En los últimos años, el precio de la vivienda ha intensificado su tendencia alcista y se ha convertido en una de las principales preocupaciones económicas y sociales de España. Este fenómeno se explica en gran medida por el déficit de vivienda acumulado desde 2021 a causa de una persistente brecha entre la oferta y la demanda. Dicho déficit de vivienda es significativo (estimamos que asciende a cerca del 4% del parque de viviendas principales en España), y más elevado en determinadas provincias, grandes municipios y zonas turísticas: precisamente donde se observan las mayores presiones alcistas sobre los precios.
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El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la economía española puede ser un importante catalizador para el sector inmobiliario. Con la ayuda de los fondos europeos, el Gobierno prevé rehabilitar medio millón de viviendas entre 2021 y 2023, con la finalidad de mejorar su eficiencia energética y contribuir así a alcanzar los objetivos de descarbonización acordados. Por otra parte, los Presupuestos Generales del Estado contemplan un notable incremento de la dotación destinada a aumentar el parque de vivienda social en alquiler, una política muy necesaria ante el agravamiento de los problemas de asequibilidad de
los alquileres para los grupos de población más vulnerables.
El precio de la vivienda ha crecido de forma considerable en los últimos años y empiezan a aparecer los primeros síntomas de sobrevaloración en ciudades como Madrid y Barcelona y en algunos puntos turísticos. Esta realidad convive con otra muy distinta en las zonas menos urbanas, donde la recuperación del sector inmobiliario ha llegado más tarde y está siendo mucho más lenta. En consecuencia, las divergencias regionales en cuanto al precio y la accesibilidad de la vivienda se están acentuando.
El mercado inmobiliario español se aceleró en 2024, especialmente en el segundo semestre, gracias al descenso de los tipos de interés, que se sumó a un conjunto de factores que mantienen la demanda de vivienda muy dinámica, entre los que destacan unos flujos migratorios significativos, una notable creación de empleo y una fuerte demanda extranjera. Por otra parte, la oferta de vivienda nueva está empezando a despertar, pero sigue siendo insuficiente para hacer frente a la elevada demanda. Este desajuste entre una demanda sólida y una oferta escasa está impulsando los precios de la vivienda al alza, dibujando una tendencia ascendente que prevemos que tendrá continuidad en 2025.
El problema de acceso a la vivienda, tanto en alquiler como en propiedad, se ha agravado en los últimos años afectando con especial intensidad a colectivos como los jóvenes. La solución no es sencilla y requiere de actuaciones en múltiples frentes y contemplar un horizonte temporal amplio. La colaboración público-privada es fundamental para incrementar de forma significativa la oferta de vivienda asequible, y la construcción industrializada se postula como una nueva forma de construcción que permite superar los principales retos del sector, como atraer mano de obra cualificada y femenina, y fomentar sistemas constructivos más digitales y sostenibles.
La combinación de un crecimiento demográfico vigoroso y el gradual descenso de los tipos de interés, junto con la falta de oferta, está impulsando el crecimiento de los precios de la vivienda, particularmente en el mercado de vivienda nueva y en las regiones más dinámicas y con mayor atractivo turístico.
Entre 2020 y 2022 se han creado en España unos 420.000 nuevos hogares. En este mismo periodo, el número de viviendas iniciadas apenas ha alcanzado las 300.000, el nivel más reducido desde 1990 si se exceptúa la etapa de la crisis financiera iniciada en 2008. Esta oferta de vivienda, insuficiente en relación con las dinámicas demográficas, es más acusada en aquellos municipios con mayor crecimiento poblacional, como las grandes urbes, las islas y el arco mediterráneo. Según las proyecciones de población del INE, en los próximos cinco años (2023-2027) se crearán unos 217.000 nuevos hogares por año, lo que supone una presión demográfica significativa y con importantes implicaciones para el mercado de la vivienda.
En este artículo analizamos con un enfoque novedoso el potencial de inquilinos españoles que podrían permitirse la compra de una vivienda en propiedad. Para el conjunto de España, estimamos que alrededor del 49% de los inquilinos tienen un nivel de ingresos suficiente para comprar una vivienda. Sin embargo, solamente un 13% cuentan, además, con los ahorros necesarios. Si bien se observan notables diferencias entre provincias y municipios, en todas las regiones se hace patente que la insuficiente capacidad de ahorro es la principal restricción a la que se enfrentan los inquilinos para acceder a una vivienda en propiedad.
A pesar de la COVID-19, los precios de la vivienda en la mayor parte de las economías avanzadas experimentaron un repunte en 2020, en gran parte ligado a las políticas fiscales y monetarias expansivas introducidas para reactivar la actividad económica.
Según estimaciones de CaixaBank Research, España ha acumulado un déficit de vivienda, que ya supera las 730.000 unidades, como consecuencia de una intensa creación de hogares y de una respuesta insuficiente en la construcción de obra nueva. En este artículo, revisamos la magnitud de ese desajuste y su impacto en la evolución reciente de los precios de la vivienda, que muestran una tensión creciente en buena parte del territorio. Observamos también que la promoción de obra nueva no avanza, precisamente, en las regiones donde el desfase entre oferta y demanda es más acusado, lo que agrava los desequilibrios y prolongará las presiones sobre los precios. Finalmente, examinamos los factores que están limitando la reactivación de la oferta (desde el aumento de los costes de construcción hasta las restricciones normativas y la falta de suelo finalista, pasando por los problemas de infraestructuras) y anticipamos una escasa mejora a corto plazo de la capacidad del sector para atender las necesidades actuales de vivienda.
El mercado inmobiliario europeo lleva varios años avanzando a buen ritmo. Buena prueba de ello es que, desde principios de 2016, los precios de la vivienda en el conjunto de la UE han aumentado un 4,6% anual en promedio, por encima del crecimiento de los salarios y del PIB, en términos nominales. Esta senda alcista se observa de manera generalizada tanto por países como en las grandes ciudades. En este artículo analizamos qué factores explican esta tendencia y si presenta algún riesgo.
La actividad en el mercado inmobiliario se está recuperando de la extraordinaria caída que experimentó durante los meses de confinamiento más estricto. Así, las compraventas de vivienda han repuntado notablemente en los primeros meses de 2021, mientras que los visados de obra nueva siguen una tendencia de recuperación gradual. El precio de la vivienda, por su parte, ha acentuado la trayectoria de desaceleración que venía mostrando desde mediados de 2018, pero lo cierto es que su evolución durante la pandemia ha sorprendido por la resiliencia, particularmente los precios de vivienda nueva. En los próximos trimestres, esperamos que el precio de la vivienda siga anotando avances moderados pero sostenidos en el tiempo.
El endurecimiento de las condiciones financieras entre 2022 y 2023 truncó la tendencia ascendente del precio de la vivienda en la gran mayoría de los mercados residenciales de las principales economías avanzadas. A pesar de que se observan diferencias significativas entre países, en conjunto se puede afirmar que el precio de la vivienda ha resistido bastante bien el endurecimiento de las condiciones financieras, teniendo en cuenta la rapidez e intensidad de la subida de los tipos de interés. Esta evolución, mejor de la que se preveía, pone de manifiesto no solo la fortaleza de la demanda de vivienda, sino también la escasez de oferta en este momento del ciclo. Las restricciones regulatorias para aumentar la oferta y la falta de inversión pública en la gran mayoría de países de la OCDE estarían agravando los problemas de accesibilidad a la vivienda en los mercados que están experimentando una mayor demanda, como las grandes ciudades.
La demanda de vivienda por parte de extranjeros en España ha tenido un comportamiento excepcional después de la pandemia. En 2022, los extranjeros compraron 90.000 viviendas en España, un 46% más que en 2021. En consonancia con esta buena evolución, el número de hipotecas contratadas por extranjeros también aumentó y alcanzó las 30.000 en 2022, de modo que uno de cada tres compradores extranjeros contrató una hipoteca en España el año pasado. Los extranjeros residentes suelen comprar viviendas y contratar hipotecas por un importe similar al de los españoles. En cambio, los extranjeros no residentes suelen decantarse por viviendas más caras y, en consecuencia, el importe hipotecario promedio de los extranjeros es más elevado, si bien existen notables diferencias según la nacionalidad y las comunidades autónomas. Por su elevado importe, destacan las hipotecas de extranjeros en las Baleares, y en cuanto a la nacionalidad, los suecos y los estadounidenses son los que suelen endeudarse más.
El precio de la vivienda ha repuntado con fuerza desde mediados del año pasado, pero la evolución está siendo muy desigual entre municipios y regiones. Un factor que está contribuyendo a esta heterogeneidad geográfica es la recuperación de la demanda extranjera: los precios de la vivienda en los municipios más turísticos crecen con más vigor que en los no turísticos. Los modelos de previsión del precio de la vivienda de CaixaBank Research, basados en el big data y en técnicas de machine learning, apuntan a una desaceleración moderada del precio de la vivienda en los próximos trimestres.
La demanda extranjera ha sido uno de los puntales que ha dinamizado el sector inmobiliario español durante su recuperación. En solo 10 años, las compras de vivienda por parte de extranjeros se han triplicado, hasta alcanzar la nada desdeñable cifra de 65.300 viviendas en 2018, un 12,6% del total. En este artículo, analizamos la demanda extranjera de vivienda en España, así como los factores que determinarán su evolución en los próximos trimestres.
El precio de la vivienda y el número de compraventas han repuntado con fuerza desde mediados del año pasado de forma generalizada en España, si bien las diferencias geográficas son notables. En 2024, el precio de la vivienda creció de forma más vigorosa en las zonas más caras, lo que acrecienta la brecha de precios entre municipios y regiones, algo que está empezando a desplazar parte de la demanda hacia zonas más asequibles. A nivel provincial, se observa que la temperatura podría ser un factor relevante: las compraventas crecen de forma más vigorosa en la «España fresca», en el noroeste peninsular, mientras que las zonas turísticas tradicionales registran un avance más suave de la demanda. Además, el fuerte aumento del precio de la vivienda en las grandes urbes está provocando un desplazamiento de la demanda de vivienda hacia zonas periféricas más asequibles, unos municipios en los que se prevé que el precio de la vivienda crezca de forma vigorosa en 2025.
El mercado del alquiler de vivienda ha acaparado mucha atención en los últimos años. Su fuerte subida de precio, muy superior al incremento de las rentas del trabajo, ha puesto de relieve la vulnerabilidad económica de los hogares que viven de alquiler: estos hogares suelen tener un nivel de ingresos inferior al promedio, y un elevado porcentaje de ellos destina más del 40% de sus ingresos a los pagos relacionados con la vivienda. Para hacer frente a esta preocupante situación, se han tomado medidas de política económica muy necesarias, orientadas a incrementar la oferta de vivienda asequible. Sin embargo, también se han propuesto otro tipo de políticas, como el control del precio del alquiler en zonas de mercado tensionado, cuya eficacia es limitada, según la experiencia internacional.
El rápido aumento de los precios de la vivienda en muchos países europeos durante la pandemia ha suscitado inquietudes por la posibilidad de que se produzca una corrección de precios en los próximos trimestres. ¿Debemos preocuparnos en el caso de España? Dado el escenario macroeconómico actual, argumentamos que no. Una conclusión que se debe, en gran parte, a la buena salud financiera del conjunto de los hogares y a una accesibilidad a la vivienda que a nivel agregado se sitúa en niveles razonables. Por otra parte, tampoco esperamos una espiral alcista en los precios: mientras la economía recupera los niveles prepandemia se puede producir un repunte de los precios, pero a medio plazo prevemos un crecimiento del precio de la vivienda acorde con la evolución de la renta de las familias. Así lo constatamos con el nuevo modelo de riesgo de CaixaBank Research (HaR).
En un contexto de una reducción muy significativa de la demanda, es de esperar que el precio de la vivienda experimente un cierto ajuste en el periodo 2020-2021, aunque las disparidades geográficas y por tipología de vivienda serán notables. En concreto, prevemos que el retroceso de los precios de la vivienda será superior en el mercado de segunda mano y en las zonas turísticas, muy afectadas por la restricción a la movilidad internacional.