¿Qué nos dice la creciente dispersión de los precios sobre el mercado de la vivienda?

En los últimos 20 años, las dinámicas de nivel y dispersión de los precios del mercado inmobiliario español permiten distinguir tres fases clave:

• El boom de 2005-2008: en este periodo se aprecia un fuerte incremento de los precios y una disminución de la dispersión. En las fases finales de ese ciclo, las subidas de precios se extendieron geográficamente, independientemente de los determinantes de oferta y demanda en cada territorio. Entre 2005 y 2007, a pesar de que la oferta crecía más rápido que la demanda –en promedio se concedieron 748.000 visados anuales de obra nueva, casi el doble de la creación neta de hogares–, los precios crecían con fuerza y transversalmente. Estas subidas, por tanto, acabaron desligadas de las dinámicas de oferta y demanda de cada localidad, y respondieron principalmente a una retroalimentación de las expectativas de revalorización.

• El crash de 2008-2014: a partir de 2008, se produce una fuerte caída de los precios, acompañada de un aumento de la dispersión: las ciudades con precios más elevados sufrieron caídas menos marcadas, mientras que otras zonas en las que se había acumulado una sobreoferta y en las que las subidas de precios durante el boom no respondían a sus fundamentales sufrieron mayores caídas.

• La expansión a partir de 2015: se aprecia un incremento sostenido de los precios –solo interrumpido brevemente durante la pandemia– y un ensanchamiento acusado de la dispersión. Este periodo está marcado por un déficit de oferta en algunas zonas concretas, con un crecimiento promedio de los hogares de 130.000 al año, frente a un promedio de visados de obra nueva inferior a 97.000 viviendas. Este diferencial, como se explora en el artículo «Falta vivienda nueva donde más se necesita: un déficit creciente y geográficamente muy concentrado», se ha agravado en los últimos años: se aprecian alzas de precios particularmente fuertes en mercados con una demanda robusta y una oferta que se ajusta poco, especialmente en las zonas turísticas y las grandes ciudades, y explica las diferentes dinámicas que han mostrado los precios en estas zonas.

Este patrón actual de aumento continuado de la dispersión de los precios se constata en distintas métricas como, por ejemplo, (i) la ratio entre el municipio (>25.000 habitantes) con mayor precio y el de menor precio; (ii) el cociente entre el municipio más caro y el promedio nacional, y (iii) el cociente entre el percentil 90 y el percentil 10. Todas ellas describen el mismo perfil: reducción de la dispersión durante el boom inmobiliario, aumento durante el crash de 2008-2014 y un fuerte crecimiento de la dispersión durante la expansión que empezó en 2015.

En este artículo, analizamos qué factores han impulsado estas tendencias, centrándonos en el papel de los municipios turísticos y del tamaño de las ciudades, y examinando las dinámicas de precios dentro de las áreas metropolitanas de Barcelona y Madrid.

Los municipios turísticos5 registran un nivel de precios más elevado que los no turísticos y la brecha entre unos y otros se ha expandido de manera sustancial entre 2005 y 2025, aumentando del 42,1% al 85,7%.

El análisis por ciclos sugiere, además, que esta divergencia no se explica tanto por el boom previo a 2008 o por el ajuste posterior, sino principalmente por la fase expansiva iniciada en 2015. Desde 2015, los precios han aumentado un 105,2% en los municipios turísticos, frente a un 66,6% en los no turísticos. En las fases anteriores, las trayectorias fueron más similares: durante el boom de 2005-2008, el crecimiento fue incluso algo mayor en los municipios no turísticos (del 28,2% frente al 23,4%), mientras que en el periodo 2008-2014 los municipios turísticos registraron una caída menos intensa (–40,0% frente al –45,5%).

Este patrón refuerza la visión de que los crecimientos de precio en el ciclo posterior a 2015 responden en gran medida a factores idiosincráticos de cada territorio. Los municipios turísticos concentran una demanda más elevada, derivada tanto de usos residenciales (hogares con mayor renta, segundas residencias) como de usos vinculados a la actividad turística (alojamiento, inversión para explotación, mayor rotación de la demanda). Cuando esta presión de demanda se combina con una oferta que ha tendido a ajustarse con dificultad –por restricciones de suelo, regulación, tiempos de construcción o limitaciones físicas en enclaves costeros–, el resultado ha sido un crecimiento de precios más intenso y persistente que en el resto del territorio.

Tanto durante el boom inmobiliario anterior a 2008 como en el crash de 2008-2014 se observa que las áreas metropolitanas de Barcelona y Madrid siguen las tendencias de precios de sus núcleos con un cierto retraso. En los últimos años del boom, los precios se desaceleraron primero en Barcelona y en Madrid ciudad, y la recuperación del crash también llegó primero a las ciudades y luego se extendió a las coronas metropolitanas. Este comportamiento es coherente con una lógica de difusión espacial: los cambios en las condiciones de demanda y de financiación afectan inicialmente a los mercados prime y con más transacciones, y después se propagan hacia los municipios del entorno, en la medida en que el deterioro de la accesibilidad en el centro urbano acaba desplazando la demanda hacia las coronas metropolitanas, donde la vivienda es más asequible.

En el ciclo alcista actual, el patrón general se mantiene, aunque con matices relevantes. Durante la pandemia, las caídas en los centros de las áreas metropolitanas fueron más rápidas e intensas, reflejando un shock temporal sobre las preferencias residenciales y la movilidad. Sin embargo, desde comienzos de 2024 los precios en Barcelona y Madrid han vuelto a crecer más deprisa que en sus respectivas áreas metropolitanas. Y aunque en los dos últimos trimestres el crecimiento del ámbito metropolitano se ha aproximado al de los centros, los precios en las grandes ciudades se mantienen muy por encima de los de su área metropolitana desde una perspectiva histórica. Ello puede sugerir que, en los próximos años, la presión en los precios podría ser más intensa en los municipios de las coronas metropolitanas.