (1,1% intertrimestral) y confirma la tendencia alcista del precio de la vivienda que también han mostrado otros indicadores. Así, el índice del precio de la vivienda del INE avanzó un 3,3% interanual en el 2T (0,9% en el 1T) y el índice de viviendas repetidas del Colegio de Regristradores, un 4,5% interanual en el 2T (1,9% en el 1T). Este repunte de los precios inmobiliarios se produce en un contexto en el que la demanda se ha recuperado muy rápidamente mientras que la oferta aumenta de forma más gradual.