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La inversión en el mercado inmobiliario comercial registró caídas significativas en 2023 como consecuencia del aumento de los tipos de interés. Sin embargo, a medida que avance 2024, se espera una reactivación de las operaciones, gracias al descenso que se anticipa de los tipos de interés y a una evolución favorable de los fundamentales que determinan el comportamiento de los diferentes segmentos. Por un lado, un mayor dinamismo del consumo servirá de apoyo al segmento minorista y la continua penetración del e-commerce seguirá requiriendo de inversiones en el segmento logístico. Por el otro, el living se consolidará como el segmento que más inversión atrae, y el sector hotelero seguirá teniendo una evolución positiva, gracias a la buena marcha del turismo en España. Por último, las oficinas seguirán adaptándose a las nuevas exigencias de sostenibilidad y a las nuevas formas de trabajo surgidas tras la pandemia.

La combinación de un crecimiento demográfico vigoroso y el gradual descenso de los tipos de interés, junto con la falta de oferta, está impulsando el crecimiento de los precios de la vivienda, particularmente en el mercado de vivienda nueva y en las regiones más dinámicas y con mayor atractivo turístico.

En el transcurso del año 2021 hemos constatado que, a raíz de la pandemia, se ha producido un desajuste en el sector inmobiliario entre una demanda que se ha reactivado muy rápidamente y una oferta que se muestra más dependiente de factores de tipo estructural y que, por tanto, sigue rezagada en la recuperación. A causa del desajuste, los precios de la vivienda han iniciado una tendencia alcista, que puede tener cierta continuidad en los próximos trimestres como consecuencia del encarecimiento de los costes de producción del sector y los problemas de abastecimiento de determinadas materias primas. Sin embargo, a medio plazo, a medida que la nueva oferta se vaya incorporando al mercado y se atenúen las tensiones en las cadenas de distribución globales, los precios deberían volver a una senda de crecimiento más acorde con la evolución de la renta de las familias. 

El transporte aéreo es uno de los grandes puntos de apoyo de la cadena de valor del sector turístico. Por este motivo, y de un modo similar al resto del sector, ha sufrido una caída muy profunda de la actividad en 2020 a raíz de la COVID-19. Las compañías aéreas están atravesando una etapa que combina elevados costes de capital por sus grandes estructuras y una ausencia casi total de ingresos operativos. Las evidentes necesidades de liquidez de las aerolíneas europeas han empujado a algunos gobiernos a inyectar capital público para evitar su colapso. 2021 se presenta como el año de inflexión que necesita el sector turístico: el avance de las campañas de vacunación y la aprobación de medidas como el pasaporte sanitario serán claves para que el transporte aéreo inicie su camino hacia la recuperación y vuelva a ser uno de los puntales del sector.

Hemos dejado atrás 2020, el año que será recordado en la industria turística como el más duro de su historia reciente. En 2021, el combate contra la pandemia continúa, y las restricciones a la movilidad y al comercio siguen impidiendo un desempeño normal de la actividad económica que está afectando con especial crudeza a las empresas dependientes del turismo. Sin embargo, la entrada en juego de la vacuna va a suponer un claro punto de inflexión una vez permita alcanzar la inmunidad de la población de riesgo. Nuestras previsiones apuntan a una fuerte recuperación del sector durante el segundo semestre del año, que empujará al PIB turístico a crecer un 80% anual y a que vuelva a ser uno de los sectores tractores de la economía española. 

Las valoraciones de los activos inmobiliarios comerciales se recuperaron de manera significativa a lo largo de 2024, impulsadas por el giro en la política monetaria y el descenso de los tipos de interés de mercado. La inversión en el sector creció en torno al 20% anual y los segmentos living, hotelero y de retail registraron un especial dinamismo. Para 2025, todo parece indicar que la mayor parte de las revalorizaciones ya habrán tenido lugar, toda vez que los tipos de interés ya se encuentran en niveles cercanos al nuevo equilibrio. Aun así, el sector seguirá atrayendo oportunidades de inversión. España se está posicionando entre los destinos más atractivos para la inversión internacional en inmobiliario comercial, gracias a unos fundamentales macroeconómicos sólidos que mantendrán su atractivo a lo largo de este año. 

La pandemia ha modificado el escenario de la inversión inmobiliaria comercial y ha perfilado distintos tipos de activos según el grado de afectación derivado de las restricciones de movilidad impuestas para atajar la crisis sanitaria. Entre los activos favorecidos destacan los activos residenciales, los centros logísticos y de datos, así como gran parte de los activos del sector minorista. Entre los más desfavorecidos se encuentran las oficinas y los activos hoteleros, lastrados por el auge del teletrabajo y el desplome del turismo internacional.

A partir de datos internos de CaixaBank sobre los importes de los recibos de alquiler, construimos indicadores sobre la evolución reciente del precio del alquiler de la vivienda a nivel provincial y para los municipios más grandes. Los resultados obtenidos muestran que el precio del alquiler ya mostraba una tendencia generalizada de desaceleración antes de la llegada de la pandemia, y que el estallido de la crisis sanitaria extendió las correcciones a la mayor parte de provincias y municipios, siendo los descensos especialmente acusados en los alquileres de importe más bajos y en los municipios más turísticos. 

Las perspectivas para la economía española y sus sectores en 2025 y 2026 son sólidas. Aunque persiste una elevada incertidumbre en torno a las reglas del comercio global, prevemos que el PIB de España podría crecer un 2,4% en 2025 y un 2,0% en 2026, en un escenario en el que las tensiones comerciales se mantuvieran contenidas.

Después de un año 2022 en el que la demanda de vivienda ha batido todas las expectativas, en 2023 prevemos que el número de compraventas experimente un ajuste significativo, principalmente por el impacto del aumento de los tipos de interés. El precio de la vivienda, que suele responder con algo de retraso tras la caída de la demanda, se ralentizará de forma notable, pero esperamos que mantenga una tasa de crecimiento ligeramente positiva en 2023 (aunque sí se ajustará en términos reales, debido a la elevada inflación). La oferta de vivienda, que es insuficiente para cubrir la demanda estructural por formación de hogares, seguirá siendo muy limitada debido a la ralentización económica, los elevados costes de construcción y el descenso de la demanda.

En 2023, el sector turístico español mantuvo su trayectoria de recuperación y crecimiento, superando las expectativas iniciales y batiendo récords, no solamente en términos de gasto nominal sino también en términos reales. Para 2024, prevemos que la senda positiva del sector turístico español continúe y que el PIB turístico avance un 2,5%, creciendo el sector por encima de la economía en general y reafirmándose como uno de los motores de la economía española. 

Entre 2020 y 2022 se han creado en España unos 420.000 nuevos hogares. En este mismo periodo, el número de viviendas iniciadas apenas ha alcanzado las 300.000, el nivel más reducido desde 1990 si se exceptúa la etapa de la crisis financiera iniciada en 2008. Esta oferta de vivienda, insuficiente en relación con las dinámicas demográficas, es más acusada en aquellos municipios con mayor crecimiento poblacional, como las grandes urbes, las islas y el arco mediterráneo. Según las proyecciones de población del INE, en los próximos cinco años (2023-2027) se crearán unos 217.000 nuevos hogares por año, lo que supone una presión demográfica significativa y con importantes implicaciones para el mercado de la vivienda.