Resumen ejecutivo. El mercado inmobiliario español consolida su fase expansiva en 2025
La oferta de vivienda continúa siendo insuficiente para absorber una demanda que sigue creciendo con fuerza por la formación de nuevos hogares. Este déficit de vivienda y la presión que ejerce sobre los precios subraya la necesidad de acelerar la construcción de vivienda asequible.
Durante el primer semestre de 2025, el mercado inmobiliario español ha confirmado que se encuentra en plena fase expansiva. La reactivación de la demanda, iniciada en la segunda mitad de 2024, se ha consolidado en este ejercicio con 700.000 compraventas registradas en los últimos 12 meses hasta junio, un 19,7% más que el primer semestre del año anterior. Este dinamismo se explica por la mejora de las condiciones de financiación, el aumento del poder adquisitivo de los hogares y un crecimiento demográfico sostenido. Por el lado de la oferta, el sector de la construcción muestra signos de recuperación. En los últimos 12 meses hasta mayo, se han visado unas 132.000 viviendas nuevas, lo que supone un incremento del 13% interanual. No obstante, la producción de vivienda nueva todavía no alcanza niveles suficientes para equilibrar el mercado y el déficit de vivienda sigue ensanchándose.
El déficit acumulado de vivienda en los últimos años es, en efecto, uno de los factores determinantes que explican las presiones sobre los precios, que continúan acelerándose y dificultan el acceso a la vivienda, especialmente en las zonas de mayor demanda. Si bien algunos indicadores comienzan a detectar señales de sobrevaloración en el mercado inmobiliario español, cabe recordar que el contexto actual es muy distinto al del boom de los 2000. La situación financiera de los hogares, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero es mucho más sólida, y los riesgos de que se produzca una corrección brusca del precio de la vivienda se encuentran contenidos. Aun así, persisten desequilibrios que merecen atención.
El déficit de vivienda acumulado en los últimos años está generando tensiones en los precios. Estimamos que entre 2021 y 2024 se ha acumulado un déficit de entre 515.000 y 765.000 viviendas, según distintas definiciones, lo que equivalente al 3%-4% del parque de viviendas principales. En el segundo artículo de este informe mostramos que la correlación entre el déficit y el crecimiento del precio de la vivienda es significativa: se calcula que el déficit acumulado podría explicar hasta el 39% del encarecimiento observado en el periodo, lo que subraya la urgencia de reactivar la promoción residencial para mitigar las presiones en los precios. A nivel territorial, el déficit se concentra en las provincias con mayor presión demográfica y demanda turística, como Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga, mientras que en la España vaciada el déficit es más reducido.
El tercer artículo se centra en la demanda extranjera, que ha cobrado un papel relevante en el ciclo expansivo actual. En el último año hasta el 1T 2025, aproximadamente el 18% de las viviendas han sido adquiridas por ciudadanos extranjeros, alcanzando las 133.000 compraventas, un máximo histórico. Más de la mitad de estas compras son de extranjeros residentes y un 44% de estas corresponden a no residentes. El perfil del comprador no residente ha evolucionado y muestra una mayor diversidad de nacionalidades y un interés creciente por nuevas ubicaciones. Las provincias del arco mediterráneo y los archipiélagos concentran la mayor parte de la demanda extranjera, pero también han surgido nuevos focos de atracción en zonas menos tradicionales, como Castellón, Asturias, Huelva y Córdoba.
El comprador extranjero no residente suele tener mayor capacidad adquisitiva, lo que se traduce en precios medios más elevados y una preferencia por propiedades de gama media-alta o alta, una tendencia que influye directamente en la evolución del mercado en determinadas zonas.
Una vez más, la principal conclusión de este informe es que la oferta de vivienda continúa siendo insuficiente para absorber una demanda que sigue creciendo con fuerza por la formación de nuevos hogares, como resultado sobre todo de los importantes flujos migratorios que está experimentando nuestro país. Este déficit de vivienda y la presión que ejerce sobre los precios subraya la necesidad de acelerar la construcción de vivienda asequible.
