Un entorn exigent per al sector immobiliari espanyol

L’activitat al mercat immobiliari es recupera de l’extraordinària caiguda que va experimentar entre els mesos de març i de juny. Així, les compravendes d’habitatges i els visats d’obra nova han recuperat una gran part del terreny perdut en el tercer trimestre de 2020, una tendència que preveiem que es consolidarà el 2021. El preu de l’habitatge, que fins avui ha mantingut una evolució feble, però sense arribar a registrar ajustos pronunciats, esperem que mantingui una tònica similar en els propers trimestres, i és probable que tanqui el 2021 amb un descens proper al 2%.

Contingut disponible en
p 3
La segona onada del virus entela les perspectives econòmiques per al 2021

Al llarg de l’estiu, superat el pic de la pandèmia dels mesos de març, d’abril i de maig, l’economia mundial va experimentar una reactivació notable i generalitzada a la majoria de països. No obstant això, els últims indicadors mostren que la segona onada de la COVID-19 està refredant ràpidament la recuperació, de manera que no podem descartar una nova reculada de l’activitat en el 4T 2020. Així i tot, és molt important remarcar que l’impacte econòmic de les noves restriccions a la mobilitat és clarament inferior al dels estrictes confinaments del segon trimestre. 

L’economia espanyola també es va recuperar amb força en el 3T 2020 després del confinament. En concret, després de caure el 17,8% en el 2T 2020, el PIB d’Espanya va avançar un significatiu 16,7% intertrimestral en el 3T 2020, la qual cosa confirma la reactivació econòmica, tot i que el registre se situï encara el 8,7% per sota del nivell del mateix trimestre de l’any anterior. No obstant això, com ha succeït a les principals economies internacionals, els últims indicadors suggereixen un refredament de la recuperació i un to més dubitatiu de l’activitat en el 4T, a causa de la segona onada de contagis. 

La pandèmia és el gran determinant de l’escenari econòmic.

La segona onada del virus ens ha empès a revisar a la baixa les previsions per al 2021, tot i que els avanços recents en el pla sanitari aporten notes d’esperança.

p 3

No sorprèn que el gir que han fet els esdeveniments, pitjor del que s’anticipava fa uns mesos, hagi afectat les perspectives de creixement. Així, l’escenari actual de CaixaBank Research contempla un creixement del PIB del 6,0%1 el 2021, un rebot encara notable però inferior al previst amb anterioritat (del 8,6%). Aquest escenari descansa sobre un seguit d’hipòtesis, entre les quals destaca la probabilitat que la vacuna contra la COVID-19 estigui disponible en els primers mesos de l’any, en principi per als col·lectius de major risc, i que s’estenguin altres eines que diversifiquin l’estratègia sanitària (com, per exemple, la pràctica de testos ràpids a la població, de manera massiva i a baix cost), la qual cosa faria costat a l’activitat econòmica i garantiria una recuperació més resilient. Així i tot, no s’espera que el PIB d’Espanya assoleixi els nivells previs a la crisi fins a l’any 2023, una mica més tard que els nostres principals socis europeus, atès el major pes que, en l’economia espanyola, té el sector turístic, que continuarà operant molt per sota del seu potencial.

Pel que fa al mercat immobiliari, l’activitat també s’ha anat recuperant després d’haver experimentat una caiguda d’una magnitud inaudita durant el confinament. Així, des de l’estiu, s’observa una recuperació notable de la compravenda d’habitatges i dels visats d’obra nova, una tendència que preveiem que es consolidarà el 2021. En canvi, els efectes de la crisi sobre el preu de l’habitatge han estat, ara com ara, relativament moderats, però continuem esperant una certa correcció en el tram final del 2020 i durant la primera meitat del 2021. Així, doncs, el sector immobiliari es continuarà recuperant de forma gradual al llarg del 2021 del fort impacte que ha provocat la pandèmia al sector.

  • 1. Per a més detalls, vegeu la Nota Breu «Actualización del escenario macroeconómico», disponible a: https://www.caixabankresearch.com/en/publicaciones/notas-breves-actualidad-economica-y-financiera/espana/actualizacion-del-escenario.
La demanda de vivienda ha recuperado gran parte del terreno perdido, pero seguirá por debajo de su potencial mientras no se consolide la recuperación de la economía

La demanda d’habitatge s’ha recuperat molt ràpidament des de l’estiu. Així, el nombre de compravendes amb prou feines va recular al setembre (el –1,1% interanual) i va deixar enrere les fortes caigudes experimentades durant el confinament (el –36% interanual entre el març i el juliol). S’observa una dicotomia important entre l’evolució de l’habitatge nou i la del de segona mà: la compravenda d’habitatge nou ha repuntat amb força (el +29,2% interanual), mentre que la compravenda d’habitatge de segona mà continua baixant en termes interanuals, malgrat que ho fa de forma més suau que en els mesos anteriors (el –7,4% interanual al setembre, en relació amb el –16,1% interanual de l’agost). En conseqüència, el pes de les compravendes d’habitatge nou ha assolit el 22,2% del total, en relació amb el 18,4% que van representar el 2019.

La compravenda d’habitatge nou repunta després del confinament 

Última actualització: 22 desembre 2020 - 09:53

Una dada interessant és que la compravenda d’habitatges unifamiliars ha guanyat força durant la pandèmia i, en el 3T 2020, va marcar el màxim de la sèrie històrica, amb el 20,4% del total de transaccions registrades en aquest trimestre.2 Es constata, així, un cert canvi en les preferències dels consumidors, que busquen habitatges més grans i amb espais oberts, com terrasses i jardins, a conseqüència dels mesos de confinament que va forçar la crisi sanitària.

També destaca la vigorosa recuperació de la compravenda d’habitatges per part d’estrangers3 en el 3T 2020 (el +42,5% intertrimestral), després de l’intens descens del 2T (el –46,6% intertrimestral), de manera que el pes de les compres d’estrangers ha assolit l’11,4%, en relació amb el 10,7% del 2T. En números absoluts, això es tradueix en gairebé 11.400 compravendes per part d’estrangers en el 3T 2020, en relació amb les 8.000 del 2T, una dada que, malgrat tot, encara queda lluny de les més de 15.000 del 1T i d’un any enrere. Com és habitual, els britànics, els francesos, els alemanys i els belgues són els principals compradors, generalment per raons vacacionals. Després d’aquestes nacionalitats, se situen els marroquins i els romanesos, les compres dels quals se solen associar a finalitats residencials. Els italians, els suecs, els holandesos i els russos completen el top 10 de compradors per nacionalitat.

  • 2. Dades del Col·legi de Registradors.
  • 3. Dades del Col·legi de Registradors.

Compravendes per part d’estrangers per nacionalitat

Última actualització: 22 desembre 2020 - 09:54
Malgrat que la demanda d’habitatge s’ha recuperat amb força des del confinament,

l’empitjorament de la situació econòmica pot tornar a comprometre la demanda d’habitatge en els propers mesos.

Previsions de CaixaBank Research per al sector immobiliari espanyol

p 6

De cara als propers mesos, preveiem que el ritme de creixement de les compravendes es moderarà lleugerament. D’una banda, per l’esgotament de la demanda embassada durant el confinament, ja que ja s’han pogut dur a terme la major part de les transaccions que es van haver d’ajornar per les restriccions a la mobilitat. I, de l’altra, per l’impacte de la situació econòmica sobre la renda bruta disponible de les famílies. Tot i que és important destacar que el mercat laboral ha evolucionat de forma molt positiva des del confinament (l’EPA del 3T 2020 mostra un fort rebot del total d’hores efectives treballades i un increment de l’ús del 3% en relació amb el 2T), en els últims mesos, s’observa una reducció de la reactivació dels treballadors en ERTO de la primera onada, als quals se sumen els treballadors afectats pels ERTO de la segona onada. A CaixaBank Research, preveiem que la taxa d’atur augmentarà de manera significativa en el 1T 2021 (fins al 19%), a causa d’un increment de la destrucció d’ocupació en els propers mesos. No obstant això, la creació d’ocupació hauria de guanyar vigor en el 2T 2021, en especial de cara a l’estiu, sempre que es confirmi la nostra hipòtesi que la situació epidemiològica permetrà desenvolupar la temporada turística amb relativa normalitat.

Els factors que sostenen l’avanç de la demanda

(essencialment, el creixement sostingut de l’ocupació, la recuperació dels salaris i la demanda estrangera) continuaran afeblits mentre la situació epidemiològica no millori.

Per la seva banda, les condicions financeres continuaran donant suport a la demanda d’habitatge. És molt probable que el BCE prolongui en els propers mesos algunes de les mesures de política monetària que, amb rapidesa i contundència, va posar en marxa a l’inici de la pandèmia (compres d’actius estimades en gairebé 2 bilions d’euros el 2020-2021, injeccions de liquiditat en condicions molt favorables i relaxament regulador i de col·lateral). Un reflex de l’efectivitat de les mesures és que la nova concessió de crèdit a les llars per a la compra d’habitatge va continuar progressant (el –6,9% interanual en l’acumulat del gener a l’octubre, en relació amb la caiguda del 37,3% interanual entre el març i el maig). D’altra banda, l’enquesta de préstecs bancaris del 3T mostra un cert enduriment en els criteris d’aprovació dels préstecs a les llars per a l’adquisició d’habitatge, tot i que les condicions generals dels nous préstecs no reflecteixen canvis.4

Els indicadors d’oferta assenyalen una recuperació encara incompleta al sector immobiliari

El sector constructor s’ha vist molt afectat per la crisi del coronavirus i ha trigat més a recuperar-se que el conjunt de l’economia, segons les dades de comptabilitat nacional. En concret, el valor afegit brut (VAB) de la construcció, en termes reals, va recular el 17,1% en el primer semestre del 2020, mentre que el PIB va baixar el 12,8% en el mateix període. Malgrat que el VAB del sector constructor va repuntar el 22,5% intertrimestral en el 3T 2020, encara se situa l’11,0% per sota del nivell registrat un any enrere. Per posar la dada en perspectiva, cal tenir en compte que el PIB del conjunt de l’economia és el 8,7% inferior al del 3T 2019. D’altra banda, els visats d’obra nova acumulen un descens molt significatiu, del 23,6% entre el gener i el setembre del 2020, però mostren una recuperació important en relació amb la reculada del 37,2% del segon trimestre. Al següent gràfic es pot observar que el nivell de visats assolit fins al setembre del 2020 és similar al del 2017, any que es va tancar amb uns 80.000 visats d’obra nova, una xifra que coincideix amb la nostra previsió actual de visats d’obra nova per a l’any 2020.

Els visats d’obra nova se situen en nivells similars als del 2017

Última actualització: 22 desembre 2020 - 09:55

De cara a l’any 2021, preveiem que els visats d’obra nova continuaran creixent de forma gradual fins a la xifra de 90.000. D’aquesta manera, la producció d’habitatges tornaria a ser coherent amb la creació neta de llars en els 12 últims mesos (xifrada, també, en 90.000 per l’EPA). En aquest sentit, és important esmentar que l’INE ha revisat substancialment a la baixa les projeccions de creació neta de llars per als propers anys. En concret, l’INE preveu que es formaran unes 60.000 llars per any entre el 2021 i el 2025, la qual cosa representa menys de la meitat de les 135.000 llars anuals projectades fa dos anys. Aquestes projeccions assumeixen uns fluxos d’entrada d’estrangers considerables a Espanya, tenint en compte que la previsió és que les llars formades per persones de nacionalitat espanyola baixaran al voltant de les 100.000 per any. 

Les dades de mercat laboral al sector de la construcció mostren, en canvi, una evolució més positiva

Les dades de l’EPA mostren que la recuperació de l’ocupació va ser especialment intensa al sector de la construcció en el 3T 2020: la taxa interanual va repuntar fins al –1,6%, en relació amb el –8,4% registrat en el 2T. En termes efectius, les dades d’hores treballades reflecteixen millor l’evolució de l’ocupació. Aquesta informació indica que, a la construcció, les hores efectives ja es van situar, en el 3T, una mica per damunt del nivell d’un any abans, amb un augment del 0,5%. A més a més, cal destacar que els treballadors del sector constructor afectats per un ERTO s’han anat reincorporant al mercat laboral: si, a l’abril, representaven el 35,2% dels assalariats de la construcció, a l’octubre, aquest percentatge havia baixat fins al 3,4%.5 Els ERTO, per tant, han estat un mecanisme altament eficaç per salvaguardar les relacions laborals durant els mesos més durs de la pandèmia.

  • 5. Dades d’afiliació mitjana del mes.

Treballadors per compte d’altri afectats per ERTO

Última actualització: 05 novembre 2020 - 12:40
p 9
El preu de l’habitatge es comença a ajustar

L’impacte de la crisi del coronavirus sobre el preu de l’habitatge ha estat, ara com ara, relativament moderat, a causa de l’elevada inèrcia dels preus de l’habitatge en els canvis de cicle. Segons l’estadística publicada pel Mitma (basada en preus de taxació), el preu de l’habitatge va augmentar el 0,6% intertrimestral en el 3T 2020 i va trencar, així, la tendència descendent dels dos trimestres anteriors. En termes interanuals, el preu va suavitzar el descens (el –1,1% interanual, en relació amb el –1,7% del 2T). D’altra banda, l’indicador de preus del Col·legi de Registradors (basat en vendes repetides) va anotar una caiguda del 0,2% intertrimestral en el 3T 2020. Tot i que, en termes interanuals, continua en positiu (el 0,8%), aquest indicador mostra una desacceleració clara en relació amb l’avanç del 7,3% interanual registrat en el 3T 2019. Per la seva banda, el preu de l’habitatge de l’INE (basat en preus de transacció) també va reduir una marxa i va passar d’un creixement del 3,2% interanual en el 1T al 2,1% en el 2T, però aquest indicador encara no ha registrat descensos en termes intertrimestrals. Les dades de l’INE mostren una evolució més positiva del preu de l’habitatge nou que del de segona mà. En concret, el preu de l’habitatge nou va avançar el 4,2% interanual en el 2T 2020, mentre que el preu de l’habitatge de segona mà va anotar un avanç més tímid, de l’1,8%.

Un altre indicador especialment rellevant en situacions d’elevada incertesa com l’actual és el temps que es triga a vendre un habitatge, perquè pot denotar una major dificultat dels compradors i dels venedors a l’hora d’acordar el nou preu d’equilibri per a les transaccions. En aquest sentit, els diferents indicadors disponibles als portals immobiliaris apunten a un cert increment del temps que passa entre la publicació d’un anunci de venda i la data de la transacció. Segons les dades d’Idealista, es trigava uns sis mesos a vendre un habitatge durant el 3T 2020, gairebé un mes més que un any abans.6

Així, doncs, malgrat que el descens del preu de l’habitatge ha estat relativament moderat fins avui, continuem projectant una correcció una mica més intensa en el tram final del 2020 i durant la primera meitat del 2021. La reactivació de l’activitat prevista a partir de la primavera hauria de donar suport a la recuperació gradual del preu de l’habitatge durant la segona meitat del 2021. Així i tot, la profunda crisi econòmica generada per la COVID-19 farà que la recuperació sigui molt gradual, de manera que no preveiem que s’assoleixin els nivells de preus anteriors a la crisi fins a l’any 2024.

  • 6. Estudi d’Idealista disponible a https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2020/11/10/787808-dime-donde-vives-y-te-dire-cuanto-tardaras-en-vender-tu-casa-ahora

El preu de l’habitatge flexiona a la baixa

Última actualització: 22 desembre 2020 - 09:58
El mercat del lloguer se’n ressent més

Segons els indicadors disponibles a diferents portals immobiliaris, el preu del lloguer ha començat a baixar a la majoria de províncies i de municipis d’Espanya, tot i que hi ha una elevada heterogeneïtat entre els diferents mercats. Un factor que incideix de manera decisiva sobre els preus dels lloguers a determinades zones és l’increment notable de l’oferta de pisos de lloguer derivat del transvasament d’habitatges que es destinaven a lloguer turístic a curt termini al mercat residencial. Segons un estudi de Fotocasa, el 64% dels propietaris de pisos turístics s’han passat al lloguer tradicional.7 Així mateix, s’observa un increment en el temps mitjà que es triga a llogar un habitatge, que, segons un estudi de Servihabitat,8 ha assolit els 58 dies, gairebé 10 dies més que un any enrere, però lluny encara dels 64 dies que es trigava el 2017.

  • 7. Disponible a https://blogprofesional.fotocasa.es/el-64-de-los-propietarios-de-pisos-turisticos-se-ha-pasado-al-alquiler-residencial-durante-la-pandèmia
  • 8. Disponible a https://corporate.servihabitat.com/documents/uploads/contenido/ estudios/ServihabitatTrends_MercadoAlquiler_ESP.pdf