Hay razones para que la vivienda sea la principal preocupación de la ciudadanía europea

El pasado 16 de diciembre, la Comisión envió al Consejo y al Parlamento Europeo el denominado Plan de Vivienda Asequible, con el que busca facilitar el acceso de los europeos a una vivienda con condiciones dignas de habitabilidad.1 El plan recoge una serie de medidas para incrementar la oferta de vivienda (particularmente en las áreas con mayor déficit), atraer inversión y movilizar financiación, apoyar a los segmentos más vulnerables –como los jóvenes y los trabajadores de bajos ingresos– y revisar la regulación para evitar cuellos de botella en la provisión de vivienda y mejorar la accesibilidad a medio plazo. Este análisis recorre la evolución reciente del mercado residencial europeo y explora las diferencias entre países en un contexto en el que la vivienda se ha convertido en la principal inquietud para los europeos.2

El ciclo inmobiliario residencial en la UE se ha caracterizado en los últimos 10 años por cuatro fases diferenciadas. Una primera se enmarca en la salida de las crisis financieras-soberanas, que se extiende de 2014 a 2019, justo antes de la COVID-19, en la que el precio medio de las viviendas en la UE creció a un ritmo anual cercano al 5%, muy por encima de los precios al consumo y del coste del alquiler (poco más del 1% en ambos casos), así como de la renta bruta disponible per cápita (3%) (véase el primer gráfico).3 Este crecimiento acelerado de los precios refleja tanto un reajuste en términos reales tras las fuertes correcciones producidas entre 2007 y 2013 como una lenta reacción inicial de la oferta al crecimiento en el número de hogares (véase el segundo gráfico).

Una segunda etapa tiene lugar en el contexto de la pandemia, en la que se produjo una inusual acumulación de ahorro, resultado de las medidas de preservación de puestos de trabajo que contuvieron la caída de los ingresos laborales, combinadas con un menor gasto por las restricciones a la movilidad y las interrupciones en el suministro de ciertos productos.4 Conforme la situación fue normalizándose, la inversión en vivienda –y no solo en el segmento de primera residencia– aumentó de forma notable, presionando al alza los precios de compra, que duplicaron su avance interanual hasta el 10% a finales de 2021 y principios de 2022, muy por encima del incremento de la renta, los precios y los alquileres.

Una tercera fase tiene su desencadenante en la invasión rusa de Ucrania, que dio origen a un shock energético y de precios alcistas que iniciaron un ciclo más restrictivo de la política monetaria. El incremento de los tipos de interés por parte del BCE y el consiguiente encarecimiento de la financiación bancaria enfrió el mercado inmobiliario europeo, lo que se tradujo en el relativo estancamiento del precio de los inmuebles residenciales desde mediados de 2022 hasta el inicio de 2024, una vez que la política monetaria había completado su transmisión al sector real. Esta situación contrasta con el fuerte crecimiento de los precios al consumo durante este periodo (por encima del 10% interanual algunos meses) y la aceleración en la revalorización de los alquileres, que duplicaron su avance hasta el 3%.

Finalmente, en los dos últimos años nos encontramos en una fase diferente, en la que la oferta de nueva vivienda apenas se ha recuperado de los mínimos de 2023-2024, lastrada por cuellos de botella, escasez de mano de obra y encarecimiento de materiales de construcción. Por el contrario, la demanda se ha acelerado en un contexto de relajación de la política monetaria5 y mayor crecimiento demográfico impulsado por la inmigración –en parte por la llegada de refugiados ucranianos, en parte por la atracción de trabajadores ante la escasez de mano de obra en algunos sectores–. Así, el precio de compra vuelve a aumentar a un ritmo cercano al 5% interanual, alineado con el de la renta disponible para el promedio de la UE y donde el coste del alquiler también avanza ahora más que los precios al consumo (ligeramente por encima del 3% vs. el 2,5%, respectivamente).

Los precios de la vivienda en la UE muestran en los últimos años un comportamiento diferencial por países, si bien emerge cierto patrón geográfico, con las mayores revalorizaciones registradas en toda Europa del Este y en el entorno mediterráneo (con Grecia y Portugal a la cabeza), frente a un crecimiento más contenido en el área centro norte, con las excepciones de Irlanda y Países Bajos (véase el tercer gráfico).6

Incluso dentro de estos grupos cabe distinguir los Estados miembros según lo alineada que ha estado la evolución de los precios de la vivienda con la del índice general de precios (cambio en los precios reales), la renta disponible (como medida de accesibilidad) o el coste del alquiler (proxy de la rentabilidad o coste de oportunidad). Así, por ejemplo, los precios de compra en Polonia, Croacia, Portugal y Bulgaria han aumentado en torno a un 80% entre 2019 y 2025, pero mientras que en los dos primeros casos el crecimiento de la renta per cápita ha sido similar, en el de los segundos el diferencial acumulado es de 30-40 p. p., lo que ha supuesto un significativo deterioro en el acceso a la compra de vivienda para su población. De la misma forma, España e Irlanda han registrado revalorizaciones alrededor del 40%, unos 10 p. p. por encima del avance de los ingresos de las familias, si bien la diferencia entre ellos la marca el comportamiento del coste de los alquileres, mucho más contenido en el primer caso (10% vs. 30%) como resultado de las medidas aplicadas durante la COVID-19 y los controles después en zonas tensionadas.7

Entre los posibles factores explicativos de la dispersión geográfica se encuentran diferencias en el ajuste entre demanda y oferta, una distinta evolución de las condiciones financieras o cambios en el rol del segmento de segunda residencia.8 Aquí centramos la atención en el primer elemento, el más vinculado a los fundamentos de medio plazo para el mercado residencial. Para ello comparamos la variación en el número de hogares que ha tenido lugar durante los últimos años (desde 2022 para abstraernos del efecto demográfico de la COVID-19) con la provisión de nuevas viviendas a partir de los permisos de construcción (véase el cuarto gráfico). En general observamos un alineamiento razonable entre demanda por vivienda principal y oferta de nuevas viviendas, con la gran mayoría de países con un superávit/déficit de oferta inferior al 2% del número total de hogares. Sin embargo, cabe destacar algunos países donde los desajustes son significativos: Lituania, Portugal, Irlanda y Estonia, con un reciente desequilibrio superior al 5% (dos dígitos en los dos primeros países), y también Italia, Finlandia, Países Bajos y España, donde este representa dos o más años de nueva construcción (hasta siete años en el primer caso).9