La importancia de los alquileres en la inflación de EE. UU.

La inflación está descendiendo en la mayoría de las economías avanzadas, aunque los índices subyacentes lo hacen a un menor ritmo. La gradualidad con la cual se acercarán al 2% será clave para determinar el devenir de la política monetaria de los principales bancos centrales. En el caso de EE. UU., y la Reserva Federal, una parte importante dependerá del componente ligado fundamentalmente a los costes de la vivienda (shelter), que pesa el 34% de la cesta de consumo del IPC (el 43% si excluimos alimentos y energía).

• 1. La adquisición de una vivienda se considera una inversión y no un consumo, por lo que el precio de compra no entra en el IPC. Sin embargo, los hogares que residen en una vivienda en propiedad tienen un elemento de consumo equivalente al de los hogares que residen en una vivienda alquilada. Por este motivo, a los propietarios de su primera residencia se les imputa un coste equivalente al de si viviesen en su vivienda pero alquilada.

• 2. Véase Adams, B. et al. (2022). «Disentangling Rent Index Differences: Data, Methods, and Scope». Working Paper n.º 22-38. Banco de la Reserva Federal de Cleveland.

Para tratar de entender mejor el conjunto de la muestra del BLS y minimizar la discrepancia con los indicadores privados adelantados, este estudio de la Reserva Federal de Cleveland ha separado la muestra del BLS, gracias a sus microdatos, entre aquellos contratos en los que el arrendatario no ha cambiado y aquellos en los que sí. Como se puede ver en el tercer gráfico, el índice de la Fed de Cleveland con nuevos inquilinos exhibe una alta correlación con el índice de Zillow.

Esto implica que, de cara a los siguientes meses, la moderación que se observa en el índice de Zillow debería trasladarse, con más o menos rezago, a la evolución de los alquileres del IPC. En concreto, de acuerdo con las correlaciones históricas entre el índice Zillow, rezagado 12 meses, y el componente shelter, este debería situarse en torno al 4,5% a finales de año y algo por encima del 3% a mitad de 2024. Así, solo por el efecto directo de la caída interanual de Zillow, la inflación general en EE. UU. podría descender 1,0 y 1,5 p. p. para finales de año y para mitad del año siguiente, respectivamente. Además, la situación del mercado de alquiler en EE. UU. está ofreciendo algunas señales de distensión. Por ejemplo, el porcentaje de viviendas disponibles para alquiler con respecto al total de viviendas en alquiler en el 1T 2023 se situó por encima del promedio de 2021 y 2022, si bien todavía se encuentra por debajo del promedio desde 1965 (véase el cuarto gráfico).

Dicho esto, la situación no es homogénea ni entre ciudades ni entre regiones de EE. UU. Las diferencias en el precio de los alquileres son sustanciales y, como se puede ver en el último gráfico, también lo es su variación interanual. Mientras en algunas ciudades se observan retrocesos en los precios del alquiler (por ejemplo, en Las Vegas), en otras (como Boston) los incrementos interanuales del precio en los nuevos alquileres según Zillow están siendo sustanciales (+7%).

Con todo, en la medida en la que la inflación de shelter siga disminuyendo, dado su elevado peso en la cesta de consumo, el conjunto de la inflación general y núcleo seguirá moderándose. Además, con la desinflación también visible en buena parte del resto de la cesta de consumo, la Reserva Federal tiene argumentos para cesar pronto las subidas de tipos de interés. Sin embargo, la velocidad a la que la inflación volverá al 2% es incierta y, en ausencia de un brusco enfriamiento de la actividad económica, la Reserva Federal probablemente se inclinará por mantener el entorno de elevados tipos de interés todavía bastantes trimestres.