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En el ciclo expansivo actual del mercado inmobiliario español, se observa un fuerte incremento de la dispersión de los precios de la vivienda a lo largo de la geografía española, a diferencia del boom inmobiliario anterior a 2008. Desde 2015, los municipios turísticos y las grandes ciudades lideran el crecimiento de los precios. En cambio, en zonas rurales o en ciudades pequeñas, se observan aumentos de precio más moderados. Este comportamiento refuerza la visión de que, en este ciclo, la formación de precios responde a las dinámicas propias de oferta y demanda de cada territorio. En las grandes ciudades, las fuertes presiones de precio en los centros se van extendiendo a cada vez más municipios de las áreas metropolitanas.

El sector turístico no está siendo ajeno al shock inflacionista. Los precios ligados al turismo están creciendo con fuerza y, concretamente, el sector hotelero está registrando alzas de precios muy por encima del promedio histórico. Como acostumbra a suceder, no hay un solo motivo que explique el episodio de inflación turística, sino que se trata de un compendio de cambios, tanto en la oferta como en la demanda, que han provocado que los turistas tengan que hacer frente a precios mucho más elevados que antes de la pandemia. En este artículo, hacemos un repaso de los factores que explican este episodio.

El mercado inmobiliario español se aceleró en 2024, especialmente en el segundo semestre, gracias al descenso de los tipos de interés, que se sumó a un conjunto de factores que mantienen la demanda de vivienda muy dinámica, entre los que destacan unos flujos migratorios significativos, una notable creación de empleo y una fuerte demanda extranjera. Por otra parte, la oferta de vivienda nueva está empezando a despertar, pero sigue siendo insuficiente para hacer frente a la elevada demanda. Este desajuste entre una demanda sólida y una oferta escasa está impulsando los precios de la vivienda al alza, dibujando una tendencia ascendente que prevemos que tendrá continuidad en 2025.

En 2023, el sector turístico español mantuvo su trayectoria de recuperación y crecimiento, superando las expectativas iniciales y batiendo récords, no solamente en términos de gasto nominal sino también en términos reales. Para 2024, prevemos que la senda positiva del sector turístico español continúe y que el PIB turístico avance un 2,5%, creciendo el sector por encima de la economía en general y reafirmándose como uno de los motores de la economía española. 

El mercado residencial español se encuentra en plena fase expansiva, impulsado por la bajada de los tipos de interés, la mejora del poder adquisitivo y el crecimiento demográfico. La demanda sigue creciendo con fuerza, con un notable protagonismo del comprador extranjero, y la oferta poco a poco también va ganando tracción, aunque sigue sin compensar el déficit de vivienda acumulado desde 2021. El precio de la vivienda sigue acelerándose, superando ya el máximo alcanzado en 2007 en términos nominales, y se empiezan a detectar señales de sobrevaloración. Sin embargo, el contexto actual difiere del anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria: no hay un exceso de oferta sino un grave déficit de vivienda y eso es lo que explica principalmente la presión sobre los precios; y la situación financiera de las familias, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero es sólida. Prevemos que los precios y las compraventas seguirán siendo dinámicos los próximos trimestres, lo que acentúa la necesidad de aumentar la oferta de vivienda asequible.