Alentiment controlat
El sector s’ha anat desaccelerant el 2019 en un context d’empitjorament de les perspectives econòmiques. De cara al 2020, el mercat continuarà evolucionant de manera favorable, tot i que el ritme d’avanç serà més moderat.
16 de gener de 2020
El ritme de creixement del sector immobiliari espanyol s’ha reduït el 2019 en relació amb els excel·lents registres de l’any anterior
L’alentiment del sector immobiliari és una mica més intens del que es preveia fa uns mesos. Aquesta conjuntura ens ha dut a revisar a la baixa les previsions de creixement dels preus de l’habitatge i de les compravendes en relació amb les que vam publicar a l'Informe Sectorial Immobiliari del mes de juny. Així i tot, és important destacar que aquesta desacceleració s’ha produït en un context en què les perspectives de creixement de l’economia espanyola també s’han ressentit. En concret, les previsions de creixement del PIB de CaixaBank Research han passat del 2,4% a l’1,9% el 2019 i de l’1,9% a l’1,5% el 2020, per l’impacte del menor creixement mundial, en especial d’algunes economies europees, i per la revisió de les dades històriques duta a terme per l’INE.
Evolució favorable
Malgrat l’alentiment que experimenta el sector immobiliari, la seva evolució el 2020 continuarà sent favorable
Davant aquest canvi de perspectives, ens hem de preocupar? Per bé que hi ha motius per estar alerta, no s’observen signes d’alarma: els factors que expliquen la desacceleració són principalment externs, i els factors que sostenen l’avanç del sector immobiliari (essencialment, el creixement sostingut de l’ocupació, la recuperació dels salaris i unes condicions financeres acomodatícies) continuen sent sòlids, tot i que perden una mica d’intensitat, com veurem amb més detall tot seguit. A més a més, cal destacar que la moderació del ritme de creixement dels preus de l’habitatge, amb avanços més coherents amb la renda disponible de les llars, és un aspecte positiu perquè el cicle actual sigui més sostenible i durador. Per aquests motius, mantenim un escenari de creixement moderat del sector immobiliari per a l’any 2020.
Els factors que donen suport a la demanda d’habitatge continuen sent sòlids, però perden intensitat
Com hem avançat a la secció anterior, l’ocupació continua creixent de manera considerable (les nostres previsions són de 330.000 ocupats més el 2019 i 265.000 el 2020), malgrat que ho fa significativament per sota de la mitjana registrada entre el 2015 i el 2018 (500.000 ocupats per any). I, malgrat que es genera menys ocupació, la renda disponible de les llars continua avançant a un ritme similar al dels anys anteriors gràcies a la recuperació dels salaris, que creixen lleugerament per damunt del 2%. D’altra banda, el sector immobiliari també compta amb el suport d’unes condicions financeres favorables. Si, abans de l’estiu, s’especulava que el BCE podria començar a apujar els tipus d’interès el 2020, l’empitjorament de l’escenari global ha comportat un gir de 180 graus de la política monetària. En particular, el BCE ha llançat un nou programa d’estímuls monetaris, ha dut a terme una nova retallada del tipus depo fins al –0,50% i ha reprès les compres netes d’actius a un ritme de 20.000 milions d’euros mensuals. Així, ara tot fa pensar que els tipus d’interès es mantindran molt baixos durant un període llarg de temps.
La demanda d’habitatge s’estabilitza en cotes elevades
Després del fort creixement experimentat en els últims anys, la demanda d’habitatge es comença a estabilitzar. Segons les dades de l’INE (basades en el Col·legi de Registradors), la compravenda d’habitatges va recular el 3,2% interanual entre el gener i el setembre del 2019, tot i que això és degut, en part, a l’impacte temporal de la implementació de la nova llei hipotecària que va entrar en vigor al juny (les compravendes van caure el 9,6% interanual entre el juliol i el setembre). De la mateixa manera, la inversió residencial en termes reals, segons les dades de comptabilitat nacional, va recular el 0,9% intertrimestral en el 3T 2019 (el +1,8% interanual) i va trencar per primera vegada la tendència ascendent iniciada el 2014. En tot cas, el volum de compravendes se situa per damunt de les 500.000 unitats anuals, xifra que representa més de 10 transaccions per cada 1.000 habitants, i per aquest motiu no és estrany que s’observi una tendència cap a a l’estabilització.
L’estadística publicada pel Ministeri de Foment (elaborada a partir de dades del Consell General del Notariat) ofereix un desglossament per tipus de comprador. Durant el primer semestre del 2019, la compravenda d’habitatges va recular el 2,8%, a causa del descens dels compradors espanyols, en especial de les compravendes de segona residència (el –7,5% interanual en el primer semestre)1. Les compravendes per part d’estrangers també es van desaccelerar, però encara continuen en positiu (el +1,2% interanual en el primer semestre).
- 1. Lescompravendesdesegona residència són aquelles en què el comprador i l’habitatge es troben en províncies diferents.
D’acord amb el descens de les compravendes, la nova concessió de crèdit a les llars per a la compra d’habitatge ha baixat lleugerament (el –0,6% interanual en l’acumulat del gener al setembre del 2019). Un descens que s’explica, en part, per unes caigudes superiors al 20% al juny i al juliol, arran del retard d’algunes operacions pels canvis reguladors, perquè, a l’agost i al setembre, els fluxos de crèdit s’han recuperat (creixement del 5,3% i del 4,6% interanual, respectivament).
Compravendes d’habitatge en funció del comprador a Espanya
Nombre de compravendes
Nota: (*) Dades acumulades de quatre trimestres fins al 2T 2019. Font: CaixaBank Research, a partir de dades del Ministeri de Foment.
Comparació de la compravenda
Després del fort creixement dels últims anys, la compravenda d’habitatges s’estabilitza en els nivells assolits en el passat
Els indicadors d’oferta mostren un creixement encara vigorós
Malgrat que hagi perdut ímpetu al llarg del 2019, el sector de la construcció continua destacant de manera positiva en relació amb el conjunt de l’economia espanyola. Així, el valor afegit brut de la construcció, en termes reals, va créixer el 2,4% interanual en el 3T 2019, percentatge que cal comparar amb l’avanç del 6,2% d’un any enrere. No obstant això, encara creix per damunt del conjunt del PIB (el 2,0%). Per la seva banda, els visats d’obra nova van créixer un encara notable 8,8% interanual entre el gener i el setembre del 2019, però mostren una desacceleració important en comparació amb l’avanç del 24,7% del 2018. A més a més, és important destacar que no s’observen excessos pel costat de l’oferta: el nivell actual de producció de nous habitatges (al voltant dels 107.000 habitatges anuals) se situa encara per sota de la creació neta de llars en els 12 últims mesos (120.000, segons l’EPA) i de la xifra projectada per l’INE de cara als propers anys (unes 135.000 llars cada any, de mitjana, en el període 2019-2025).
Creació d'ocupació
El sector de la construcció ha generat 1 de cada 12 llocs de treball de l’economia espanyola entre el 4T 2018 i el 3T 2019
Les dades de mercat laboral al sector de la construcció mostren, en canvi, un alentiment una mica més intens
El nombre d’ocupats a la construcció va créixer el 2,4% interanual en el 3T 2019 (29.700 ocupats més en l’últim any) i va mostrar un alentiment important en comparació amb l’avanç del 7,4% del mateix període del 2018 (86.000 ocupats). Així i tot, cal destacar que la contractació a la construcció ha crescut amb més vigor que a la resta de sectors (l’ocupació total va créixer l’1,8% interanual en el 3T 2019).
El sector de la construcció s’alenteix, però creix de manera significativa per damunt del conjunt de l’economia espanyola
Variació anual (%)
Nota: * Variació acumulada entre el 1T i el 3T 2019 en relació amb el mateix període de l’any anterior. Font: CaixaBank Research, a partir de dades de l’INE.
El preu de l’habitatge afluixa el pas
D’acord amb una demanda més continguda, el preu de l’habitatge també s’ha desaccelerat el 2019. Segons l’estadística publicada pel Ministeri de Foment (basada en preus de taxació), el preu de l’habitatge va créixer el 3,2% interanual en el 2T i en el 3T 2019, lleugerament per sota del 4,4% registrat en el primer trimestre de l’any. El preu de l’habitatge de l’INE (basat en preus de transacció) també va reduir una marxa i va passar d’un creixement del 6,8% interanual en el 1T 2019 al 5,3% en el 2T. No obstant això, les diferències regionals continuen sent molt significatives, tal com ho analitzem de forma detallada a l’article «La divergència creixent del preu de l’habitatge a Espanya», d’aquest mateix Informe Sectorial. En els propers trimestres, preveiem que el preu de l’habitatge es continuarà desaccelerant, amb avanços positius al voltant del 3% el 2020. Com s’ha recollit al començament de l’article, és important destacar que la moderació del creixement dels preus de l’habitatge, amb avanços més coherents amb la renda disponible de les llars, afavoreix la sostenibilitat de l’actual cicle expansiu del sector immobiliari.
Evolució del preu de l’habitatge a Espanya
Variació interanual (%)
Font: CaixaBank Research, a partir de dades de l’INE i del Ministeri de Foment.
Accessibilitat a l’habitatge i sostenibilitat del sector
La moderació del ritme d’avanç del preu de l’habitatge, el creixement de la renda disponible de les llars i unes condicions financeres favorables ajudaran a mantenir les ràtios d’accessibilitat a l’habitatge i d’esforç en costes similars a les actuals. Segons el Banc d’Espanya, aquestes ràtios van baixar lleugerament en el segon trimestre i van trencar, així, la tendència ascendent iniciada el 2015. En concret, la ràtio d’accessibilitat (anys de renda per comprar un habitatge) va ser de 7,49 en el 2T 2019 (en relació amb els 7,51 en el 1T 2019) i la ràtio d’esforç (percentatge de la renda bruta disponible que la llar mitjana destina a pagar l’import de les quotes hipotecàries requerides per finançar la compra d’un habitatge en el primer any) va ser del 33,3% en el 2T 2019 (en relació amb el 33,5% en el 1T 2019).
