Què ens diuen les dades d’alta freqüència sobre els lloguers a Espanya?

En les dues últimes dècades, la proporció de població arrendatària6 ha augmentat de manera significativa a Espanya. Mentre que, el 2007, només el 19,4% de la població residia en un habitatge que no era de la seva propietat, el 2024, aquesta xifra va pujar al 26,3%. Aquest canvi implica una convergència parcial cap al patró observat a la UE, on, el 2024, el 31,6% de la població vivia en règim de lloguer.

En aquest article, analitzem les dinàmiques dels lloguers a Espanya a partir de les dades internes de CaixaBank sobre els rebuts pagats en concepte de lloguer, degudament anonimitzades i agregades. Analitzem les relacions pagador-emissor diferenciant entre els nous contractes de lloguer i els contractes anteriors amb la renda actualitzada, la qual cosa permet captar amb més precisió els canvis de tendència. A partir d’aquesta informació, construïm indicadors del preu del lloguer. Aquesta aproximació permet complementar les fonts tradicionals amb mesures d’alta freqüència i granularitat.

En analitzar la variació interanual dels lloguers repetits –aquells en què es manté constant la relació contractual (mateix inquilí i mateix arrendador)–, s’observen increments moderats, generalment pròxims a la inflació.7

• La mediana del creixement dels lloguers actualitzats roman per sota del 3% en tots els mesos entre el gener del 2018 i el desembre del 2025 i reflecteix l’efecte dels límits reguladors aplicats en diferents períodes. Durant la congelació de les pujades arran de la pandèmia, la mediana es va arribar a situar en el 0%. Més recentment, s’ha estabilitzat al voltant del 2,3%, d’acord amb el límit vigent per als contractes actualitzats mitjançant la fórmula IRAV.8

• En paral·lel, el percentil 75 se situa al voltant del 2,9%, coherent amb els topalls màxims aplicables als contractes vinculats a l’IPC.

• En canvi, el percentil 90 mostra increments sensiblement superiors, la qual cosa suggereix la presència de situacions específiques, com renovacions de contracte o realització de treball de millores als pisos, en què es poden produir increments més elevats.

L’evolució del preu dels nous contractes9 de lloguer és molt diferent. L’anàlisi compara el preu dels nous contractes de lloguer en un mes determinat amb el dels nous contractes del mateix mes de l’any anterior.10 Cal tenir en compte, per definició, que no es compara el mateix contracte de lloguer com en el cas dels lloguers repetits, sinó que s’analitza l’evolució del preu dels nous lloguers signats en el mes de referència.

Després dels episodis de creixement negatiu del final del 2019 i del començament de la pandèmia, els preus dels lloguers de contractació recent han repuntat amb força. Des del 2024, l’augment se situa clarament per damunt de la inflació, i, en els últims mesos del 2025, tant la mitjana com la mediana del creixement interanual han superat el 10%.

Un aspecte crucial que cal considerar en l’anàlisi del mercat de lloguer és la taxa d’esforç11, que mesura el percentatge dels ingressos de la llar12 que es dedica a pagar el rebut del lloguer. Aquesta mètrica mostra força estabilitat.

• La mediana del conjunt de contractes se situa al voltant del 30% per a tota la mostra.

• No obstant això, en, aproximadament, el 30% dels contractes, se supera un esforç del 40% (llindar que, habitualment, es considera de sobreesforç), i aquesta proporció amb prou feines varia en el temps.

Un factor que pot contribuir a l’estabilitat que observem en l’esforç del lloguer és la mobilitat residencial. Arran de les renovacions contractuals, alguns inquilins canvien d’habitatge per mantenir un esforç similar, tot i que sigui a costa d’ajustar les característiques de l’immoble (en termes de dimensió, d’ubicació o de qualitat).

Quan es descompon l’esforç del lloguer per edats, s’observa una marcada heterogeneïtat i dinàmiques diferenciades en funció del cicle vital.

• Els joves i els sèniors presenten els nivells mitjans d’esforç més elevats. No obstant això, entre el 2020 i el 2025, l’esforç dels sèniors es redueix en 1,4 p. p., mentre que el dels joves augmenta en 1,1 p. p. en el mateix període.

• L’augment de l’esforç per a la població jove és particularment rellevant, ja que el règim de tinença està estretament vinculat al moment del cicle vital. La població més jove tendeix a llogar (o a residir en habitatges cedits), mentre que, a mesura que augmenta l’edat, creix amb força la proporció de propietaris, fins a situar-se prop del 90% entre les persones més grans de 65 anys.

• En canvi, les cohorts de mediana edat registren esforços més continguts, generalment entre el 20% i el 25%. Així i tot, el grup de 30 a 45 anys concentra el major increment acumulat: +2,7 p. p. des del 2018.

L’esforç del lloguer presenta fortes diferències a nivell geogràfic, tant en el conjunt de contractes vigents com en els contractes signats recentment.

• A les grans ciutats, definides a la mostra com municipis amb més de 300.000 habitants, l’esforç mitjà se situa al voltant del 35% i, en el cas dels nous contractes, assoleix entre el 35% i el 40%, percentatges pròxims al llindar de sobreesforç.

• Als municipis més petits, l’esforç és més reduït, generalment entre el 25% i el 30%. Així i tot, també en aquestes localitats, els nous lloguers exigeixen un esforç superior al dels contractes existents i se situen al voltant del 30%.

En conclusió, malgrat que la mediana de l’esforç es manté estable, l’esforç del lloguer és elevat per als joves i per als més grans en els nous contractes i, en especial, a les grans ciutats. Aquests resultats mostren la necessitat d’ampliar l’oferta d’habitatge a Espanya i de fer-ho d’una manera enfocada a millorar l’assequibilitat per als segments més tensionats. Un augment de l’oferta amb aquesta perspectiva contribuiria a alleujar els colls d’ampolla del mercat del lloguer i a reduir-ne l’impacte sobre les decisions clau del cicle vital –com l’educació, la mobilitat laboral o la formació d’una família– i, precisament, sobre els col·lectius més afectats.